中国房地产业问题研究

● 魏宏耀

一、引言

在计划经济时代，中国实行福利分房制度，随着社会主义市场经济改革的不断深入，中华人民国和国国务院于1998年7月3日发布了《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，该文件宣布全国城镇从1998下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善多层次的城镇住房供应体系。中国房地产行业开启了一个长期的增长过程。2016年全国房地产开发投资102581亿元，比上年名义增长6.9%，占GDP的6.5%。房地产业是一个国家的重要组成部分，和经济增长、就业、人们的生活关系紧密，引起了经济学家的广泛关注，研究房地产业的发展过程具有一定的理论价值和重要的现实意义。本文试图探寻中国房地产业长期显著增长的原因；分析房地产业对中国经济的影响；对房地产业的未来发展趋势做出预测。

二、中国房地产业长期快速增长的原因

从1998年开始，中国房地产业持续高速增长的原因很多，我们从需求和供给两方面进行分析。

（一）需求方面

随着中国经济的高速发展，民众的收入水平持续增加，一方面，城镇人口改善住房条件的愿望迫切；另一方面，大量农村人口不断涌入城市务工，要求解决住房问题的意愿同样强烈。同时，婚龄人口的急剧增加加剧了这个问题。

表1 1991-2017年中国M2增长率与通胀率

中央政府为了刺激经济增长，实施比较宽松的货币政策，货币供应量持续增大，1999年，广义货币量M2仅为11.8万亿元，2016年，这个数据是155.0万亿，年平均增长率为16.3%，17年增长13倍，快速持续的货币增长为房地产业的需求创造了坚实的物质基础。从表1可以看出，过去27年，中国货币供应量增速较大，1999-2017年，M2的增速基本稳定在13%左右，个别年份甚至接近30%。宏观上，较宽松的货币政策通过商业银行大量向房地产商和广大个人购房者发放贷款的微观行为得到贯彻实施。在这一时期，房地产行业的利润较高，其他行业利润率相对较低，在房价上升的预期推动下，炒房投机也在很大程度上使得房地产业的需求提高。

（二）供给方面

我国是社会主义国家，城市土地所有权属于国家，农村土地所有权属于集体。由于城市具有大量的就业机会，使得很多农村人口涌入城市，城市土地稀缺，远远不能满足人们的住房要求，导致供不应求。城市周边的农村土地属于集体，但是根据法律规定，村民不能独立开发，必须由政府统一规划使用，土地的供给不足。一方面，需求较大；另一方面，供给不足。在市场经济条件下，必然导致商品价格上涨，由于价格上涨的预期比较一致，政府有偿征用国有单位和集体的土地，不断增加供给，使得中国的房地产业保持了持续高速的增长。

三、房地产业长期快速增长对中国经济的影响

过去二十年，房地产业作为中国的支柱产业，对中国的经济增长做出了巨大贡献；同时，也产生了一些不利的影响。

（一）有利影响

改革开放以来，中国经济保持了年增长率7%左右的持续、强劲增长势头。近二十年来，房地产业的贡献显著。2016年，房地产业对GDP的直接贡献为6.5%。房地产相关产业链很大，带动钢铁、水泥、家电、金融等数十个行业的增长。据估计房地产及其相关行业对中国GDP的贡献接近20%。

就业问题是一个国家的重中之重。1978年，农村家庭联产承包责任制逐步推行。1985年，以国有企业改革为中心的城市改革开启。由于体制改革、生产率提高，大量的农村和城市剩余劳动力就业出现了比较大的问题。房地产及其相关产业在很大程度上吸收了大量的农村、城市剩余劳动力，解决了大量的就业问题。

房产业的发展为民众提供了更好的居住生活环境，提高了大众的生活水平。房地产的相关税费为国家、地方财政做出重要贡献，为政府进一步巩固国防，发展教育、医疗和社会保障事业提供经费支持。

（二）不利影响

房地产业持续、高速发展过程中，出现了一些问题。最大的问题就是房价增速过快，并引发了一些比较严重的投机行为。

当中国房地产业刚刚起步的时候，房产、地产价格较低，随着价格走势不断向好，部分个人和企业的投机行为越来越强烈。投机性购房是一种具有负外部性的经济行为，不仅浪费了社会资源，而且不利于经济的健康发展。房地产价格的过快提高对制造业、服务业都带来了一些不利的影响，由于土地价格和房租增速过快，制造业、服务业的成本加大，竞争力下降。高房价给金融体系带来了一定的系统性风险，如果处理不当，有可能爆发金融危机。

总之，过去二十年，房地产业促进了经济增长，解决了就业问题，增加了政府财政收入，满足了民众的住房需求，对中国经济做出了巨大贡献。持续的高房价也给经济社会造成了一些不利影响。

四、中国房地产业的未来发展趋势

经过二十年的高速增长，中国房地产业取得巨大成果。现阶段，商品房存量已能基本满足民众的需求。比较突出的问题是，高房价抑制了其他行业的发展；困难群众的住房压力加大。对此，党和政府决定做出转变。习近平中国共产党第十九次全国代表大会的报告中指出：“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

过去二十年，中国的商品房建设规模增速很大，但保障房的建设力度不够。社会主义的本质是共同富裕，政府有义务解决民众的住房问题。由于高房价，目前市场上还有一部分商品房未完成销售，政府可以对其进行收购；同时出资建设大量保障房，实行租售同权，用非市场的手段解决困难群众和年轻人的住房问题。可以尝试改变目前以商品房为主的发展模式，加大保障房建设力度，建立商品房和保障房互补的发展模式。这样，既满足了民众对商品房的需求，促进经济发展；又满足了低收入群众的住房需求；同时，可以抑制房地产投机。

五、结论和建议

通过分析中国房地产业发展的状况，我们可以得出以下结论：中国房地产业经历了长期快速增长，较大的需求是拉动房地产业的主要原因，不断增加的供给是主要推动力量；过去二十年，房地产业促进了经济增长，解决了就业问题，增加了政府财政收入，满足了民众的住房需求，对中国经济做出了巨大贡献。持续的高房价也给经济社会造成了一些不利影响，滋生比较严重的投机性购房行为，加重了民众的生活成本，增大了金融风险，不利于国民经济持续健康发展。

从根本上来讲，我们必须完善相关制度，改变目前以商品房为主的发展模式，加大保障房的建设力度，建立商品房和保障房互补的发展模式。这样，既可以满足民众对商品房的需求，促进经济发展；又满足了低收入群众的住房需求，有效抑制房地产投机。同时，必须配合严格的房产实名制和适当的房产税征收制度。唯有如此，房地产行业才能够稳定、健康发展，为经济发展提供源源不断的动力。