浅析物业管理纠纷产生的原因及解决措施

徐福超

【摘  要】随着经济飞速的发展，物业管理是在培育和发展房地产市场的过程中，住宅和非住宅房地产商业化和服务化的新兴产业。随着物业管理行业的出现，业主、用户、物业受托人（物业管理公司）之间出现了一种新型的民事法律关系。行政管理部门也面临着如何管理物业管理行业的新问题。因为物业管理产生的纠纷，也显示了纠纷数量增加、新型案件数量众多的特点。

【关键词】物业管理;纠纷;诉讼;法律;

引言

随着经济的飞速发展，城市化进程被不断的推入到一个重要的阶段，推动了房地产行业结构的重大变化。在此期间，与房地产业密切相关的物业管理也迎来了发展机遇。物业管理中较为突显的问题是物业与业主之间的纠纷，近年来两者之间的矛盾日益突出。这些纠纷的原因不仅与物业公司和业主自身有关，而且与不健全的相关法规有关。虽然问题纠纷时常发生，但是为了使行业和谐发展下去，这三方必须顺应潮流，不断完善自己的行业管理。

1物业管理纠纷产生的原因

1.1从物业公司方面分析

1.1.1管理人员素质低下

物业管理是物业管理的关键方面。如果物业管理的基本质量不佳，就不可能更好地发展物业。物业管理中工作人员素质水平不高，主要体现在物业管理团队。许多物业经理是短期的兼职或临时工。这些物业管理人没有通过正式的征聘渠道征聘，正规的业务培训几乎没有参与过，对业务专业知识没有更好的了解，缺乏专业知识和技能。对物业的认识有很大的误解，认为物业是一个清洁行业，工业范围就是比较细小的事情，所以大部分物业就朝这个方向发展，以致物业管理出现很大的问题。员工素质和行业方向等原因为未来物业的发展奠定了错误的基础。

1.1.2管理方面的定向错误和法律意识差

大部分物业管理人员素质水平都不高，所在他们对工作几乎没有什么积极性。管理者如果没有较高的教育水平，就无法进行产业创新，也无法充分了解行业的市场发展动向。管理都对行业的认识浅，对物业前景没有深入研究，阻碍了整个物业的发展。物业管理没有统一的法律制度。如果行业没有一条顺应民意的相关制度的制约，行业的发展就无法进行，纠纷也不会得到解决。部分物业已制定相关规定。然而，这些规范没有发挥作用。发生财产纠纷时，无法明确解决，导致物业管理陷入冰点。

1.2从业主方面分析

1.2.1委员会的生产不理想

委员会的生产不理想，一方面，部分业主参与社区公共管理的意识不强，所以自治组织参与自我管理和服务尚未成为迫切需要。当业主达到一定数目时，难以举办符合法定人数的业主会议，亦难以选出代表全体业主利益的业主委员会;另一方面，关于设立业主大会和企业委员会组织的条例缺乏具体的运作指导，同时政府当局和社区基层组织也缺乏监督和指导。业主会议和业主委员会的资格认定和成立程序是随机的、无序的，导致双方之间的纠纷不断。

1.2.2业主对权利保护的态度极端，经常拒绝支付物业管理费

目前，大多数人对权利的理解是模糊的，很少有人能准确地认识到权利具有边界线这一点。对权利概念认识的模糊导致产权纠纷不断发生。例如，大部分业主认为所有权利都属于业主，业主大会具有最高权力，房地产是由业主自己邀请的"管家"和"仆人"，而物业公司必须听从业主的意见，并希望物业公司按自己的意愿行事。如果你达不到业主要求，说明你不称积，你就离开这里，业主可以随时更换掉物业，业主大多以“自我为中心”。

2 解决物业管理纠纷的几项措施

2.1改进法律和条例

改进法律和条例，需要执行的最有效但也是最困难的方法，但是方案迟早会列入议程。《财产法》和《物业管理条例》中的一些规定与现实的有关物业管理的现象严重脱节。为了完善法律法规，首先要明确财产与所有人之间的法律关系，并有明确的规定，使下列法律对双方都不利，申请和接受的主题不会含糊不清。第二，完善各项法律规定，并辅之以近期有关物业管理纠纷的案件，特别是当事人对审判结果不满意或者审判后反复出现问题的案件。确保在类似情况下不再出现错误。在审查法律时，要特别注意修改法律的可操作性，以免因法律的可操作性低而难以解决争议。最后，法律修正案的有关人员，最好每年在全国人民代表大会面前，重新安排物业管理纠纷案件，总结未依法解决的案件，进行具体分析，对法律做进一步的调整。

2.2提高工作人员的素质

提高工作人员的素质前，物业管理公司应先纠正立场，明确物业管理公司应以“管家”与“主人”的关系，物业公司是服务行业，物业管理工作人员主要是服务于业主。工作人员首先要明确的是这种立场关系，其次是纠正自己的态度。如果业主提出合理要求，要尽量达到业主的要求标准，尽可能的避免与业主发生冲突;不断提高专业水平，保证做好物业管理人员的职责。正确处理与业主的矛盾，培养员工良好的服务态度。物业管理是协调物业与业主关系的重要因素。不断提高工作人员的素质，提高服务意识，优化服务标准，就能不断缓和业主之间产生的矛盾，促进社区和谐。

2.3加强业主的自律

作为业主的物业管理，业主首先要有自律意识。业主作为社会的所有人，不仅享有权利，而且不应被忽视。如果业主要充分享有自己的权利，他们必须懂得如何规范自己的行为，首先，他们必须懂得行使权利的范围。在私人领域，业主拥有广泛的权利，但在社区的公共领域，业主应了解如何在合理的限度内使用这些权利。业主应确保物业管理工作的正常进行，但不得影响物业所建造的建筑设施。面对物业管理人员，不要傲慢，双方相互尊重，营造良好的社区环境。

2.3处理开发商与房地产公司之间的关系

作为新兴产业，spc物业管理的真正实施并不是一个长期的发展过程。目前，大多数房地产公司与房地产开发企业分离，有的开发商干脆用自己的物业管理公司进行垄断管理。根本没有招标制度，这种发展和管理模式的弊端将日益暴露。不利于房地产开发和物业管理朝着专业化、社会化的方向发展，也不符合住宅产业现代化的要求，不利于有效保护购房者的利益。

结束语

由上可见，见于业主与物业服务企业纠纷的原因，整个物业行业应该提高物业管理服务质量，不断加强公共物业管理服务内容的改进，优化服务态度，提高工作人员的工作素质。服务应当依照法律的相关规定提供。业主还应了解有关法律法规，清楚自己和物业企业各自己的权利和义务，了解解决物业管理纠纷的途径和承担责任的方式，并遵守法律规定和财产服务合同的规定。以合法的方式保障其权利。同时，相关职能部门要提高法律宣传力度，提高公民的法律知识水平，引导物业企业明确分工，完善物业管理模式，健全物业管理机制，并采取多层次、多角度的措施。以调解业主与物业公司之间的关系，发生纠纷及時有效地解决纠纷，使社区和谐发展。

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（作者单位：大庆府民物业管理有限公司）