遇上“二房东”如何避免法律风险

王晓露

随着异地就业现象的愈发普遍，租房市场的需求也日益增多，更催生了靠转租差价谋利的所谓“二房东”雨后春笋般出现。大家在日常生活中说的“二房东”，通常是指先从原房东手中租下房屋，再将其所租房屋的整体或部分房间转租给他人并从中获利的人。从法律上来看，房屋出租人为房东，承租人为房客，房客再将房屋以高于原租金的价格转租给他人即次承租人，则为“二房东”。一般情况下，租客租房可能会面临因房屋权属有问题而突然要求被腾退、房东违约等法律风险，而从二房东手中租房，则因涉及与房东间的三方法律关系而风险更甚。那么，当租房遇上“二房东”，将可能遇到哪些法律风险，而这些法律风险又应当如何避免呢？

法律风险一二房东未经出租人同意将房屋转租

承租人转租房屋须经出租人即原房东同意。若未经许可转租，则出租人有权解除与二房东间的房屋租赁合同，而二房东与次承租人间的房屋租赁合同也因无权转租且未被出租人追认而无效，此时实际占有使用房屋的次承租人则负有自合同解除之日起立即腾退房屋的义务。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。据此，若次承租人收到腾房通知而不及时腾房，则还需支付原房东主张的自应腾房之日起至实际腾退房屋之日的逾期腾房占有使用费。

比如，李某与朱某间签订了为期1年的《城镇房屋租赁合同》。合同签订不久后，朱某随即在未经李某同意的情况下与王某签订《房屋租赁协议》，将该房屋转租给王某，约定租期为10个月。2个月后李某发现朱某未经其许可将房屋转租，要求解除与朱某间的《房屋租赁合同》并要求王某立即搬离。王某以其与朱某间存在租房合同且已支付房租为由拒不搬离，故李某诉至法院。法院经审理后认为，李某有权解除与朱某间的合同，负有腾房义务的王某应立即腾退房屋并支付逾期腾房期间的占有使用费。

上述案例提醒我们，在与二房东签订房屋租赁合同或协议时，务必确认房屋的转租已经过原房东同意并尽量保留原房东同意的证据。这样才能避免因二房东的无权转租行为而导致次承租人负有随时腾房之义务。需要特别注意的是，出租人对承租人转租提出异议，必须在其知晓或应当知晓承租人转租的6个月内提出，否则将视作默示同意转租，出租人无权再请求解除合同或认定转租合同无效。此时，作为次承租人的租客同样需要注意保留出租人知晓承租人转租事实的证据，以作为6个月异议期的起算点，否则仍将面临因原房东有权解除合同而被要求立即腾退房屋的风险。

法律风险二二房东超期转租

除非出租人与承租人明确另有约定或出租人追认，否则承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。例如：出租人张某与刘某签订《房屋租赁合同》，约定租期为2018年1月1日至2019年3月20日。后刘某经张某同意将该房屋转租给徐某，约定租期为2018年1月1日至2020年1月1日。2019年3月20日后，张某与刘某间租赁合同届满，要求回收房屋，徐某立即搬离。徐某以其与刘某间的租赁合同尚未到期为由拒不搬离，张某遂诉至法院。法院经审理后认为，刘某与徐某间2019年3月20日至2020年1月1日部分的转租合同无效，徐某负有立即腾退房屋之义务。因此，该案例提醒我们，在与二房东签订房屋租赁合同或协议时，还需要确认租赁期限是否包含在出租人与二房东签订的租赁合同之日期范围内，否则超出的部分无效，并将面临立即腾房的义务及已提前支付超过期限部分房租的情况下再向二房东追索已交付多余房租和押金等后续问题。

若出租人与承租人对超期限转租有特别约定或对超期转租进行了追认，则次承租人仍需存留好相关证据，以对己方抗辩加以证明，超过出租人与二房东间约定租期部分的转租合同方可被认定为有效。

法律风险三二房东一房数租

在房屋买卖合同中可能会出现一房数卖现象，而在经出租人同意且未超期转租的情况下，二房东同样可能因找到出价更高的次承租人而存在一房数租的行为，即用一套房子先后与不同的人签订房屋租赁合同。一旦出现这种情况，房屋租赁合同效力顺序如何呢，次承租人如何能更好地保护自身权益，确保租房合同得到履行呢？

在数份租赁合同均合法有效的前提下，数个次承租人均主张履行房屋租赁合同时，首先要看谁先合法占有了租赁房屋；如果各次承租人均未合法占有租赁房屋，则要看谁与二房东签订的租赁合同进行了登记备案；若均既未合法占有，也未登记备案，则谁与二房东签订的合同成立在先就可以享有履行的优先效力。

上述规定提醒我们，租客在与二房东签订房屋租赁合同前，一定要注意对房屋进行现场检查，确保房屋确实处于空置且能够很快入住的状态，并于合同签订后尽快入住租赁房屋。尽管登记备案或合同成立在先也可增大合同得到履行的几率，但根据上述司法解释规定的顺位可知，若想确保租赁合同得到履行，则最好的方法还是尽早合法占有租赁房屋即尽快入住租赁房屋。而一旦确实遭遇二房东一房数租且不能取得租赁房屋，则次承租人可依据合同法的相关规定请求解除合同并要求二房东承担赔偿损失等法律责任。

法律风险四二房东违法违规转租

我国包括北京在内的许多城市都出台了相关禁令明确禁止违法群租。2019年7月，北京市住房和城乡建设发布的新版租房合同示范文本均在说明中强调，不得改变房屋内部结构分割出租、出租房屋人均居住面积不得低于5平方米、每个房间居住的人数不得超过2人等有关禁止违法群租的文件规定的内容。此外，相关法律及司法解释还规定，若二房东擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，则出租人有权请求解除合同并要求赔偿损失。上述规定都将导致不慎从二房东手中租到了违规转租房屋的租客面临较大的立即搬离的风险。

在实际生活中，随着互联网的发展，一些租客为图方便省事或价格低廉，直接未经现场实地查看所租房屋而仅在网络上浏览相关照片即与二房东在网络上签订租房合同，此时则很有可能面临所租房屋为不合规的隔断房或群租房而被要求立即搬离的情况。例如在某法院受理的一房屋租赁合同纠纷中，原告史某即主张其从咸鱼网站上看到相关租房信息，未经实地查看即在该网站上签订了租房合同。后实际入住才发现该房屋面积仅为40平米而非网上所称的100平米且为隔断房，同时由于该房租客较多，不配钥匙也从不锁门。史某出于安全考虑选择立即搬离，却因与其签约的二房东拒绝退还租金而不得不诉至法院。在另一案例中，二房东白某将其承租的101号房屋分租给4人并与该4人共同居住于101号房屋。后接到派出所及房管所联合下发整改告知书，以101号房屋违反了北京市出租房屋相关限制条件，存在重大消防、治安等隐患为由，要求101号房屋的业主、中介、二房东即日按照每间居住不超过2人的要求减少居住人数，并要求101号房屋的租户马上停止续租，即日搬离。可见，特别是在房租价格相对偏高的大城市租房，要特别注意防范二房东违法违规转租而造成多人群租或住进隔断房的法律风险，一定要对房屋进行提前实地查看，且不要一次性支付较多房租。切忌一时贪图房租便宜而导致随时可能因违规被要求搬离或租住安全、质量无法保障。

租客如何避免相关法律风险

签订房屋租赁合同前，承租人需要尽可能在房东的配合下查看房产证等房屋权属证明。一方面可以确保房屋获得了建设工程规划许可证等且不存在抵押、查封或临时建筑等情况，另一方面则可以确保房东知晓并同意转租事实。承租人还需确认二房东系经房东同意的有权转租且转租期限在原承租期限之内，并注意保留相关证据。租客在与二房东签订租房合同前须现场查看房屋，确保房屋处于空置且能立即入住状态，避免碰到一房数租或所租房屋实际系隔断房、群租房等现象。此外，还应当注意保存交房日期、房屋初始入住交接时状态的照片、交接物品清单及房屋水电费、取暖费、物业费等相关情况等材料并在签订的合同中对各项费用负担方、物品毁损或减少等赔偿责任予以明确。在与二房东签订租房合同中要特别注意租金支付方式，不要过早提前支付租金或一次性缴纳较长租期的租金。在签订合同前需对租房合同中的格式条款予以特别关注。尽量选择规范的官方租房合同范本，确保双方间合同公平、明确且全面。

房屋租赁合同履行中，二房东有义务确保房屋满足租赁及居住条件，租客遇到问题可直接向二房东主张相关权利。 在租房续约中，租客须注意与二房东订立书面合同。根据我国《合同法》规定，6个月以上的房屋租赁合同需以书面形式订立，否则将视为不定期合同，可以随时解除。而不定期租赁合同则将导致次承租人陷入较大的被动和不确定性中，不利于其自身权益的保护。根据相关法律规定，在转租合同有效的前提下，若在租房合同履行过程中，因二房东不按时缴纳租金导致出租人要求解除合同，则次承租人可以请求代承租人支付欠付的租金和违约金。在此情况下，则可避免因出租人要求解除与二房东间的合同而负有立即腾房义务。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

房屋租赁合同纠纷发生后，租客在被要求解除合同或立即腾退房屋时，需注意保留搬离房屋时间的相关证据并做好房屋交接，对交还房屋统计物品清单、腾退房屋拍摄照片及双方微信记录等证据原件需注意保存。若商户、店铺等作为次承租人，则已经发生的装修费等经济损失可以依法向二房东主张并得到支持。需要特别提示的是，房屋租赁合同中约定的违约金若过高而明显超过实际损失，在对方主张下法院将综合具体因素酌情予以调整而无法得到全额支持。