浅谈房地产开发交易成本对房价的影响

陆燕

摘要：随着社会经济的迅猛发展，人民的平均经济收入也在不断上涨，人民生活水平也在稳步提升。而大众对于住房的需求在人们的生存资料里面算是刚需产品了，近几年房地产项目也是市场主体参与的炙手可热的项目活动之一，越来越多的资本看中房地产在现今社会中存在的巨大利润而趋之若鹜，这就从某些方面间接影响到了房地产的交易成本而最终导致房地产价格的上涨。本文主要探讨房地产项目开发过程中的交易成本如何对房价造成影响，以期望为房地产开发提供良性发展的参考依据。

关键词：交易成本;房地产开发;房产价格

在人们日常生活中的需求比较强烈的住宅方面，购得一套房产对人们的生活还是具有相当大的影响。而现阶段居高不下的房价与人们的购房需求之间存在的矛盾也是当今社会的一个值得重视的矛盾，由此看来有效解决人们对房产需求的矛盾问题是稳定社会秩序，维持社会治安以及促进经济发展的重要手段[1]。对此我们需要从房地产项目的交易成本方面的因素来分析是如何造成房价上涨的现象，并根据分析得来的结果促成解决该问题的有效方针对策的制定，旨在更好的解决这个社会矛盾。

一、房地产开发交易成本的概念

房地产开发商在房地产开发过程中包括土地成本、建筑建造成本等在内的成本叫做生产成本，生产成本是房地产开发的总体成本中的主要成本之一。而交易成本就是区别于生产成本的房地产开发成本，指的是不直接存在房地产开发生产过程中的其余成本，是房地产开发商在开发总体过程中与其他开发客体发生的交易的成本，即除去建造成本、土地成本和所需利潤之外的所有开支[2]。

二、交易成本的分类以及如何对房地产价格造成影响

（一）前期交易成本

前期交易成本主要在投资决策阶段，房地产开发商想要启动项目顺利开展，首先需要获得土地的使用权，而在高速发展的城市中土地的珍贵程度可想而知，获得一块土地的使用权代价颇高。国家以土地所有者身份将一定时间内的土地使用权出让给投资者，出让费用就是土地使用权出让金。但当房地产开发商增多而导致竞争力不断上升，就有可能使开发商有向政府寻租的行为，这就造成了开发成本上升而最终影响房价的上涨。在取得土地使用权后还需要对投资项目进行评估和考察，在筹集资金的基础上需要政府的行政审批，这些繁琐冗杂的审批程序以及众多税费都是增加前期交易成本的影响因素[3]。另外，开发商在开发过程需要获得银行的贷款资金，这个过程就会产生相应的评估资金以及公关资金，这就增加了开发商在这个过程中的交易成本。

（二）中期交易成本

中期交易成本主要在实施阶段，房地产开发商在前期的筹备工作完成后就需要进行对施工方的招标工作，出于对经济效益的本能追求，更倾向于选择报价较低的施工方，但在实际过程中施工方可能会因为控制其成本在某些方面增加了房地产开发商的成本。另一方面，开发商在银行所取得的贷款资金与其所获利润的概率是密切相关的，开发商在房地产方面能够获得多大概率的经济效益，就有多大可能会增加在贷款方面的利率。因此银行为保证自身利益会提高贷款利率，这就导致开发商在这个阶段的交易成本上涨，而最终有影响到了房产价格的上涨。

（三）后期交易成本

后期的交易成本主要是对消费者的销售阶段，一般开发商会采取自销或者寻找销售代理的方式进行销售，但不管哪种方式都需要房地产开发商投入相应的销售成本，包括广告费用、宣传和销售费用以及代理费用，而面对日益激烈的房地产开发竞争市场，为提高竞争力开发商又会加大对销售成本的投入，而这些成本又最终都会直接让消费者承担。

三、应对交易成本对房产价格影响的对策方法

（一）健全房地产融资市场

健全的地产融资市场能够极大的减少房地站开发商在可行性研究和市场调研的成本与支出。与国外发达国家相比，我国的地产行业融资渠道单一、秩序杂乱，需要借鉴其经验发展房地产金融机构，建立健全的金融机构体系[4]。不仅可以通过对居民贷款提高人们住房水平，还能够促成有效率、有合理竞争性的房地产金融市场的形成，而从促进我国房地产金融市场的稳定发展。

（二）规范地方政府行为

在上文分析中可以看出，地方政府通过不正当的方式片面追求经济效益的最大化，不仅使开发商在前期土地使用成本上升，还促成寻租的隐性交易方式进而提高开发商交易成本。因此需要规范政府行为，正确引导房价走势。采用合理的土地出让方式保证市场竞争的公平性。并且通过建立健全的土地管理制度，避免土地的不合理开发以及交易过程中部分官员以权谋私的行为，确保交易依法进行，从而降低房地产开发的交易成本。

（三）健全房地产开发环境

健全的房地产开发环境有利于开发商规避风险、降低资源浪费率和开发成本。目前房地产市场存在信用缺失的不良现象，不同单位都存在一定程度的信用危机问题，不利于房地产市场的良性发展。需要完善相关法律法规、健全征信体系以及加强文化教育工作，为建设信用体系提供一定的保障，提高信息共享和使用效率。通过对文化教育工作的开展也有利于构建一个诚实守信的市场环境，形成良好的市场氛围[5]。

四、结语

综上所述，房地产开发交易成本对房价的影响是多方面的、多层次的，为了满足广大人民群众对房产的需求，房地产开发商应该制定合理策略、构建完善的地产开发结构，以规范政府行为、健全房地产融资市场和健全地产开发环境的措施，降低房地产开发地交易成本，旨在最终形成房地产合理的价格，促进房地产市场的的良性发展。

参考文献：

[1]宋宏，张璐.商业投资与房地产价格影响因素分析——以西安市为例[J].商业经济研究，2018（11）：185-187.

[2]张君芝.浅谈房地产开发交易成本对房价的影响[J].行政事业资产与财务，2017（30）：4，6.DOI：103969/j.issn.1674-585X-2017.30.004.

[3]雷安琪.土地监管税理论在中国土地交易市场及中国房地产市场的应用[J].经济研究参考，2017（52）：62-70.

[4]慕振江.房地产开发交易成本及其对房价的影响分析[J].中国房地产业，2016（10）：67.

[5]毛丰付，李言.房地产税对房地产投资影响再探——基于房地产税“新观点”视角的分析[J].地方财政研究，2017（3）：69-75，87.