房贷利率新政是更加市场化的体现

余丰慧

8月25日，央行发布公告：在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

這是房贷价格更加市场化的体现。

过去是央行在上海银行间拆借市场公布一个一年期贷款基准利率参考值，然后商业银行参考定价自己的贷款利率。现在商业银行可以根据自己不同档次和种类的最优质客户在平均利率基础上加点确定房贷利率。更加市场化了，商业银行定价权提高，每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。随着LPR定价机制进一步成熟后，LPR最低利率权力也会下放给各家商业银行，央行根据各家商业银行的LPR给出一个平均的指导价格。

借款人也可以货比三家选择最适合自己的银行选择房贷。由于各家银行加点幅度不同，就决定了利率不同，给借款人以价格为基础提供了选择余地。借款人议价能力大大增加。体现出央行公告“保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益”的要求。

目前，在流动性充裕情况下，首套房房贷利率市场化更应该是下行趋势。未来会出现这样一个现象：二套房执行政策指导的利率，首套房或可能执行最低LPR形成的利率。

与现有房贷利率对比情况如何？目前的房贷基准利率是4.9%，LPR是4.85%，LPR是低于基准利率的。如果是首套房贷，执行LPR利率是要比执行基准利率低一些。这个前提是商业银行不加点。如果商业银行加点的话，那就另当别论了。

新机制下，如果按照目前的LPR，首套房贷利率就不能低于4.85%。二套房贷利率则是加上60个基点，不得低于5.45%。而现行央行5年期以上基准利率为5.15%，即按照新LPR新定价机制，如果不加点的话，首套房利率低于30个基点;二套房现行最低利率高于央行目前基准利率30个基点。充分体现出房贷利率差异化的要求。

而原先的定价机制下，各城市或各银行对于发放的房贷利率水准不一，比如首套房贷，有的是基准利率，有的是上浮5%或10%，有的小商业银行则还能有折扣。

此后，根据LPR确定的房贷利率会产生衍生品的，更加有利于借款人以最低成本借贷。同时，随着利率互换衍生品市场的发展，给予存量个人住房贷款固定利率或者略高于新定价机制利率寻找了一个出路。比如，商业银行可以收取一定费用后，帮助客户把过去存量房贷的固定利率通过利率互换转换为浮动利率，也可以相反操作。达到互换双方和银行效益三赢的结果。

总之，央行房贷利率新政是整个贷款利率向市场化推进的组成部分。此前，LPR定价机制已经推广到其他所有贷款种类里。这次快速推广到个人住房贷款里，是中国贷款利率彻底市场化定价的体现与标志。