房产投资不可再任性

莫开伟

近日，楼市陆续传来利空消息，据人民法院公告网数据显示，截至今年7月底，全国有274家房地产企业发布破产公告。同时，7月亦传来苏州加码调控、洛阳重申限价、呼和浩特开启行业规范自查、宁波规范商品房销售等政策出台。且有统计机构数据显示，4至6月我国房地产相关调控分别达60次、41次和46次，而1至3月则分别为68次、21次、15次。

这一切都表明当前楼市调控形势依然十分严峻，调控的号令越吹越紧，在“房住不炒”大格局下，稳预期、稳地价、稳房价还是我国房地产政策的主基调。虽然在这种严调控态势下，一、二线热点城市的房价有可能上升，但幅度不会很大，而三、四线城市面临房价下降的压力较大。据上海易居房地产研究院《2019年上半年中国百城库存报告》显示，截至2019年6月底，易居房地产研究院监测的100个城市中的64个三、四线城市库存总量为20180万平方米，环比增长0.6%，同比增长9.5%，显示三、四线城市库存已经连续8个月同比正增长，库存去化压力有所增加，也从侧面反映出三、四线城市房地产危机加剧。

最为关键的是金融政策收紧成为7月楼市调控的重点之一。截至7月29日，相关部门已发布15次讲话或政策，要求注意防范房地产金融风险。银保监会、央行亦密集采取各项措施：5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，规范房地产融资;7月12日，《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，提出房地产企业发行外债只能用于“借新还旧”。同时，今年政府及各部门更是将房地产业作为重点调控目标，4月，中央政治局会议再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”，并重提结構性去杠杆。同时，住建部约谈部分城市政府负责人，强调房地产市场调控目标不动摇，延续趋严态势。6月，银保监会郭树清主席强调重视一些地方的房地产金融化问题，释放了房地产政策趋紧信号。最近中央政治会议再次强调房子是用来住的，不能用房地产作为短期刺激经济增长的措施，更表明中央政府在房地产调控上的决心和信心始终不会改变。

从目前看，房地产行业也是僧多粥少，整个行业在严调控态势下将面临着一次重新洗牌。根据2018年全国工商局统计，中国已登记注册的房地产开发商数量达到9.7万个。过多的房企在严调控政策措施下，加上银行信贷支持收紧，必然让不少中小房企面临被淘汰的危险。同时，房企在融资环境被收紧情况下，融资成本也大幅提高，这使得部分中小房企陷入了“无米之炊”的困境。据克而瑞统计，今年上半年，95家房企境内发债的平均成本为4.97%，境外发债的成本则为8.34%。事实上，2018年以来，房企境外债的发债成本便一直居高不下，特别是2018年10月，境外发债成本突破8%，之后均维持在7.5%以上。显然，大量房企能轻易获得融资或再融资的日子已经结束，尤其今年6月后，境内债、ABS、信托、美元债都受到不同程度的政策收紧，更容易导致一些中小房企的“死气”。还有未来两年房企陷入偿债高峰，也让不少中小房企会在偿债中陷入经营绝境。据恒大研究院报告显示，2019年至2021年是房企有息负债的偿债高峰。经过测算，截至2018年年底，房地产主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，会在2019年至2021年集中到期，到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。

这一切都表明，房地产黄金时间已经过去，行业整体开始走下坡路了，这对广大民众也拉响了警报：投资投机性购房，把房产继续作为一项重要投资选择，将会面临很大的风险。