预告登记法律效力之理解与完善

包晓丽

摘 要：我国关于预告登记法律效力的现行规定，存在处分权限制过度之弊病。在民法典物权编编纂过程中，建议将预告登记的法律效力理解为：未经预告登记的权利人同意，再行处分不动产物权的，预告登记的权利人有权主张损害其合法权益的行为不发生物权效力。较于限制物权变动模式和登记冻结模式，相对预告登记权利人无效在利益平衡上更符合自愿原则和比例原则的要求，有利于实现物尽其用的目标，并且在体系上与债权形式主义的物权变动模式相适应。此外，预告登记还有约束国家公权力行使的效力。预告登记权利人物权的实现不受财产保全和强制执行程序的妨碍，破产程序中亦有特殊保护。

关键词：预告登记;相对无效;物权变动;执行程序;破产保护

[中图分类号] DF521 [文章编号] 1673-0186（2019）011-0056-010

[文献标识码] A     [DOI编码] 10.19631/j.cnki.css.2019.011.006

预告登记是为确保将来物权之实现（本登记）而向登记机构申请办理的预先登记[1]。关于预告登记的性质，其争论从未间断，主要存在特殊债权说、债权物权化说、物权债权化说、独立物权说等。上述观点的共通之处在于认可预告登记跨越了物债分界，具有“两栖”特征。预告登记的实践意义在于，不动产物权在人们的生产、生活和观念上有非常重要的地位，权利人所期待的未来发生的物权变动对自己也有极为重要的意义。但存在于房地产市场的诚信意识尚不成熟，“一房二卖”的现象屡有发生。通过预告登记制度，有助于建立诚实守信的市场交易秩序，确保已经支付一定价款并信赖将来可以取得不动产物权的买受人，取得完整的无瑕疵的物权。其法律意义在于，单单依靠违约责任难以全面救济处于弱势地位的购房者。法律认可将来物权变动对权利人的意义，从而在出卖人、预告登记权利人、其他买受人之间进行利益识别、利益整合和利益表达，通过在不动产登记簿之“其他状况部分”上公示的方法，一定程度上赋予特定债权一定的物权效力，并予以法律保障[2]。

一、问题的提出：现行规定的不足与分析

《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第二十条规定，未经预告登记权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力。就如何理解再行“处分该不动产的”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》认为包括：转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的行为。就实践中如何理解“不发生物权效力”，2007年12月发布的《土地登记办法》（已失效）第六十二条、2008年2月发布的《房屋登记办法》（已失效）第六十八条以及2016年1月发布的《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条，均给出了看似简单易行，实则过于粗糙的方式——不予办理相关登记。即已为预告登记的不动产，不得再为任何形式的登记，将预告登记的效力坐实为登记冻结主义[3-4]。

一方面，上述规定将预告登记的权利保全效力等同于权利冻结，构成对不动产交易的不必要阻碍，也是对私人权利的过度干预。预告登记的目的在于否定妨害请求权实现的行为的效力，以担保物权请求权之实现。其制度目的并非限制不动产权利人之处分权。因此，无论预告登记赋予请求权何种程度的物权效力，其本质仍是一种特殊类型的债权请求权。《德国民法典》第883条第2款以及《瑞士民法典》第959条、第960条均规定，中间处分行为仅在妨害或侵害请求权的限度内，不生效力。可见，比较法上采纳了相对无效的立法模式。那么，为保护预告登记权利人将来的物权变动请求权，一律否认现时物权人的处分权，在利益衡量上难谓公允。另外，法律尚不禁止性质和内容相容的物权共存，不动产设立用益物权后仍可处分（不影响在先权利人的权利），多个担保物权也可以并存。为了确保将来以物权变动为标的的请求权的实现，而冻结一切的登记行为，包括不影响预告登记权利人的登记，不尽合理。

另一方面，《物权法》和《不动产登记暂行条例实施细则》的规定过于简单。关于预告登记的法律效力，学界普遍认为包括权利保全效力、顺位保全效力、预警的效力和满足的效力[5]。除广泛适用的权利保全效力外，预告登记另一项重要的效力特征表现为顺位保全效力，即本登记产生的权利的顺位以预告的登记的顺位决定[6]。《德国民法典》第883条第3款、《瑞士民法典》第961a条、《奥地利民法典》第438条、第453条以及苏格兰《2012年土地登记法案》第59条至第61均规定了预告登记的顺位效力。但是，我国现行法律条文实则仅明确了权利保全效力一项。对于预告登记的顺位保全效力、警示效力和满足效力难谓涉及。同时，上述规定亦未厘清预告登记与国家公权力的关系，从而导致司法实践中预告登记对破产的影响、预告登记与强制征收和执行等公权力之间的关系，存在理解和法律适用上的困惑。

二、未经预告登记权利人同意处分不动产的行为相对无效

在办理了预告登记后，不動产的权利人仍对不动产进行处分的，中间处分行为的效力如何，法政策上有四种做法。一是规定预告登记具有限制物权变动的效力。未经预告登记权利人同意的中间处分，不发生物权变动的效力，但处分该不动产的合同效力不受预告登记的影响。《物权法》奉行的即为限制物权变动的做法[7]。二是规定预告登记具有登记障碍的效力。在预告登记后，不动产权利人再申请登记的，登记机构不予办理。《土地登记办法》《房屋登记办法》和《不动产登记暂行条例实施细则》即奉行了禁止登记模式。三是主张中间处分行为效力待定。若预告登记权利人追认、债权消灭或者预告登记被涂销，中间处分行为确定有效。否则，中间处分行为因本登记的作成而确定地失去效力[8]。四是相对无效的立法模式。即未经同意处分不动产的，预告登记权利人有权主张损害其合法权益的行为无效[9]。德国、瑞士的立法例即为此例。

纵观规定了预告登记的国家和地区的法律不难发现，其关于预告登记法律效力的规则设计具有高度相似性，即在侵害预告登记权利人的范围内相对无效，异于我国法律表达的“不发生物权效力”“不予登记”的价值判断结论。究其实质，产生上述差异的原因，一方面在于过分重视买受人（预告登记权利人）债权的保护，而轻视了出卖人（预告登记义务人）的处分权。另一方面是因为我国关于预告登记的法律规定仅仅强调了权利保全效力，而忽略了顺位保全效力和权利满足的效力。实际上，主张中间处分行为行为效力待定和相对无效的学者，在价值判断结论上并无差异，其分歧的原因在于对相对无效概念的界定存在差异。尽管禁止登记模式在实践操作上更为便捷，法律关系更加清晰，有利于避免后续纷争，但相对无效模式有利于在鼓励交易和权利人保护之间寻求一种良性的平衡[10]。在民法典物权编的立法过程中，建议补充完善现行法关于预告登记规定的缺漏，以制定科学化体系化的法典条文。

（一）中间处分行为相对无效的涵义

相对无效是指，法律行为只相对于特定的人不发生效力，除此之外却是有效的。在办理预告登记后，所有权人处分不动产的行为相对不生效力，包括两方面的内容。一方面为对人的不生效力，仅针对具有作成本登记期待利益的预告登记权利人。相对无效是法律基于特定当事人权利设置的利益协调手段，故而只能由特定当事人主张。另一方面为内容上的不生效力，仅“在其会挫败或者侵害请求权时，不生效力”。选择预告登记的目的是保護未来物权变动请求权的实现，因此只有在中间处分行为害及该请求权实现的范围内，预告登记权利人有权主张该行为无效。预告登记涉及交易关系当事人与交易关系以外特定第三人之间的利益关系，其效力对应着一项授权第三人规范①[11]。预告登记后，义务人仍可处分不动产权利。不过在预告登记权利人与第三人之间，若义务人的处分有碍于本登记物权之实现，预告登记权利人可以请求人民法院确认上述行为不发生物权效力。

（二）主张相对无效立法模式的理由

1.相对无效模式更符合民法基本原则的要求

相对无效模式更符合自愿原则的要求。民事活动奉行私法自治原则，当事人有权自主决定自己的民事行为。若没有足够充分且正当的理由，不得限制民事主体的自由。就预告登记而言，相对无效模式最有利于实现上述目标，其具体体现为：一方面，通过预告登记，法律对原权利人的行为自由做出一定限制。原权利人仍可以对此不动产再行处分，但不得有碍于预告登记权利人请求权之实现。否则，对于预告登记权利人无效。相对无效模式将国家公权力对行为效力的否定限定在必要限度以内，避免国家公权力在私人生活领域的过度干预。若预告登记权利人对原权利人的行为效力不予否认的，不影响民事交易的效力。另一方面，为保护预告登记权利人的期待权，法律有必要规定预告登记权利人可以主张损害其权利的行为对其无效。但是，预告登记毕竟是一种临时性登记，而不能作为物权变动的依据。出卖人（预告登记义务人）仍然是真正权利人，法律没有必要限制不影响预告登记权利人的行为的效力。

同时，相对无效模式也更符合比例原则的要求。比例原则与私法自治之间具有“手段—目的”的关系。在民法中适用比例原则，可以有效抵御国家公权力的过度介入，也可以避免私权力的滥用[12]。预告登记的目的在于保证预告登记义务人按照合同的约定履行相应义务，使预告登记权利人能实际取得相应物权，防止“一房二卖”等违背诚实信用的行为发生，具有目的正当性。预告登记保护的利益具有特定性，即预告登记权利人的期待利益，相较于限制物权变动模式和禁止登记的做法，相对无效模式对权利的限制更小，更符合必要性的要求。同理，对义务人处分权的限制，是法律出于保护预告登记权利人的交易安全的考虑，该限制应仅以能够保护权利人的权利的范围为限。所以，如果中间处分行为不影响预告登记权利人期待利益的实现的，其效力不受影响，保持了目的与手段的均衡，符合均衡性原则的要求。相对无效模式既保障了预告登记权利人的债权请求权，又最大限度地维护了出卖人的处分自由，是最符合比例原则的选择。

预告登记仅赋予了债权请求权一定的物权效力，而非完全的物权效力。若否认出卖人对不动产的处分权，有违公平原则的要求。在基础债权无效、被撤销或者解除的情况下，若仍禁止出卖人对不动产进行处分，则只会徒增交易成本、浪费时间成本，也不符合效率原则的精神[13]。

2.相对无效模式更能体现物尽其用的宗旨

相对无效模式还有利于实现《物权法》第一条“发挥物的效用”的目标。以再抵押为例，现行法以限制登记的方式来约束当事人的行为自由。预购的商品房不能作为为他人提供担保的标的，开发商也不能把已预售的商品房再行抵押，此举过度妨害了交易自由①。依据《物权法》第一百九十九条，抵押人有权将已经抵押财产再次抵押。同一财产有两个以上抵押权的，按照登记的先后顺序受偿，明确了重复抵押的正当性及合理性。此外，登记还具有公示的作用。当事人可以根据登记簿记载的内容，准确判断自己的交易地位，从而理性安排自己的法律关系。在此背景下，当事人是否交易、以何种条件交易的选择都是理性的。登记重叠是当事人自由选择的结果，理应得到尊重和保护。此外，根据顺位保全效力，预告登记的法律效力溯及作成预告登记之时，能够排斥后顺位的权利。预告登记义务人再行创设后顺位权利的，也不会妨碍预抵押登记的目的。

（三）相对无效和绝对无效背景下利益关系安排之差异

在登记冻结主义和禁止处分模式下，预告登记后权利人丧失再行处分该不动产的可能。若登记机构违法办理转让登记的，预告登记权利人既可以向物权人主张民事责任，也可以对登记机构提起行政诉讼以保护自己的权益。在相对无效模式下，行为效力的价值判断结论具体如下。

第一，预告登记后，权利人再行转让该不动产所有权。由于预告登记具有公示公信效力，如果受让人明知该为预告登记仍接受物权移转，妨害预告登记权利人物权的实现，构成恶意串通损害预告登记人权益，则转让合同无效，物权处分更是绝对无效②。若不构成恶意串通，物权转让合同的效力不受影响。但是预告登记权利人可以以该物权变动损害其请求权的实现，主张物权变动不生效力，从而恢复登记。受让人将此不动产再行处分的，物权是否变动适用善意取得的相关规则。具言之，甲（出卖人）、乙（买受人）订立房屋买卖协议，并于2019年1月1日办理了房屋买卖预告登记。若2019年2月1日，甲又与丙签订房屋出让协议，则在预告登记对应债权无瑕疵的情况下，乙得以对抗第三人丙。若预告登记后，甲又将房屋出租于戊，且乙于2019年6月1日完成了本登记，则租赁合同的效力应当视情况而定：若租赁合同于2019年6月1日前已到期或者已解除的，则其效力不受影响;若截至2019年6月1日租赁合同尚未到期的，由于预告登记成立于租赁合同签订之前，是故乙不受“买卖不破租赁”规则的限制，有权主张其不受租赁关系的约束。

第二，预告登记后，物权人在此不动产上新设地役权。地役权使预告登记的不动产承担一定负担，关于地役权合同及地役权的效力，结论同第一。

第三，预告登记后，物权人在此不动产上设定抵押权。预告登记生效后本登记完成前，抵押权人主张就抵押财产优先受偿的，会损害预告登记权利人的权益，人民法院应不予执行。本登记完成后，预告登记权利人的请求权转化为现实物权，抵押权自动失效。

第四，抵押预告登记后，物权人将此不动产再抵押。预告登记权利人具有优先于后顺位抵押权人清偿的期待利益，本登记的顺位被确定在预告登记之时。虽然后顺位抵押权不能对在先的预告登记权利人产生任何不利影响，但不代表其不可以享有相较于其他普通债权人或者其后顺位的抵押权人优先受偿的权利。例如甲将某在建商品房抵押给乙，乙为预告登记后，甲将房屋建成并抵押给丙。此后，甲无力清偿。丙对抵押权的行使不得有害于乙的利益，但是丙相较于甲的其他普通债权人有优先受偿的权利。

三、我国物权变动模式下相对无效的理解

我国采取债权形式主义的物权变动模式，区分物权与债权的成立基础，但不承认独立的物权行为。《物权法》第十五条确立了区分合同效力与物权变动的效力的原则。在区分原则的背景下，未经预告登记的权利人同意处分不动产的行为相对无效[14-15]，有两种可能的解释路径：一是中间处分合同有效，物权变动相对无效。二是中间处分合同及物权变动相对预告登记的权利人均无效。合同有效说和合同相对无效说均认同：物权人与第三人之间合同关系有效成立，第三人可以基于合同向物权人主张违约责任。同时即使物权人与第三人之间已经办理了物权登记，该登记也不得对抗预告登记权利人的权利。两种解释路径在价值判断结论上并没有差异，究竟采取合同有效说还是合同相对无效说，是民法问题中的解释选择问题，其核心在于判断合同相对无效的观念在我国法律传统中的接受程度高低。

通常认为，只有一项行为本身具有一定的对世性时，才可能存在相对无效的效力类型[16]。债权行为本身具有相对性，由此导致债权行为根本就不会存在绝对效力，德国立法和学说所言的相对无效，也是指处分行为的相对无效[17]。物权变动合意的效力仅受制于合同效力规则的调整，合同当然有效。但作为公示手段的登记行为由于成立在先的预告登记事实存在，后位登记不能对抗前位预告登记。由于我国《物权法》尚不认可物权行为理论，德国法上的处分行为相对无效在我国法律语境下更妥当的理解应当是，对预告登记权利人而言物权变动相对无效。

对于有学者提出的如果认可中间处分行为的物权变动合同有效，如何主张涂销登记的问题。由于预告登记的公示公信力，完全可以赋予预告登记人类似于《德国民法典》第888条①的涂销请求权。此外，对有学者提出的第三人与预告登记权利人之间竞争关系的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条②已明确表明了经过预告登记的，预告登记权利人相较于受让人的优先地位。

此外，若出现以下情形，义务人处分不动产的行为便绝对有效：（1）预告登记权利人对义务人的处分不表示异议;（2）预告登记权利人的请求权不存在或嗣后消灭;（3）预告登记被涂销[18]。预告登记的最大价值在于保证本登记的完成，但最终取决于预告登记权利人作成本登记之意愿。若在预告登记过程中，权利人改变了设立预告登记的初衷，放弃进行本登记。此时，若绝对地禁止预告登记义务人再行处分，既不符合公平原则和效率原则，也会导致义务人丧失可能的交易机会。由此，更是证明了相对无效模式更为合理。

典型的例证即为，甲将土地出卖给乙并办理预告登记后，又将该土地转让给丙并办理了移转登记。此时该处分因侵害乙的预告登记请求权，乙得主张其为无效，并且可请求涂销丙的登记。由于甲仍为所有人，乙得请求甲为所有权的让与。但若甲发现乙在訂立合同时存在欺诈的行为或者乙不按约定履行合约，甲与丙的交易并没有损害预告登记权利人乙的利益。此时，物权转让应当绝对有效，可以发生物权变动的效力。

四、国家公权力行使中预告登记的效力

除权利保全效力、顺位保全效力外，预告登记还具有权利完善之效力。预告登记使得其保全的债权请求权完善为物权，具有对抗任意第三人的效力[19]。就预告登记的权利完善效力是否包含对抗法院财产保全、强制执行和破产执行的效力，各国及地区立法例和司法实践中的理解不一。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，若被查封的不动产办理了预告登记的，受让人可以提出停止处分的异议。符合物权登记条件，受让人可以提出排除执行的异议。《德国民法典》第883条第2款规定，强制执行、假扣押和破产程序中，预告登记权利有权主张妨害其请求权实现的行为无效。《德国破产法》第24条进一步细化了第883条的规定，明确在出卖人破产的情况下，已办理预告登记的债权人仍可向破产管理人主张相应请求权。《日本不动产登记法》第7条和《日本破产法》第53条也肯定了预告登记的破产保护效力，即使出卖人被宣告破产，也无碍于本登记的办理。

（一）预告登记与法院强制

法院对不动产进行处分的强制力主要体现为诉前及诉中的强制措施——财产保全，以及诉后强制措施——执行程序。通常认为《物权法》第二十条所述的中间处分行为仅指基于法律行为引起的物权变动。对于已为预告登记的不动产，人民法院能否采取财产保全或强制执行措施，《物权法》并未明确回应。但由上所述可知，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》实际认可了对已为预告登记的物权可以采取查封等临时性保全措施，但预告登记权利人有权提出执行异议。《德国民法典》主张在妨碍预告登记人权利范围内，强制执行不生效力。实际上，预告登记是否具有对抗法院强制力的问题属于民法问题中的价值判断问题，对该问题的回答应当遵循民法价值判断问题的实体性论证规则：若无足够充分且正当的理由，应当坚持强势意义的平等对待[20]。

首先，预告登记后法院可以采取临时性财产保全措施，但不应妨碍预告登记权利人物权之实现。财产保全措施包括诉前财产保全和诉讼财产保全，前者的目的在于在起诉前保护利害关系人不致遭受无法弥补的损失，后者旨在保证生效裁判的执行。但究其实质，两者均是为了防止被执行责任财产的减少，而对财产处分权予以限制的预防性强制措施。实际上，财产保全并不会给预告登记权利人带来实质上的不利，而仅仅使预告登记义务人的其他债权人与预告登记权利人处于竞争地位。如果受让人请求排除执行的，因执行行为将有碍于权利人期待利益的实现，人民法院应当支持其执行异议。如果受让人能够证明本登记的条件已经成就的，人民法院应当协助解除查封等妨碍本登记实现的措施，帮助受让人完成本登记[21]。

具言之，若购房人甲与开发商乙签订了房屋买卖合同，并办理了相应的预告登记。随后开发商乙的债权人丙起诉乙请求乙归还欠款，并申请了诉讼财产保全。由于开发商乙仍然是该房屋的权利人，若存在《中华人民共和国民事诉讼法》规定的情形，债权人丙可以请求人民法院对开发商乙名下的房产采取财产保全措施。此时，购房人甲与债权人丙对同一房产存在利益上的竞争关系，法院的查封行为将会在一定程度上影响购房人甲权利的实现。若在诉讼过程中，作成本登记的条件消灭了的，财产保全具有完全的效力。若在诉讼过程中，作成本登记的条件成就了的，购房人甲可以依据《人民法院办理执行案件规范》第九百四十六条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，提出停止处分的异议，请求人民法院解除查封措施，并有权请求不动产登记机关将预告登记变更为本登记。

其次，预告登记具有排除执行的效力①[22]。德国和日本均认可预告登记排除执行的效力。强制执行虽然是公权力机关依据生效法律文书作出的，但是其目的仍然在于维护私人利益，而非社会公共利益。因此，由于预告登记和执行程序保护的利益类型均为民事主体的私人利益，不存在权利位阶上的差异，法律应当予以同等地位。若预告登记不能对抗强制执行，则容易导致出卖人与第三人通过抢先申请法院执行的方式规避预告登记的权利保全和权利完善效力。在上例中表现为，购房人甲有权排除人民法院基于乙丙间的债权债务关系，执行开发商乙名下的房产。

与此同时，执行程序中还存在另外一种情况，即购房人甲与开发商乙签订房屋买卖合同并办理预告登记后，甲的债权人丁可否请求人民法院执行该预告登记的房屋？此时将在债权人丁与开发商乙之间出现利益竞争关系。预告登记毕竟不同于本登记，虽然具有一定的物权效力，但在根本上购房人乙仅具有相应的债权请求权，而开发商乙仍然是该不动产的法定权利人。根据物权优先于债权的基本法理，应当优先保护开发商乙的权利，购房人甲的债务人丁不得仅仅基于预告登记请求执行该房屋。但也存在一种例外情况，即购房人甲已向开发商履行了全部合同义务，但尚未作成本登记，执行该套房屋对开发商乙不会造成任何损失的，可以将预告登记人名下的房产纳入执行范围。具体条件包括：第一，甲乙之间房屋买卖合同合法有效;第二，已经办理了有效的预告登记;第三，购房人甲已经履行了房屋买卖合同项下的全部义务并向乙支付了全部购房款，或者甲虽仅支付了部分购房款，但是开发商乙同意剩余房款从变价款中优先偿付的①。

（二）预告登记与破产程序

破产程序是在法院的主持下对具有破产原因的债务人的财产进行清算、重整或和解，使全体债权人获得公平受偿机会的一种概括执行程序。德国、日本和我国台湾均承认预告登记具有破产保护效力，即预告登记权利人可以对抗破产人的其他债权人，从而保障债权请求权在将来得以实现。我国学者也普遍赞同预告登记具有破产保护的作用[23-24]。仅当丧失作成本登记的基础时，该不动产方应纳入破产财产中进行分配。否则，预告登记项下的物权，不应被列入破产财产范畴。

预告登记权利人避免将标的物权纳入破产财产的诉求，与其他债权人希望债务人财产最大化的诉求存在天然的矛盾，此时应当保护何者的利益问题属于民法问题中的价值判断问题。预告登记权利人在破产程序中受到特殊保护的原因主要在于：第一，预告登记的破产保护效力是权利完善效力的当然之意。虽然预告登记并未改变请求权的债权属性，但是通过预告登记制度，法律实际上给予了买受人期待中的物权得以完整实现的预先保护。在一般程序中表现为可以对抗出卖人的其他债权人，在破产程序中则体现为优先于其他破产债权人的效力。第二，破产重整程序在于拯救尚有重生可能的债务人，破产清算程序重视债权人的公平受偿，但都是对民事主体间法律关系的协调，基本不涉及社会公共利益的保护。预告登记具有排除一般执行行为的效力，那么概括执行的破产程序中也不例外。第三，天平的一端通常来说是作為自然人的普通购房者，处于相对弱势的地位，而另一端是作为房地产开发企业债权人的商事交易主体，具有较强的风险承受能力。且如前所述，物权的取得对于购房者来说具有重大的实践意义，法律应对预告登记权利人优先保护。第四，预告登记作为债权物权化的典型代表，反映了物债二分权利体系的不周延之处。在破产财产分配上体现为，不能僵化地以为预告登记保护的是请求权，从而主张预告登记权利人与其他债权人平等受偿。而要看到制度的目的和本质，赋予预告登记权利人准物权人的法律地位。

出卖人破产的情况下，虽然破产人名义上为登记的物权人，但是经由预告登记制度，买受人的期待利益受到了法律预先的特殊保护。预告登记债权不受《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定的个别清偿无效规则、第十八条破产管理人选择权的约束[25]。若作成本登记的条件已经成就，预告登记权利人实际上享有对该物的取回权或者别除权。若破产宣告后作成本登记的条件尚未满足的，买受人有权在全面履行合同义务后，请求将预告登记变更为完整的物权登记。预告登记所保全的债权请求权虽不同于取回权、别除权，但同样具有一定的物权效力，对任意第三人具有对抗效力。因此，预告登记权利人有权选择是否继续履行合同，并在合同履行完毕后请求破产管理人办理本登记，以实现期待中的物权。

买受人破产的情况下，已为预告登记的物权可否纳入破产财产的范围，除前文所述买受人已支付全部价款，或者出卖人同意从变价款中优先偿还剩余价款之外，不应将此物权计入破产财产。首先，出卖人仍然是该物权的权利人，其权利应当受到保护。其次，人民法院只会执行本登记记载的物权人名下的财产，将预告登记的物权纳入破产财产的范畴不符合司法实践经验。最后，由于买受人已被宣告破产，将来物权的实现对其没有意义，并且买受人也无能力履行剩余价款给付的义务，预告登记转为本登记的基础已然消灭。此时，买受人可以行使合同解除权，以取回部分购房款。

预告登记以风险防范为价值取向，注重交易安全的保护。其首要目标在于担保功能，有助于保障将来实现物权。在民法典物权编的编纂过程中，就预告登记的法律效力，一个更妥当的解释路径是相对无效的模式，即预告登记权利人有权主张损害其合法权益的行为不发生物权效力，并承认预告登记的顺位保全效力。此外，还应明确预告登记对于国家公权力的行使具有相同的对抗效力，财产保全与预告登记竞合时不应妨碍预告登记权利人物权之实现。预告登记还具有排除执行和破产保护的效力。

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Abstract： The current regulations on the legal effect of advance notice registration in China over-restrict the partys power of disposition. In the codification of Chinas Civil Code， it is recommended that the legal effect of advance notice registration be understood as invalid to the right holder of advance notice registration when the dispose of the real right does not get the consent of the right holder and causes damages to his/her legitimate rights and interests. Compared with setting strict restrictions on the disposal of real property rights and freezing the registration procedure， the legal effect of invalidity to the injured party is more in line with the requirements of the principle of voluntariness and the principle of proportionality. It is conducive to making the best use of property， and fits with the pattern of changes in property rights. In addition， the advance notice registration can also challenge the exercise of state's public power. Property preservation and enforcement procedures shall not impede the realization of the property rights of the advance notice registration right holder. And the advance notice registration right holder shall enjoy special protections in bankruptcy.

Key Words： Advance notice registration; Invalid to the injured party; Disposal of real right; Enforcement procedure; Bankruptcy protection