二手房交易量入秋？

赵新江

天气入秋了，二手房交易量也入秋了吗？《理财》杂志记者近日获悉，从今年下半年开始，二手房市场各项成交指标正在全面下滑，而二手房的价格数据被业界认为是房地产市场的晴雨表。

截至8月28日，易居研究院监测的13城8月二手房成交量为6.49万套，环比下降18.2%，同比下降9.8%。从数据来看，13城二手房降温态势较为明显，购房者决策周期变长，观望情绪较浓。另外，部分城市二手房挂牌价也出现回调。专家指出，今年以来的政策延续了去年对房地产的调控基调，对市场预期和信心影响较大，预计下半年13城二手房成交量将出现萎缩。

二手房市场降温

8月，楼市的头条显然属于租房市场，只有陆续入市的限竞房，才能勉强分得一些关注。而经历了上半年大幅起伏的二手房，在8月则出现了明显的降温。有购房人发现，前期关注的不少房源都出现了降价，热门小区的房源也不再是一房难求，中介推介房源的电话又多了起来。根据贝壳研究院Real Data数据库显示，6-8月链家实时成交量环比持续明显下滑，8月降幅达20.9%，仅次于6月降幅，与2018年5月成交峰值相比下滑46.2%。机构预计，这样的趋势还将持续，“金九银十”难以如期出现。

值得关注的是，7月，共有北京、天津、石家庄等20个城市的二手房销售价格环比有所下降，数量相对较大，据悉，二手房降温现象也已连续在6月、7月、8月出现。此外，《理财》杂志记者还注意到，青岛、武汉、长沙、遵义、济南等多个城市的二手房销售价格已连续4个月（5-8月）出现环比下降。

诸葛找房数据研究中心指出，8月19日-25日，一线城市二手住宅市场均价为59746元/平方米，环比上涨0.42%，这也是近6周以来首次出现上涨。二线城市市场均价为18035元/平方米，环比下跌0.014%，价格保持平稳。克而瑞方面监测的7个重点城市二手房累计成交479万平方米，环比下降8%，同比仍上升5%。具体而言，除南京环比回升18%之外，其余城市成交量环比皆小幅回落，北京以-21%的环比跌幅居首。

房地产专家表示，今年二手房市场热点城市整体情况比去年好，主要原因在于去年下半年二手房市场供需不匹配导致价格回落。此外，今年一、二手房价格倒挂现象有所缓解，上半年二手房市场相对回暖。但自6月起，二手房市场销量再次回落，目前虽然挂牌量增加，但是多数为大户型或总价较高的楼盘。整体上看，下半年二手房市场将维持弱势，价格仍呈下跌态势，但跌幅会有所收窄。

热门小区也愁卖

以北京为例，今年5月，北京二手房成交量的冲高，学区房起了很大作用。彼时，学区房房源紧俏，价格坚挺。部分热门小区，只要一有新的房源推出，立即就会被预订下来。

如今，学区房销售旺季一过，这些房源的成交节奏也明显慢了下来。

以西城区的德胜学区为例，最近几个月热度明显有所下降。据区域内经纪人反映，最近几个月，德胜片区开单明显减少，价格也有所回落。

而区域内新上的一批房源，两至三居室报价每平方米大都在13.2-13.5万元，此前这类房源的报价最高可以到14万元/平方米。

价格回落的同时，成交速度也明显放缓。一购房人表示，此前德胜学区的经纪人几乎不用费力去找客户，大多是客户自己送上门，而且都很急着成交，但最近这种情况已经出现了反转，经纪人开始重新主动出击，回访之前咨询过的客户，帮房源寻找买家。

热门区域、热门小区挂出的房源不再是完全不愁卖，买卖双方观望情绪都开始加重。

业内人士表示，在“房住不炒”的大背景下，相关部门也明确要求不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持房地产政策紧缩趋势，北京二手房市场降温趋冷在所难免。

针对未来市场走势，中国指数研究院分析预测，在中央多次重申“房子是用来住的，不是用来炒的”，并持续加大房地产市场金融监管力度的大背景下，樓市调控政策整体将依旧从严，房企融资渠道保持收紧。预计未来，房地产市场整体将延续平稳走势。但由于不同城市房地产市场发展基础和环境不同，城市分化将越发显现，部分弱三、四线城市由于缺乏产业、人口等因素支撑，房地产市场面临调整压力。

停贷并非普遍现象

近期，安徽合肥多家银行出现二手房停贷现象。融360大数据研究院分析师李万赋表示，部分银行停贷二手房，是银行信贷资金情况和楼市调控政策的双重结果。一方面，虽然合肥没有出台相关新政，但在“房住不炒”的大背景下，压缩二手房放贷额度可以在一定程度上降低炒房者的心理预期，达到降杠杆、稳杠杆的目的;另一方面，银行额度下半年往往比上半年紧张，更倾向于把更多的额度留给新房。

根据融360大数据研究院的监测数据，暂时没有出现较大面积的二手房停贷现象。佛山、宁波等地区只有部分银行表示额度紧张，或暂时不接单。“未来停贷现象应该不会太普遍。不过，具体到各家银行来看，下半年房贷额度确实更紧张，热点城市有些银行即使接单，放款周期也会比较长。”李万赋说。

中原地产首席分析师张大伟表示，从全国来看，二手房市场规模较小，仅十几个城市相对活跃。“二手房停贷也并非所有银行，对整体房地产市场影响不大。”

利率上涨提高购房成本

值得关注的是，下半年来，个人房贷端也在收紧，具体表现为房贷利率的上涨、维持高位或放款节奏放缓等。融360大数据研究院监测数据显示，2019年7月全国首套房贷款平均利率为5.44%，相当于基准利率1.11倍;二套房贷款平均利率为5.76%，特别是二线城市，近期多个热点二线城市纷纷上调房贷利率，苏州、杭州、宁波、大连、长沙近期多次上调，且部分银行额度紧张，甚至暂停受理房贷业务。

8月上旬，《理财》杂志记者咨询多家银行营业部或咨询个贷工作人员了解到，今年上半年，杭州首套房贷利率普遍执行基准利率上浮5%-8%。而目前，多家银行已将房贷利率调整至基准利率上浮8%、10%，甚至已有银行调整至基准利率上浮15%。而热点城市苏州目前不少银行的房贷利率依然维持在基准利率上浮22%以上。南京的房贷利率也基本上是基准利率上调15%或20%。