房地产市场过度繁荣对金融膨胀的影响

胡梓女

摘 要：房地产市场以及金融市场均对于我国国民经济的发展具有重要影响，当前我国房地产市场过度繁荣以及金融市场的加剧膨胀，均为我国国民经济的长期健康稳定可持续性发展带来了安全隐患。本文首先对房地产市场繁荣促进金融膨胀以及房地产市场特殊因素对金融膨胀的影响进行了分析，在此基础上探讨了房地产市场过度繁荣加速金融膨胀以及基于房地产市场角度缓解金融膨胀政策建议。

关键词：房地产市场 金融膨胀 供给侧结构性改革

目前在我国经济发展中房价过快上涨以及金融的快速膨胀已经成为两个非常突出的问题。相关研究表明当地产市场的过度繁荣与宽松的货币政策具有密切的关系，美国以及日本的房地产泡沫的确与金融产品的过度发展存在关联。因此从货币金融角度对房地产市场的过度繁荣进行思考具有积极意义，但是在该过程中还应该充分考虑房地产市场的发展对于金融膨胀的反向作用力。

一、房地产市场繁荣促进金融膨胀

（一）房地产市场的交易和投资有助于金融总量的持续增长

房地产市场的各个环节均需要大量的资金投资，属于资本密集型行业。因此房地产市场本身便具有天然的金融属性。基于此已经有很多国家将房地产纳入了泛金融部门。特别是在房地产市场繁荣时期，住房信贷是商业银行等金融机构最为优质的金融产品。近些年我国房地产市场繁荣发展，产生了大量的融资需求，不断派生新的贷款和存款，大大提高了商业银行等金融机构的放贷能力[1]。因此房地产市场已经成为我国金融膨胀的主要推动力。

（二）房价上涨不断提高银行的放贷能力和居民的融资能力

房价上涨之后银行资产负债表中以房地产为抵押的贷款信用风险降低，有效提高了商业银行的放贷能力以及资本充足率。同时对于企业和居民来说，房价上涨导致其净资产不断增加，有助于降低企业和居民的融资成本，提高融资能力。

（三）房地产抵押放大了货币创造效果

在我国当前的资本市场中只有借款人提供合格的抵押品才能更好的从商业银行等金融机构获得贷款。当借款人把当地产作为抵押品时，随着房价的不断上涨，抵押品价值不断增加，借款人更容易从商业银行等金融机构获得贷款。而信贷的这种可获得性又可以反过来作用于居民的投资和消费，进一步促进金融膨胀。

（四）房地产金融创新促进金融膨胀

近些年随着我国房地产市场的不断发展，金融市场为了更好满足房地产发展对于资金的需求不断寻求创新，主要体现在影子银行以及网络借贷等方面。房地产金融创新的快速发展一方面有助于规避房地产信贷政策的限制，另一方面可以不断增加杠杆率用于博取更大的利润。但是这种房地产金融的创新推动了金融的快速膨胀。

二、房地产市场特殊因素对金融膨胀的影响

（一）土地以及住房货币化推动金融膨胀

随着我国房地产市场以及金融市场的不断发展，土地和住房逐渐货币化，这在很大程度上增加了货币的需求量。在我国土地制度改革之后，我国土地可以进行交易，随着房价和低价的不断升高，交易规模不断扩大。土地和住房的货币化一方面导致社会对于货币的需求不断扩张，促进M2和金融总量越来越大，但是另一方面其不能引起GDP的增加，进而导致我国信贷/GDP不断攀升。

（二）房地产政策催生各类金融创新

随着房价的不断升高和房地产市场的不断发展，房地产在我国经济总量中的比重越来越大，对于我国经济发展以及金融市场发展均具有重要的作用。因此国家出台了一系列政策来对市场房价进行有效调控。但是在国家宏观调控的过程中，房价不仅没有下降，反而越调越高，导致居民的购房热情空前高涨[2]。在这种情况下为了有效规避国家宏观调控政策，开发商以及居民采取非传统的金融渠道有效推动了灰色地带的金融创新，进而导致金融过度扩张。

（三）土地财政加剧了基建、房地产以及金融之间的关系

世界金融危机之后我国经济发展面临巨大的下行压力，在这种情况下国家通过土地财政来积极推动基础设施建设。土地财政措施虽然帮助政府有效完成了经济增长和财政收入增加的发展目标，但是也导致基建、房地产和金融三者之间的关系不断强化。土地出让金在地方财政收入中占比越高的地方，其银行贷款在地方生产总值中的占比也越高，在很大程度上增加了财政风险和金融风险。

三、房地产市场过度繁荣加速金融膨胀

（一）房地产市场功能定位不明确

1998年发生了东南亚金融危机，对我国经济的发展产生了不良影响。为了有效应对东南亚金融危机对于我国经济发展的不良影响，我国实施了住房市场化改革来积极拉动国内经济增长。2003年我国正式将房地产明确为国民经济发展的支柱产业。2007年党的十七大报告中开始逐渐淡化房地产支柱产业的说法。但是在2008年世界金融危机发生之后，我国为了实现保增长和稳市场的发展目标，又出台了一系列刺激房地产市场发展的政策，导致房价持续上涨。随着房地产市场的过度繁荣为我国金融市场发展以及国民经济发展带来的负面作用越来越大，提高了金融风险的发生概率。

（二）实体经济结构调整相对滞后

受到国际经济发展形势的影响，我国经济发展面临巨大的下行压力。特别是随着我国劳动力以及土地等生产要素成本的不断提高，我国的制造业优势逐渐下降。同时由于居民的消费升级以及环保标准提高，要求我国经济发展必须要转型升级。但是由于多种原因，我国经济发展产业结构调整滞后，出现了产能严重过剩的现象。在这种情况下，居民的消费升级需求没有得到满足，越来越多的人将房地产市场作为主要的投资领域，推動了房地产市场的过度繁荣以及金融膨胀。

（三）缺乏长效的房地产调控机制

虽然近些年国家为了抑制房价过快上涨，采取了一系列房地产调控措施，但是这些措施主要是临时性、短期性以及行政性，不仅难以有效适应快速变化的房地产市场行情，还为我国经济的发展带来了一些负面影响。一是调控政策多为行政性指令，不符合房地产行业高度市场化特点，促使市场主体规避监管限制，加剧金融创新;二是政策频繁转向，导致企业和居民对于政策的长期性和稳定性存在质疑，导致调控效果不理想[3]。

（四）土地财政问题逐渐突出

由于房地产市场的过度繁荣，土地消耗过快。为了有效解决该问题，国家实行了严格的土地计划供应制度，但是该制度导致土地垄断以及供地价格单边上涨的格局。由于土地的稀缺性，地方政府在土地交易中成為最大的利益获得者，因此地方政府在执行中央政府的调控政策过程中存在着利益冲突。地方政府往往会基于市场行情自行决定土地的供应数量、供应价格以及时间来获取最大利益，因此对中央的调控政策难以贯彻落实。

四、基于房地产市场角度缓解金融膨胀政策建议

（一）加快实体经济转型升级，培育新的经济增长点

首先应该基于党的十九大报告中提出了房子是用来住的，不是用来炒的房地产市场发展理念，为房地产业“松绑”。同时应该正确认识当前我国GDP增长速度放缓的客观事实，转变唯GDP的政绩考核观念，不再通过刺激房地产市场的过度繁荣发展来促进我国GDP的增长。其次要进一步加大供给侧结构性改革，优化资源配置，逐渐形成“优胜劣汰”的市场机制。具体来说可以加快产业结构调整，引导社会资本向节能环保以及知识技术密集型产业流动，同时还可以积极促进消费升级，释放我国国内的消费潜力。

（二）出台房地产市场长效调控机制

首先应该形成稳定、可预期的政策框架，有效避免房地产调控政策的频繁变动，抑制灰色金融创新。在对房地产市场进行调控的过程中应该因城施策和因房施策，具体问题具体分析，严格控制社会资本流入投资性以及投机性房地产领域，防止企业和个人通过非正规的金融平台加大杠杆率。其次应该加快房产税的出台，基于国际发展经验，房产税虽然并不是遏制房价上涨的充分条件，但是通过房产税可以有效提高地方政策的财政来源，有助于降低地方政府对于土地财政的依赖，同时还可以提高投机性炒房者的炒房成本。建议可以在住房供需矛盾较为突出的重点城市开展房产税试验，然后逐步向全国范围进行推广。再次应该加大对住房租赁市场的发展力度，形成系统完善规范运营的住房租赁平台;同时加大对保障性住房的建设力度，更好满足广大低收入社会群体的住房需求。

（三）建立市场化导向的土地供给制度

我国房地产市场经过了二十多年的住房制度改革已经高度市场化，但是我国的土地交易现阶段依然处于政府的计划管控状态，房地产市场和土地市场之间的错配导致房地产市场的发展问题越来越突出。因此为了保障我国房地产行业的健康稳定发展，应该对我国当前的土地供给制度进行优化和完善，形成市场化导向的土地供给制度。在中央政府“人地挂钩”的发展思路的发展思路下，在确保不突破耕地红线的前提下，构建全国范围内统一的市场化导向的土地计价交易市场。对于人口净流入较多的一二线城市应该适当增加土地供给，提高住宅用地占比;对于人口净流出的三四线城市应该适当降低土地供给，重点对市场存量房进行消化。

参考文献

[1] 刘一楠. 信贷约束、房地产抵押与金融加速器——一个DSGE分析框架[J]. 财经科学， 2017 （2）：18-30.

[2] 杨丽. 房地产金融市场的发展挤走了制造业？——基于长三角地区的分析[J]. 金融经济， 2018， 490（16）：137-138.

[3] 李淑玲. 论我国房地产金融的创新问题[J]. 经济研究导刊， 2017（19）：59-60.