房贷利率挂钩LPR，购房成本是升还是降

吴辉

在“房住不炒”的调控背景下，房地产调控不会放松，

自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

房贷利率挂钩LPR政策实施后，房贷利率到底是提高了还是下降了？或者说购房成本是升还是降？

专家表示，房贷利率新政兼顾“房住不炒”与“因城施策”，新定价机制下房贷利率整体预计将与当前实际执行情况保持平稳。

房贷打折时代终结

挂钩LPR后，房贷利率定价就从“基准利率×折扣或上浮”变为“LPR+点数”。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。

从此，房贷利率只能加点，再无打折。

新的房贷利率下限提高

按照目前的房贷数据，大部分银行执行的是首套房贷基准利率上浮10%-20%，二套房贷上浮20%-30%。以5年以上贷款为例，按首套房贷上浮10%计算，即基准利率1.1倍，利率为4.9×1.1=5.39%。二套房贷上浮20%计算，即基准利率1.2倍，利率为4.9×1.2=5.88%。

定价基准转换后，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。根据9月20日报价，新申请的首套房贷利率不得低于4.85%;二套房贷利率则是在4.85%基础上加60个基点，也就是不得低于5.45%。

光大证券分析师指出，“对于新增个人住房贷款，首套和二套利率的下限均较原先更高。首套个人房贷利率不低于LPR报价，5年期以上LPR最新报价4.85%，比原先贷款基准利率4.9%只低了5个基点，相当于下浮1%，与原先有实行9.5折（4.66%）和9折（4.41%）的银行相比，利率下限抬高”。

根据融360大数据研究院发布的35城市最新房贷利率数据来看，在首套房方面执行首套房贷9折乃至9.5折的城市已经非常之少，7月只有上海的首套利率为4.84%，低于4.85%，35城市的平均首套利率则为5.44%，显著高于4.85%。二套房方面，7月也仅有杭州（5.42%）、天津（5.41%）两个城市低于5.45%，35城市的平均首套利率则为5.76%，同样显著高于5.45%。同时，最近几个月来，无论是首套房还是二套房，35城的平均利率都呈微弱上行趋势。

此外，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。目前，5年以上公积金贷款利率为3.25%，5年及以下公积金贷款利率为2.75%，全国都一样。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，公积金政策暂不调整，是当前公积金政策便民和务实精神的体现。既能保障刚需购房成本不上涨，同时也能保持贷款利率水平稳定。

如何应对房贷利率的变化

央行公告第二条规定：“借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。”

根据新政，未来借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，重定价周期最短为1年，最长为合同期限。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

也就是说，新政之后，加点数值在合同期限内同样是固定不变的，但重定LPR的利率可以有所约定，最短为一年调整一次，如果调整当月LPR降了你就捡便宜了，涨了你也要跟着涨。

假设9月的LPR是4.85%，你10月8日之后买房的加点数值为60个基点，贷款利率为4.85%+0.6%=5.45%，到了明年10月，假设最新的LPR是4.75%，你的加点数值依然是60个基点，贷款利率就是4.75%+0.6%=5.35%，月供可以少还点。

当然，你也可以选择在整个贷款周期都采用签合同时的LPR，不过如果以后LPR降了，你也享受不到降息，这个贷款也就不划算了。

购房成本是升还是降

对于购房者来说，银行上浮房贷利率意味着买房成本上升，购房之后每个月要承担的月供变多，还款压力也会随之增大。房贷利率与房价呈现反比，利率越高，导致人们购房欲望降低，进一步拉低房价。

很多人关心，房贷利率挂钩LPR，个人房贷利率会下降吗？业内人士认为，在“房住不炒”的调控背景下，房地产调控不会放松，房地产政策“因城施策”，通过辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点，短期内大部分城市的房贷利率不会下降。

据了解，目前已有13省市部署住房贷款利率基准转化工作，部分银行的新发放住房贷款已按照LPR定价。北京地区新的个人住房贷款定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加55个BP，这与此前银行普遍执行的在基准利率基础上上浮10%的利率水平几乎相当;二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加105个BP。

然而，当房贷利率挂钩LPR碰上降准，市场又会发生什么化学反应呢？

9月6日，央行发布消息称，决定于2019年9月16日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。与此同时，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于10月15日和11月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。

有关负责人称，此次降准将释放长期资金约9000亿元，其中全面降准释放资金约8000亿元，定向降准释放资金约1000亿元。

中原地产首席分析师张大伟认为，此次降准规模虽大，但并不是为了刺激房地产，楼市再次出現小阳春可能性不大。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，虽然LPR政策使房贷利率有了调整空间，但因为此前政策卡住了房贷利率下限，因而限制了银行因资金宽松而降低房贷利率情况的发生。

降准降的是存款准备金率，对老百姓购房成本影响不大，老百姓既不会占到便宜，也不会吃亏。房价不变的情况下，房贷利率不下降，购房成本自然不会降。