提升商业地产、旅游地产市场联动绩效的耦合模型的创新分析

刘军琦 胡郁葱

[内容提要]本文重点从大数据背景的角度研究提升小众市场（商业地产与旅游地产）联动绩效的内在机理与基本特征。深入把握小众市场（商业地产和旅游地产）的特点及地产本身的特点，借助大数据的工具探索提升联动绩效的耦合规律，从耦合规律、耦合类别、耦合制度的视角探索提升联动绩效的理论、方法、耦合模型。总结出耦合模型的实证分析结果及研究展望，有助于为政府实施小众市场（商业地产与旅游地产）及地产本身的创新战略提供决策的理论依据和现实参考。

[关键词]地产市场 联动绩效 耦合模 型大数据

在大数据时代背景下，暴露出了我国房地产市场的一些问题，如商业地产与旅游地产市场协同度不高、协同机制缺失、不灵活;本文借助大数据工具、分形理论、协同学理论，研究商业地产与旅游地产市场的联动绩效，并对利益相关方的耦合绩效模型进行分析。

一、商业地产与旅游地产市场联动的耦合规律

耦合的概念最早来源于物理学。耦合是指子系统之间互联程度的度量，是一种相互依赖、协调和促进的动态关联关系。本文借鉴软件块间联系的耦合类型及相关概念来阐述问题。

1.集聚、聚散。聚散可以减少商旅地产市场中的资源、要素“进出”城市的“摩擦力”;商旅地产市场联动的集聚分为要素集聚、产业集聚和城市群经济;应鼓励建立商旅市场联动的企业集群，可以建立企业极大的先动（first-mover）优势（Schmalensee，1982b）。

在大数据背景下，由于区位不同，商旅地产市场联动可产生纵横聚散：横向商旅地产市场中的主体企业自行沟通、交易;纵向由商旅地产市场所在地的当地政府牵头、给予优惠政策及建立联动市场网站。

2.竞合。Dagnino和Padula将竞合定义为“由合作与竞争同时发生而形成的一种新型战略依赖关系”。大数据需要由政府来主导，才能在区域范围内平衡商旅地产联动市场数据之间的关联关系和整体活跃度;根据中国国家统计年鉴（2016），2005-2015年房地产业法人单位数量从148059个增加到466100个，一直呈上升趋势，其中从事商业地产、旅游地产的房地产数量呈现竞合现象，出现跨区域、跨企业的竞合。

3.协同。商旅地产市场联动是一种互利行为，基础是市场关联;商旅地产市场联动是一种协同、跨界整合资源行为，可以延伸产业链条，建立经济发展新型模式。

由于资源的聚集优势，商旅地产市场联动形成具有较强的路径依赖性：在大数据背景下，创新活动的区域特征将走向发散化，商旅地产市场联动需要具有融资与管理两大功能。

4.交融（共生互动）。商旅地产市场联动出现交融、共生、互动的现象，商旅地产市场联动需要摆脱机会主义和零和博弈思想，树立注重信誉、共同拥有和分享以及合作共赢的理念，从而分享共生互动带来的共同收益。

二、商业地产与旅游地产市场联动的耦合类别

本文认为商旅地产市场联动是社会经济发展到一定阶段的产物，也是旅游业、商业、地产业相互促进的良性结构。以下建立了商旅地产市场联动的耦合类别。

1.结构耦合。耦合发展存在空间分异的驱动机制、显现出结构性：区位因素是影响二者耦合发展度空间分异的基础条件;经济发展是影响二者耦合发展度空间分异的根本动因;交通条件是影响二者耦合发展度空间分异的重要导向力。商旅地产市场联动的政策是结构耦合的平台，表现为：高水平耦合（如资本增值耦合）、中水平耦合（如资本需求耦合）、低水平耦合（如政策耦合）。

商旅地产联动市场内部类型发展不平衡，出现以土地用途转换重塑房地产结构现象，是一种结构耦合的现象。

2.功能耦合。功能耦合是指商旅地产市场联动子系统之间通过控制信息进行传递，其功能分解用数据耦合来代替，商旅地产联动市场的网络平台是功能耦合的工具之一。商旅地产市场联动至少需要具有技术政策、融资、管理等创新功能，如商旅地产联动的网络平台、大数据平台的建立。

3.时空耦合。时空耦合是指商旅地产市场联动系统中的若干任务，这些任务在完成时间上有所交叠，空间是载体;大数据技术可以作为时空耦合的工具之一，时空耦合态势是商旅地产联动市场空间均衡过程的重要体现，可有效地指导经济布局、商业设施建设、交通发展和环境管理等相关政策措施的制定和实施。

4.环境耦合。环境耦合是指商旅地产市场联动子系统之间通过公共环境进行数据存取、业务往来、信息交换等，商旅地产市场联动的政策是环境耦合的平台，可以保證制度的接驳与融合。

5.技术耦合。对商旅地产联动市场平台而言，技术是主要的、决定性的、直接的投入要素，其意义在于创新和超前：如利用大数据工具极大提升了商旅地产市场联动的全渠道的参与、体验;如可以利用模块设计应遵循原则进行技术耦合。

6.制度耦合。旅游地产市场作为具有较强带动性的新兴市场，对商业地产市场的提升具有较强推动作用。商业地产市场的发展也为旅游地产市场的发展提供了基础和保障，两者互为背景、相互作用、彼此影响;进行政策制度创新，促进商业地产与旅游地产市场联动，协调好商旅地产市场与住宅市场、当地旅游资源、城市特色和收入水平、商业环境等的关系。

三、商业地产与旅游地产市场联动的耦合制度安排

1.匹配机制。旅游地产与商业地产市场的联动，不仅表现在购物行为的联动，凡是市场上“买”和“卖”发生关系的任何行为如联合开发、游憩购物、会展旅游等，都可以看成是商旅地产市场联动的基本;旅游地产与商业地产市场的联动系统在现实生活中已出现两者融合、渗透的表现形式：系统边界有模糊性，还可能具有分形性，一个系统与其他系统在边界地段相互渗透、无法通过有限的步骤完全区分开来。

2.协同机制。协同即意味着系统要素之间的关联，借助于网络与网络动力学主要研究商旅地产联动市场节点之间的信息交换和相互作用;通过商旅联动带动地方经济的繁荣，促进行业之间协作共赢。

3.保障机制。制定商旅地产市场联动的政府保障机制：实现从经济职能向经济和服务相结合职能转变，弱化“产权区域”的负外部效益;合理定位旅游经济的规模、开发速度与时序，确定的基本前提是生态环境承载力的大小，以“共生”发展为目标。

4.过程演进机制。在商旅地产市场的联动过程中，逐步实施政策导向的耦合、资本需求的耦合、风险分散的耦合以及资本增值的耦合，注重过程的演进;在商旅地产地产联动市场的主体长期博弈过程、联动过程中，注重商旅地产市场联动过程的动态变化能否得到有效控制。

四、商业地产与旅游地产市场联动的耦合模型

目前研究耦合的模型有：物理学中的容量耦合模型、旅游业与城市化的耦合度模型，耦合网络模型，耦合协调度模型，基于双螺旋递进的耦合模型等。

1.基于大数据技术建立的耦合模型。随着软件与硬件耦合程度的降低，存储硬件设备的管理越来越自动化，而存储服务也越来越灵活;自动化是指存储服务的管理屏蔽了硬件设备的异构性、集中管理和分配。

软件与硬件紧耦合解决力、法是存储厂商开始研发存储虚拟化工具、将现有的存储资源进行整合、提供统一的硬件资源接口;软件与硬件半耦合;软件与硬件松耦合。

2.基于分形理论建立的耦合模型。商旅地产联动系统的边界有模糊性，其复杂性（类型种类多、地域广、区位理论作用大等）使其边界还可能具有分形陛。

在社会科学中，制度的结构、市场的结构、组织的结构等也都存在分形，为研究复杂性提供了重要的思想和方法。分形的分数维是度量分形集的“不规则”程度和“复杂”程度的客观工具，通過分形维可以描述一个动态演化系统的复杂性的表现程度。

关联维数：

设X1，X2，...，Xn是系统的一个类型、区位地域等的解序列，令

如果有限极限：

存在，则称D2为商旅地产地产联动系统的关联维。

3.协同学原理建立的耦合模型。协同学又称协合学，它成功解释了系统的局部与整体以及系统由简单到复杂，从低级到高级，由无序到有序稳定发展过程中最本质的东西，即协同作用。

根据协同学原理，建立模型如下。

其中，U1为商业地产市场综合发展水平;U2为旅游地产市场综合发展水平;X为商业地产市场子系统的特征向量;Y为旅游地产市场子系统的特征向量;t为时间;C为协调度;T为两系统的综合发展水平;D为耦合协调度;θ、α、β为待定参数;θ=0.5（研究时考虑商业地产市场综合发展水平、旅游地产市场综合发展水平两系统同等重要），在商旅地产市场联动系统取跑α=0.3、3=0.7。

五、根据协同学原理建立的耦合模型的实证分析

1.商业地产市场、旅游地产市场综合发展水平评价模型。利用线性加权法对商业地产市场、旅游地产市场综合发展水平进行测算，具体公式如下。 其中，Ui为商业地产市场、旅游地产市场综合发展水平系统第i年度的综合评价值;Uij为指标j对系统的功效贡献大小;Wij为指标的权重。

功效贡献Uij表示指标对系统的作用，通过正功效函数对指标进行处理得到，Wij的确定采用专家给分法。

2.数据获取。本文商业地产市场综合发展水平、旅游地产市场综合发展水平的原始数据来自于中国统计局网站2006-2015年数据（见下表）。

3.结果分析。根据2006-2015年度的耦合等级，判断商业地产市场综合发展水平较差（可能与采用的统计数据仅仅是办公楼、商业营业用房用途的地产数据有关）、旅游地产市场综合发展水平较好（可能与采用的统计数据是其他用途的地产数据有关）;商旅地产联动市场的耦合协调度等级处于濒临失调、勉强协调之间。建议：制定相关商业地产市场发展的微观、中观、宏观政策，促进商业地产市场内部的协同发展;制定商旅地产联动市场的微观、中观、宏观政策，船陕商旅地产联动市场的协调发展。

未来研究将从以下方面进行改进：一是在指标遴选、方法运用以及尺度选取等方面进行更为深入的探讨。二是与其他地区研究案例进行比较分析，探寻耦合的深层次特征与机制。