从100到0.1，从0.1到0.05—北京老城城市微更新设计探索

张 悦 余旺仔 刘晓征 张亦驰 杜新颖

1 北京老城更新历程

北京老城更新经历了“见缝插针”建造简易楼房和“滚雪球”方式增加建筑面积，从“开发带动危房改造”转向“整体保护”与“疏解腾退”，老城自下而上有机更新趋势几个阶段的发展，本文提出从100到0.1—“开间更新”模式，尝试探索老城更新新路径（图1）。

1.1 近代北京老城人口增长与人居环境状况

北京老城是“世界都市计划的无比杰作”[1]，然而在近代随着城市人口增长和房屋产权归属变化日趋复杂，老城逐渐呈现高密度；同时由于房屋维护管理水平相对滞后，导致人居环境质量低下。

清末旗民分居制度逐步打破，满汉混居的格局形成；民初随着社会经济的不断发展，大批外地和郊区人口涌入北京1；同时因内敌外患，城市建设停滞，北京城凄凉凋敝、满目疮痍。至1917年北京城的平均人口密度已达到13,100人/ km2，相当于同期美国同等面积城市人口密度的2~4倍2。

新中国成立之后，北京老城经历了拥挤失修、无序建设的发展。1952年，北京市采取了基于老城的城市规划建设方案，但由于当时的财政有限，大面积的老城居住区房屋采取充分利用现状3和以租养房4的方针，危房面积不断增加；20世纪60年代，随着城市人口的增长，北京市曾提倡“见缝插针”5的建设方式，以建造“简易楼房”6和“滚雪球”7的方式尽可能增加居住面积；20世纪70年代后，为了调动各单位建房的积极性，北京市允许各单位发展自建住宅8，而唐山大地震后一度推广“接、推、扩”9的经验，促使老城内的四合院普遍成为大杂院[2]。

图1 / Figure 1老城更新从城市、街区、院落、房屋到“开间”的尺度不断缩微 / The scale of Beijing's old city renewal reduces from city, district, courtyard, house to Jian Module

1.2 从“开发带动危房改造”转向“整体保护”与“疏解腾退”

20世纪90年代，随着国有土地有偿出让与住房制度改革，北京市推进大规模危旧房改造计划。规定凡是承担新区建设的开发公司都须相应承担危旧房区的改造，对就地安置、迁往新区和迁入改造区的住户实行住房有偿分配。这种模式虽然在一定程度上改善了民生，但也造成了老城风貌的破坏和人口功能聚集；同时由于危改多方协调和拆迁补偿的成本不断升高，开发带动危房改造的模式逐渐走入困境。

随着对危改开发的不断反思，老城整体保护和向外疏解的思想逐渐重新被重视。早在1979年吴良镛教授就已形成北京老城整体保护与向外疏解的思想，强调不能孤立地保存古建筑，必须着眼于总的体系的保护；同时指出旧城区内过于拥挤，必须有组织地向外疏散[3]；进而在菊儿胡同试验中探索整体保护下的“有机更新”的方式，探索在旧城更新过程中社会效益、经济效益和环境效益的统一[4]。

2001年以来，《北京旧城25片历史文化保护区保护规划》《北京历史文化名城保护规划》《北京皇城保护规划》相继编制完成，2017年《北京城市总体规划（2016—2035年）》获批复实施，它围绕“建设一个什么样的首都，怎样建设首都”这一重大问题，谋划了首都未来可持续发展的新蓝图，明确提出加强老城整体保护及其十个重点[5]。北京老城的更新模式由以往大拆大建的开发带危改转向疏解腾退10，具体方法是符合条件的老城居民自愿与恢复性修建片区实施主体（一般为国有的政府前端企业）签订腾退协议并获得补偿条件，实施主体进而对已腾退房屋进行恢复性修建并开展经营管理。

1.3 老城自下而上有机更新趋势

近年来，在老城更新的实践上出现了许多自下而上更新改造有益尝试。这种自下而上的趋势体现在两个方面。

首先是空间尺度更微小，这种改造设计多基于散布于各处的已完成腾退的院落、房屋或开间，它要求建筑师在传统四合院建筑的平面格局与剖面尺高度下，在极狭小的空间内完成更精细化的设计，其中包括：标准营造的“微杂院”将大杂院设计成为社区内居民交流游憩的场所；TAO迹建筑的“四分院”将以往的单一居住合院变化为带有四间小院的青旅民宿功能空间；直向建筑的“混合院”探索预制竹钢材料装配以降低施工时对邻居的扰动；众建筑的“内盒院”在老旧四合院房屋置入预制模块内盒同样易于快速安装等。

其次是参与主体更加多元，更新改造的规划设计走向街道、社区，由每一个家庭与居民共同参与。例如，东城区朝阳门街道史家社区通过街道回租腾退院落开展胡同风貌保护和社区营造活动；东城区交道口街道菊儿社区运用开放空间讨论会的方式开展社区公共活动用房改造和公共空间环境整治；西城区白塔寺地区创办白塔寺会客厅促进社区生活共同体的形成等。

这些自下而上的老城更新探索积累了许多宝贵经验，但同时也存在以下问题。一方面是注重公共空间的营造和公共性的培育，而忽视了对普通居民居住需求和居住空间的考察与回应。具体包括空间改造成本过高而推广性不足，引进新业态与历史街区居民生活脱节等问题。在白塔寺地区仍有六千余户未腾退的留住居民，而其中因适龄子女教育、老人就医、商业活跃方便、街坊熟识等原因而在短期内不能腾退的居民占有较高的比例11，因此如何改善他们的居住环境是不可回避的课题。另一方面是对于产权关系以及院内违法建设的模糊态度不利于未来问题进一步的解决。由于历史形成的原因，许多老城房屋存在着公与私、私与私之间产权关系模糊和纠纷的情况，而要求建筑师能通过设计进一步理清产权。由于目前相关部门对于院内违法建设的管理和执法不坚决，而社区营造对违法建设等利益攸关问题的不涉及，许多老城更新实践或多或少都固化和变向承认了院内违法建设的存在，在一定程度上造成了对公共利益的损害。

以上两点问题的存在使当下许多的老城更新实践仍停留在绅士化或公益性的艺术作品创作上，无法形成具有社会意义的公共政策支撑和推广应用。综上，本研究拟尝试提出一种基于“开间更新”和“违建置换”的老城更新模式，探索从微小工作向作为公共物品和公共政策迭代的设计路径。

图2 / Figure 2 北京老城以“开间”为单元的产权空间碎片化图示Schematic diagram of property rights fragmentation in units of Jian Module in Beijing’s old city

2 从100到0.1—“开间更新”模式提出

2.1 开间是老城的基本空间单元和产权单元

若把北京老城整体保护的宏伟目标看作100，那么老城众多平房区居民居住的最小空间单元“间”的更新则是实现这一目标时积累和迭代的0.1。“间”是中国传统木构建筑的基本空间单元。《清式营造则例》中指出“‘间’就是建筑平面上的最低单位，建筑物的大小就以间的大小和多寡而定”。在古建筑术语中，“开间”是以房屋“间”的数量表征房屋檐面长度的单位;在本文中“开间更新”指在建筑“间”单元内进行改造，以使得新设计与传统建筑风貌保护在空间上取得基本模数上的一致[6]。

“间”也是当前老城居民的基本房屋产权单元。由于院落的继承、析产等原因，老城房屋产权不断细分并呈现碎片化，通常每户家庭拥有一个或数个开间的居住空间。白塔寺地区82%的居民户居住面积在45m2以下，约合1~3个开间的面积12。在很长一段时间内产权的整合已经成为现实的不可能，一方面是由于政府自上而下主导的人口疏解和产权整合成本高昂，随着城市整体土地价值的上升和管理上的不便，腾退政策的实施影响范围越来越小；另一方面是从其他国家的经验看，市场化、私有化改革也不是解决碎片化的灵丹妙药。产权碎片化带来了房屋维护和修缮的不便，据统计西城区私房中严重破损房屋已达到30%之多13。因此，在产权碎片化的背景下解决留住居民的人居环境改善问题，要聚焦在空间与产权的基本单元“开间”的更新上（图2）。

图3 / Figure 3 针对不同开间尺度的“开间更新”户型系列Diagrammatic plans of house type series suitable for different Jian module

2.2 开间更新的设计策略—应对空间尺度差异的户型改造方案

开间更新的设计模式，即是在对上述尺度的空间范围内，提出具有普适可能性的居住户型改造方案，以实现留住居民的人居环境改善，并在远期通过0.1的不断迭代实现对100的整体保护目标。

老城房屋的开间尺寸具有一定的规律，通常开间的面宽在2.7m以上，进深在3.9m以上，檐柱高度在3m以上。根据不同开间尺度，“开间更新”的内部空间设计可大致分为以下6种类型。在不同的“开间更新”户型方案中均采用产品成套化和装配式的设计，以便控制建造成本；同时提供可供居民选择的设施设备改造菜单（图3）。对于小于或超出以下常规尺寸的空间，将另行专门定制设计。

（1）舒适型，适用于开间大于3.6m、进深大于4.8m的单开间、单代家庭结构户型。在开间的一侧，卫浴间和厨房呈窄条状分别在内、外布置；在另一侧，空间可被内、外分隔为卧室和起居用餐空间两个部分。

（2）标准型，适用于开间大于3m、但进深小于4.8m不足以内外分隔的单开间、单代家庭结构户型。通过餐桌椅折叠、沙发床收放所带来的空间灵活性，来满足在有限空间内用餐、起居和睡眠等不同功能的共享。

（3）紧凑型，适用于开间小于3m、厨房卫浴间无法侧置的单开间、单代家庭结构户型。采用开放式厨房沿侧墙和卫浴间沿远端墙布置的方式，实现最基本的设施入户和多功能空间共享。

（4）水平多开间拓展型，适用于拥有或承租多个开间的居民户型。由以上单开间户型进行拓展或组合，可满足更大面积、更好空间分隔以及多代家庭居住的使用需求。

（5）垂直夹层拓展型，适用于单开间的多代家庭结构户型。利用坡屋面下部空间设置夹层，实现上、下层分户；同时可结合地面的局部浅下挖，适当增加层高和舒适性。该类型又可分为较为开放的楼梯内置型，和更强调分户和私密性的楼梯外置型。

2.3 “开间更新”的试点设计建造—以雨儿胡同A院为例

清华大学将“开间更新”在东城区雨儿胡同A院进行了试点设计和建造。试点建设是在按照以上老城开间尺寸普遍规律的基础上，与留住居民户进行沟通并了解其居住需求后开展的带户设计。

雨儿胡同A院原有居民三户，改造实施前腾退一户，现有留住居民两户（图4）。住户原来面临以下种种居住困难—住房面积极小，不能满足生活所需；多代同堂家庭居住空间缺少分隔；户内无厨房厕所，居民搭建违建作厨房，使用公用厕所；收纳空间不足；采光通风较差等。A院北房为此次开间更新房屋，将北房更新改造为楼梯内置的夹层拓展户型，上层面积较小，形成上、下两层较为开放通透的分层空间，以形成更好的多代居住空间分隔；同时内置开放式厨房模块和卫浴模块，以解决居民的功能需求（图5，图6）。在实践过程中，模块化的产品设计和装配式装修方式体现出优越性，在院落内严苛的施工条件和紧张的工期要求下，得以灵活应对不同建筑条件；施工速度快、无噪音，对邻里影响小；具有低成本、快速、批量生产和推广的可能性。

图4 / Figure 4 雨儿胡同A院平面图Floor plan of Yuer Hutong Courtyard A

图5 / Figure 5 改造前的A院院落与室内照片Original courtyard and indoor space of Yuer Hutong Courtyard A

3 从0.1到0.05—“违建置换”模式提出

3.1 置换违建为保障民生与理清产权

若把开间的更新和提升看作0.1，那么院内违建的有机柔性拆除则为支撑这一过程的0.05。北京老城内存在大量的现状自建房或称院内违法建设，白塔寺地区院落单元内平均违建面积96m2，有79.7%面积比例的院落容积率高于0.65，不符合传统平房四合院的风貌，院落违建呈现小而密集的特点14。这些违建在破坏老城风貌和带来消防安全隐患的同时，还严重冲击着社会价值观念和社会秩序。

长远来看，拆除违法建设是北京城市管理向法治迈进的必经之路，也是中心城区进一步降低人口密度、严控建设总量的有效方法。但以往的违建拆除的工作中也存在一些问题，一方面在行政强制拆除过程中出现刚性执法以致矛盾激化的问题，这些“见效快”的方法背负着极高的政府公信力成本，甚至演化成为群体性事件；另一方面，对院内拆违基本处于放任状态，拆违主要针对沿街胡同及公共空间。因此，新时代的北京老城拆违工作须关注如何以更加有机和柔性的方式拆除院内违建，具体而言需着眼于以下两点现实问题。

一是拆违同时须保障民生福祉。北京老城平房区人均住房使用面积为13m215，低于北京市公租房申请的准入标准15m2。而根据笔者于白塔寺东西岔胡同的走访结果，79%的走访居民户表示没有外房16，且其自发建设的违建也多为厨房、储藏、浴室、居住等解决日常生活必需功能的空间，可见不少老城居民确实存在现实的居住困难问题。更进一步地说，其中直管公房的承租人因承租公房而未能参与房改，失去了房改带来的红利，这种租赁关系已经不是简单的租赁关系了[7]。因此，拆违同时为存在居住困难的老城居民改善民生是合情合理的诉求。诚然，的确存在部分居住并不困难的老城居民单纯因为获利预期、从众心理、“不占吃亏”的心态建设违建，在拆违的过程中应对这类居民加以识别区分和分别施策，在后文中将加以详细论述。

二是违建应对策略须帮助理清产权，有利于问题的最终解决。早期社会法治意识不强、城市治理机制不健全，院内违建一直存在产权关系模糊和边界含混的情况。由于违法建设收益可观，非新增违建翻改建成本低，在数十年历史中这些违建形成并固化成为院落内的既有事实房屋（图7）。种种对于违建管理和执法的不坚决从信赖保护的角度助长了公众对于行政许可的预期，带来规则意识和契约精神的崩塌，在一定程度上进一步混淆了产权边界并提高了未来解决问题的成本。因此，在违建应对策略上无论政府、专家、建筑师均需达成一致的长远目标，在理清产权的原则上探索具有社会意义的公共政策支撑和推广应用。

图6 / Figure 6 改造后的A院院落与室内照片Courtyard and indoor space after renewal of Yuer Hutong Courtyard A

3.2 违建置换的政策支撑—识别区分与分类施策

“违建置换”策略旨在通过院落违法建设的过渡性置换，在保障民生的基础上帮助理清产权，以0.05的非正式住房违法建设应对形成对0.1的开间更新政策支撑，以实现现有政策体系的完善和推动北京老城进一步疏解腾退。

首先是对不同住房情况的老城居民进行识别和区分。通过调研发现对于不同的居民户拆违受阻的原因不同—对于真正存在居住困难的无房户居民在调研过程中并没有表现出对拆违的强烈反对，而是希望通过配租公租房，外迁解决实际困难；而抵触拆违的居民多为区外拥有住房、通过违法建设出租获利或期待违法建设能够拆迁获利的居民。为精准识别这两类居民，可联合各行政部门17整合数据，将产权与违建房屋、户籍人口、常住人口的信息进行相互匹配和识别，计算各居民户家庭人均住房使用面积、家庭年收入，调查本人、配偶和未成年子女在外是否有其他正式住房，以现行的公租房和共有产权住房申请准入标准区分存在居住困难的家庭18。

然后是分类施策的政策组合。第一类是老城之外的违建置换，即在老城外进行公租房与共有产权住房的配租配售，主要适用于存在居住困难的多代家庭结构居民，尤其是长期居住在自建房内又无其他住房的“无房户”居民。建议通过专门的政策通道实现其全部家庭或分户后的部分家庭异地疏解。在现行政策下符合上述条件的直管公房居民已经可以在自愿拆除违建并将户口迁出后由区政府直接配租公租房19。第二类是在老城之内的违建置换，指在院落空间内已腾退房屋或院内边角空间进行功能模块配租，主要适用于存在居住困难但因就业、就医、教育、经济承受能力等原因而不能迁出老城的居民。建议应将其违建拆除后不能在合法开间面积内满足的部分生活功能，例如厨房、卫浴等，以上述过渡性的公租模块解决。这些用于置换违建的公租模块归政府所有，统一进行集约、可逆并与老城传统风貌相协调的设计和装配，并制定租金和物业服务管理的费用标准（图8）。第三类是针对不存在居住困难的居民，应对违法建设进行全面清查并严格执法加以取缔。

图7 / Figure 7白塔寺地区违建分布图Distribution map of informal construction in Baitasi area

3.3 违建置换的实施路径——以雨儿胡同B院和福绥境C院为例

雨儿胡同B院在院内6间已腾退房屋内置入厨房、卫浴模块，福绥境C院利用院内边角空间置入卫浴、收纳模块（图8），对留住居民配租以置换院内违建，达到恢复原有四合院格局和保障提升民生的目的。其具体实施路径如下。

首先是消除预期。由于当下违建政策的不明朗，部分居民对拆违仍持观望态度或抱有不同程度的获利预期。通过前期调查研究和实施过程中的不断反馈，制定明确的违建置换的政策—对于有已腾退房屋的院落，可在已腾退房屋内置入室内厨卫模块并将其以较低廉的租金公租给有需求的留住居民；对于没有腾退房屋的院落，可在院落空间内进行室外模块配租。街道办事处、社区工作人员负责到院，入户走访并向居民解释拆违政策，消除部分居民对于违建的不当获利预期。

然后是设计引导。项目初期，居民可能仍存在违建“所有权”优于公租模块租赁权的想法，而对违建置换的政策不甚认同。因此，设计团队通过展示案例图片，带领居民参观已建成的开间更新与违建置换示范院疏朗豁亮的空间，并与拆违前院落内拥挤的状况进行对比，来帮助居民感受违建置换后人居环境的切实提升。可选取最易开展工作的示范院进行建设，逐步以点带面引导居民签署违建置换协议并开展带户设计。

最后是依法执行。对于不存在客观居住困难且阻碍拆违者，依据《北京市城乡规划条例》《中华人民共和国行政处罚法》等法律法规，应由北京市城市管理综合执法局为行政主体，在违法建设事实认定之后给予当事人告知并限期主张权利，在复核通过后给予行政处罚决定，限期令其自行拆除违建或予以强制执行，并共享至本市公共信用信息平台。此外，执法机关申请人民法院强制执行的，人民法院可对其依法作出裁定发出限制消费令、列入失信名单等。

图8 / Figure 8 违建置换示意图，上下图分别为利用已腾退房屋和院内边角空间进行模块配租Schematic diagrams of Illegal Construction Replacement, the upper and lower diagrams are used for public rental unit in vacant house or in the corner space of the courtyard

综上所述，从100到0.1，从0.1到0.05，北京老城城市更新的视角不断微缩，“开间更新”与“违建置换”即是一种从微小工作向公共物品和公共政策迭代的有机更新设计路径。它一方面通过开间这一老城最小空间与产权单元的更新解决产权碎片化背景下的留住居民人居环境改善问题；另一方面通过院内违建的有机柔性拆除实现保障民生与理清产权的目标。同时建议结合一系列的房屋管理政策和疏解配租政策，逐步在实践中探索模式推广应用，以0.1和0.05的不断迭代，最终推进100这一北京老城整体保护与疏解腾退目标的实现。

雨儿胡同A院规划设计建造团队

总设计师：张悦

项目管理：清华大学建筑学院 可持续住区研究中心

建筑设计：刘晓征，张亦驰

室内设计：清华大学建筑设计研究院 李桦工作室

产品设计：清华大学建筑设计研究院 李桦工作室

景观设计：杜新颖，张颖然

照明设计：清华大学建筑学院 张昕工作室

智能设计：幻腾智能

实施团队：北京侨信装饰工程有限公司

注释

Notes

1 根据周进《北京人口与城市变迁》，1912—1927年间北京人口从72.5万人增长到87.88万人，15年间增长了21.2%，年均增长率为12.9‰。这一增长率超过了人口自然增长率，属于大规模迁移产生的人口机械增长。

2 内务部统计科编：《内务统计·民国五年分京师人口之部》，西德尼·甘博著《北京的社会调查》。

3 1958年2月，市人民政府批准实行《北京市私有房屋管理暂行办法》。办法规定要充分利用私房，空闲的房屋不得无故不出租。

4 北京解放后由市公逆产清管局负责公房管理工作，共接管公房30万m2，确定了“以租养房”的方针。1953年，市政府批准《北京市公有房屋管理暂行办法》，制定了各项规章制度。

5 由于“文化大革命”期间关于北京城市建设一些方针问题的分歧变成了“两条路线斗争”，北京城市建设总体规划被原国家建委通知暂停执行。1967年1月在《关于一九六六年北京地区的建房计划审查情况和对一九六七年建房计划的意见中》提出：“旧的规划暂定执行，在新的规划未制定前，某些主要街道如东西长安街等，应本着慎重处理的原则，暂缓建设……一九六七年的建设，凡安排在市区内的，应尽量采取见缝插针的办法，以少占土地和少拆民房。”文件还批评了有关部门对于贯彻“干打垒”精神认识很不够。6 简易楼方式从1965年开始，楼内没有厨房、自来水和厕所，空斗墙、薄屋顶，居住条件极差，成为留之难用，拆之可惜的“钉子”，只进行了几年就不再采用了。

7 “滚雪球”方式从1974年起，总的计划是“拆一建三，分二余一”。即改造一片，建造3倍于已拆除危旧房的新建筑，将其中三分之二安置原住户，余下的三分之一作为扩大改造的周转房，使危旧房改造的规模像滚雪球一样越滚越大。

8 从1974年允许自建住宅至1986年市政府明令禁止在旧城区分散插建楼房的12年中，旧城区共新建房屋1,100万m2，占解放后在旧城新建房屋量的一半以上。

9 即允许对四合院住宅接长一点、推出一点、扩大一点，以解缺房的燃眉之急。其原因一方面是20世纪70年代人口增加，住宅欠账，以及使用液化天然气要另建厨房的需要，居民本身就有搭建棚屋的倾向；又由于1976年唐山大地震后居民手中掌握了一些建材，政府鼓励居民搭棚。结果是老城四合院居民共新搭棚屋200万m2左右，使四合院内的建筑密度提高了15%左右，即从4,500 m2/公顷提高到6,000 m2/公顷。

10 《关于加强直管公房管理的意见》（京政办发〔2018〕20号）和《关于做好核心区历史文化街区平房直管公房申请式退租、恢复性修建和经营管理有关工作的通知》（京建发〔2019〕18号）对直管公房的腾退修缮提出了明确要求和实施细则。

11 笔者曾参与白塔寺东西岔胡同的调查，走访的34户居民中仅有5户有明确的腾退意愿，主要原因包括低劣的房屋质量严重影响日常生活、促狭的居住面积不能满足多代人的生活需求、公共空间品质低下和人员混杂等问题。而占85%的29户留住居民则因为适龄子女教育、老人就医、商业活跃方便、街坊熟识等原因希望继续留在这里生活，其中多数居民对现状居住条件感到不满，有6户表达了明确的改造意向。

12 数据来源：西城区房管局。

13 数据来源：西城区房管局2016年《房屋安全排查》。

14 单个违建面积普遍较小，58%的违建单体在10m2以下。

15 数据来源：北京市住房保障办公室2014年《北京市旧城平房区保护与有机更新专题研究》。

16 若成年子女有外房或兄弟姐妹有外房也计入无外房。

17 笔者曾参与到白塔寺地区数据协调的试点工作，观察到房管局掌握产权建筑与违建信息，房地中心掌握直管公房承租信息，派出所掌握户籍信息，民政局掌握居民的收入水平和社会保障信息，社区掌握即时的常住人口信息。

18 老城居民适用的公租房申请标准：“三房”轮候家庭；或家庭人均住房使用面积15m2（含）以下；3口及以下家庭年收入10万元（含）以下、4口及以上家庭年收入13万元（含）以下的“三房”外具有本市城镇户籍家庭。共有产权房申请标准：符合限购条件且家庭成员名下均无住房。

19 《关于加强直管公房管理的意见》京政办发〔2018〕20号号，“对长期居住在自建房内，有本市户籍，本人及配偶和未成年子女在本市无正式住房，自愿拆除自建房并将户口迁出的，可由区政府直接配租公租房”。

From 100 to 0.1, From 0.1 to 0.05：An Exploration of Micro Urban Renewal for Beijing’s Old City

ZHANG Yue, YU Wangzai, LIU Xiaozheng, ZHANG Yichi, DU Xinying

1 Review of the Renewal History of Beijing’s Old City

Beijing’s old city is “an incomparable masterpiece of the world’s urban plan”. However, in the modern times, with the urban population growing and the ownership changes of housing property,the old city gradually presents a high density. At the same time, because of the relatively lagging maintenance level of housing, it is low for the quality of human settlements.

Since the end of the Qing Dynasty and the beginning of the Republic of China, Beijing’s old city has gradually become functionally complex, with population growth and low environmental quality. After the founding of P.R.China, Beijing’s old city experiences the development of overcrowded and disorderly construction, and the area of dangerous buildings keeps increasing. In the 1990s,Beijing promoted the renovation of large-scale dilapidated houses, which improved people’s livelihood to a certain degree, but also caused the destruction of the old city’s style and the concentration of population functions. In the 2000s,the idea of holistic preservation and evacuation of the old city was gradually re-emphasized. The renewal model of Beijing’s old city has been turned from the large-scale demolition and construction driving into a retreat.

In recent years, the old city has experienced a trend of bottom-up organic renewal, which are mainly in two aspects, one of which is that the renewal scale is even smaller. This kind of renovation design is based on vacant courtyards,houses or open spaces scattered around. It requires the architect to complete a more refined design in a very small space under the planar pat-tern and profile height of the traditional quadrangle courtyard building; the other of which is that the participating entities are more diversified, and the planning design of the renovation and transformation goes to the streets and communities,and is participated by each family and resident together. However, at the same time, it also exists the following problems. First, it pays attention to the construction of public space and the cultivation of publicity, while ignoreing the investigation and response to the living needs and living space of ordinary residents. Second, it is not conducive to the resolution of future problems for the vague attitude towards property rights and informal construction in the courtyards.

The existence of the above two problems makes the renewals and practices of many old cities still remain in the creation of gentrification or public welfare works of art, which can’t form the public policy support as well as popularization and application with social significance. The bottom-up renovation of the old city should not be just cultivating publicity. There must still be a goal, position and effect evaluation as a whole in the small work. In a word, the paper intends to put forward a pattern of renewal for old cities based on Jian Module Renewal and Informal Construction Replacement, in order to explore the design path from small work to iteration as the public goods and public policy.

2 From 100 to 0.1—“Jian Module Renewal”

If the goal of the overall protection for Beijing’s old city is regarded as 100, the renewal of “Jian”, the smallest space unit of the residents living in the old city is the accumulation and iterattion of 0.1 for achieving this goal. “Jian” is the basic space unit of Chinese traditional wooden architecture, and it is also the basic housing property unit of the current residents in old cities. Because of the fragmentation of the property rights for the old city houses, it is necessary to focus on the renewal of the basic unit “Jian” of the space and property rights, in order to solve the improving problem for the living environment of the residents in the future. “Jian Module Renewal” is to propose a transformation plan for the residential unit with universal possibilities within the measure of the Jian, in order to realize the improvement of the living environment for residents, as well as achieve the overall protection goal of 100 in the long term through the continuous iteration of 0.1.

According to the different Jian measures, the design of the house layout for “Jian Module Renewal” can be roughly divided into six types.Both product set and assembly design can be used in the design of different “Jian Module Renewal” house layout, in order to control the construction costs. At the same time, it can provide a list of facilities and equipment transformations for residents to choose. For spaces smaller or larger than the following regular sizes, they will be specially designed with a separate custom design. Tsinghua University has carried out pilot design and construction in Yuer Hutong Courtyard A in Dongcheng District.

3 From 0.1 to 0.05—“Informal Construction Replacement”

If the renewal and improvement of the Jian Module is regarded as 0.1, the organic flexible replacement of the informal construction in the courtyard is 0.05 supporting this process.There are lots of existing self-built houses in Beijing’s old city, which are also called informal constructions in the courtyard, small and dense.These informal constructions not only seriously destroy the old city’s style and bringing thefire protection risks, but also impact the social values and social order. In the past, there was violent enforcement in the work of removing informal construction, which causes furious con fl icts. Now the work must be more organic and fl exible. Specifically, it is necessary to focus on the following two practical problems, one of which is that the livelihood of residents must be protected during the demolition process; the other of which is that the countermeasures against informal construction must be helpful for clarifying the property rights and getting thefinal resolution to the problem.

The “informal construction replacement” strategy aims to help clarify property rights through the transitional replacement of informal construction in courtyards and on the basis of safeguarding people’s livelihood, and form the support of Jian Module Renewal of 0.1 with the informal construction demolition of 0.05, in order to realize the improvement of the existing policy system and promote the further relief of Beijing’s old city. Specifically speaking, thefirst is to identify and distinguish the residents with different housing situations in the old city; the second is to conduct classification and implement policies,including informal construction replacement outside the old city, the informal construction replacement in the courtyard or the vacant house.In the work of the courtyards in Yuer Hutong and Fusuijing Hutong, we eradicated the expectations that residents will informally construct subletting loans or obtain compensation income in the future. We also guide residents to replace the informal construction into the kitchen and toilet unit in sparse courtyard. The administrative organ shall impose administrative penalties on residents refusing to enforce the law.

In a word, the “Jian Module Renewal” and“Informal Construction Replacement” are a micro-scale renewal pattern on the basis of the holistic preservation of the old city. It can not only adapt to the basic building space and property rights modulus of the old city, but also gradually clean up the informal construction in the courtyard,finally realizing holistic preservation and human settlement improvement for Beijing’s old city.