房地产高周转下招标方式的探讨

梁昌翠

摘 要：当前房地产发展已经步入了高周转时期，受到国家政策方面的影响，一些地方也给出了相应的应对措施，面对这一新的机遇和挑战，招标工作应如何发挥自身效用，实现对房地产成本的合理管控，是当前房地产企业面临的主要问题，基于此，文章就高周转下房地产企业招标工作展开详细探究，希望能对房地产企业成本管控带来一定帮助。

关键词：房地产;高周转;招标方式

一、关于高周转的简述

房地产行业自身与很多行业相关，特别是在项目研发中，由于需要多种人才与机构的参与，因而使得房地产项目的综合性相对较强，所以我们也认为房地产行业中云集了不同种类的资金，很多项目中投入的资金少则上千万多则过亿。受到资金大与行业综合性等特点的影响，在房地产项目中资金在越短时间内回流对于开发商而言越有利。近来，项目投资当中土地出让金持比越来越多，地价也在逐渐上涨，这在无形中给房地产企业带来了很大压力。另外，融资困难也是当前房地产行业面临的一个主要难题。由于房地产的主要资金来源于银行贷款，但是由于受到政策方面的影响，使得银行上调了原有的放贷门槛。面对这一现状，有必要借助高周转来改变当前的房地产行业发展瓶颈。高周转主要是指资金的高速流动，在房地产企业中：一，应缩短资金使用时间，控制利息支付;二，合理规避开发风险。

二、高周转下的招标工作

为了更好的应对高周转这一新的发展模式，房地产企业招标工作也应强化对成本的管控。在成本控制中，招标工作应结合实际成本管控要求，待施工图纸审核通过、货物技术指标明確后，然后再发送招标文件，接着合理选择供应商，确定最终的技术指标，合理编制招标文件与清单，一直到明确最终的中标单位。再次期间需要消耗超过为期一个月的时间，当然如果有其他的状况发生，像技术指标不合理等问题出现，会使得招标时间继续延长。

高周转的出现，在无形中增加了项目管理和高周转之间的矛盾，为了解决这一问题，需要从源头上分析问题的根源，然后从实际工作中找寻答案，另外，在项目建设期间，还应将成本控制作为主要基础，减少采购期间的时间消耗，提高高周转期间成本管理效率，有效缓解高周转与项目管理之间的矛盾。

三、房地产高周转下招标方式探究

招标期间，利用集团化、大规模采购，不仅可以有效提升量价，还可以减少实际招标时间。结合施工期间的招标工作，房地产招标期间应使用集团战略结合的方法，用量换价，如此既可以有效降低实际成本，还可以减少实际招标时间。施工期间的招标合作和采购、施工方式、清单编制等存在一定差异，在此期间，应不断累积经验，结合实际项目规划，统计年招标数量与项目，参照以往的项目数据，并应用大数据对其进行详细分析，制定招标清单。

招标采购期间需要的价格数据主要源于下面几点：（1）在经过多年的房地产开发，房地产企业会有一定的成本数据积累，通过搜集这些原始的数据信息，并对这些数据信息进行分析总结，就能找到需要的数据信息;（2）向与之相关的造价公司咨询施工期间的材料采购价格;（3）整理同行企业及近年来的合同数据。在经过上述三方面的数据分析后，将这些数据作为主要的参照基础，通过对数据进行分析处理，选择最低的市场价格，然后以此作为要约价寻找施工合作对象。

应对传统的招标方式进行改进，施工方不需要参与竞价，甲方可以直接定价，然后双方以此为基准，进行适当的价格调控。施工单位也不需要进行价格呈报，只需要参考这一价格是否能接受即可。这种招标模式的转变，不仅可以节约实际成本，还能较少招标期间的时间消耗。

在房地产企业不断发展的当下，随着集团化的不断发展，集团战略主要是利用用量换价的方法进行招标采购，为了适应这一发展模式，施工招标也应使用这一方法，让更多优质的施工单位参与其中;当然，这里说的优质单位主要应从多年的合作伙伴中进行挑选，并且还要房地产企业中各个部门对这一施工单位资质进行综合评估，然后才能发出要约价，对于施工单位而言，若觉得价格合理施工单位就会与房地产企业合作，这种方法对于双方都是有益的。

在招标采购期间，合约规划十分重要。按照基本的合约规划，需要对房地产全年中的总施工量进行统计，然后合理规划当下的施工量，并对具体的施工展开详细的规划安排。与此同时，还要统计房地产中全年内的施工总量，明确需要参与施工进场的施工单位数量。确定完进场的施工数量后，再进行施工单位选择，如此便于施工单位提前掌握施工现场情况，并做好相应的施工规划与准备，这对于后续施工的顺利开展是十分有益的，所以招标采购期间一定要做好合约规划。

要约数量以房地产项目中的合约规划为基础，在确保施工单位开发量的前提下，施工单位自愿在施工价格上让步。现阶段，通过相关的数据统计分析，利用这一方法，发出要约价一般占比行业范围内10%～20%，比原有的合同水平价低。此外，这一方法还能确保施工单位自身利益，及时控制房地产中实际成本。结合上述招标改革，利用要约的方法进行试运行，现阶段看已经取得了一定成效。

从当前的集团招标采购情况看，在这一模式下的分项工程中都含有统一的施工方法、内容、技术，如此方能确保招标清单的统一，从而形成一个统一的框架，确保施工合同的统一。这种标准化的招标采购模式，便于管理工作的顺利开展，继而实现对项目成本的科学管控，降低施工造价，最终促进高周转下的房地产企业发展。

四、结语

综上所述，面对高周转这一转型期，房地产企业为了更好的发展，应改变原有的招标方式，做好招标采购工作，确保其能对项目成本进行合理化控制。此外，为了确保招标要约的合理运行，除了要采取以量换价的方法外，还应提前做好合约规划，如此方能为招标成本优化提供可能，最终促进房地产企业招标方式的改革。

参考文献：

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