运用区块链技术解决不动产登记的困境

文/郝亚姝

一、不动产登记制度概述

我国正式确立不动产登记制度是在2007年出台的《物权法》中。从我国不动产登记制度的形成与发展过程来说，在民国时期已经建立了不动产登记制度，其内容继受西方法制，主要目的是为土地私有制服务。不动产登记制度在我国虽然历史悠久，但其在制度建立之初就带有浓重的行政色彩，是为不动产行政管理而服务的。因此，此项制度作为物权公示手段还有很长的路要走，需要进一步在维护交易简便与安全方面发挥其应有的作用。

不动产登记制度的重要性毋庸置疑。首先，不动产登记制度具有公信力。通过这种登记的方式来确认和表现物权权属情况，能够使外界通过物权公示对记载权利人的所有权知悉。当登记的不动产权利发生改变时，及时的变更登记并公开，可以达到明晰产权，避免产生不必要纠纷的目的。其次，不动产登记制度可以降低交易成本和保障交易安全。在涉及不动产的交易中，公开化的不动产相关信息可以使当事人在从事交易之前不必投入过多的精力和费用去对对方当事人是否对转让的不动产享有物权或被转让财产之上是否存在权利负担进行调查。因此，不动产登记制度的实施既可以降低交易成本，又能提高交易效率，同时可以保障交易安全。此外，不动产登记制度有利于行政监管。通过不动产登记中的审查机制，可以及时发现并处理交易过程中出现的违法行为。不动产登记制度的运行可以使相关部门及时掌握不动产权属状况，便于政府从宏观上调控不动产交易市场，实现国家行政监管与宏观调控的目的。

二、不动产登记制度面临的主要问题

由于我国不动产登记制度起步较晚，我国目前仍缺少一套完善且严格的不动产登记人员的选拔及任命机制，实践中非专业人员所占比例仍较大。在实际的不动产登记中，由于工作人员水平参差不齐，法律素养和工作技能有所欠缺，工作质量得不到最大程度的保障，可能会出现登记错误、遗漏遗失登记、延迟登记等问题，这会给当事人带来不小的麻烦和损失，也使不动产登记制度的完善和发展难上加难。

三、区块链技术特点及与司法价值的契合

区块链技术是利用现有技术构建的“去中心化”的分布式数据库，是包含分布式数据存储、点对点直接传输技术、共识机制及加密算法等各项技术的新型计算机应用模式。

区块链技术与司法所追求的价值具有许多共同之处。第一，区块链技术和司法一样，都追求公平公正，这是区块链技术运用于司法实践的价值观基础。公正是司法所追求的目标之一，即在司法过程和结果中均要体现公平、平等、公正的原则和精神[4]。司法用天枰原理来体现公平正义，而区块链实现了依靠技术的公正。在操作层面用对技术的信任代替对交易对手的信任，使技术扮演在一切交易中均公正可信的第三方角色。第二，司法注重程序正义，将区块链技术运用到司法领域具有现实需求。司法公正，既要注重实体公正，也要注重程序公正，程序公正不仅是实体公正的重要保障，更有其独立价值。而区块链作为一个对全网节点均表现为透明的网络，所有的程序按照预先设定的规则执行，能够防止任何人进行破坏，是一种公开透明的计算程式。将区块链技术运用到现有司法程序中，可进一步提高司法工作的信息化水平，同时实现司法的程序公开透明，通过技术手段实现程序正义的需求。第三，区块链技术有助于解决司法领域中的一些难题。如在电子证据的效力方面，电子证据的法律效力往往受到证据稳定性的制约。通过区块链技术下的不可篡改的数据库，可以将电子证据固化，从而从技术层面保障并提升电子证据的法律效力；再如区块链中的另一亮点-智能合约技术，其在外在表现形式上与司法审判具有相似之处，二者都是基于特定的规则，做出抉择或判断。不同之处就是智能合约所依据的是计算机代码，而司法作出的裁判依据的是法律。

四、区块链在不动产登记制度中的运用

第一，区块链为不动产登记工作提供技术支持。区块链技术下分布式记账的特点使不同的网络节点、多机构间及不同区域间能够共享分布式账本，这对目前我国多层级、多部门的不动产登记造成的行政信息不对称，登记所需的原始数据不能够共享、各类登记资料的系统性和完整性难以得到保障的问题都能得到一定程度的解决。各部门在进行不动产登记时可以共用共享式账本，完善的原始数据支撑可以减少登记出错的可能性。同时，在这个账本里记载的各类信息的任何变动都可以被所有参与者及时获知，各管理部门就可以第一时间进行跟进和监督，完善的监督机制在一定程度可以打破部门行政壁垒引发的不可知和不作为的情形[5]。智能合约则可以依据在信任机制下可信的不可篡改的数据，自动化执行一些预先设置好的相关规则和条款。因此，不动产登记机构可以根据不同登记事项所涉及的具体流程，充分发挥智能合约的可编程性，根据需求定制不动产登记方案，运用智能合约技术下的不动产登记方案流程进行不动产登记，保证登记的有序进行。

运用区块链技术可以推进“互联网+不动产登记”。国务院办公厅2019年2月26日印发的国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知指明要充分利用互联网平台、大数据、人脸识别、在线支付等新型技术手段，推行“互联网+不动产登记”，构建不动产“网上（掌上）登记中心”，构建多层次、多维度不动产登记网上办事大厅，为群众提供多种选择。同时通过APP等外化技术，将区块链记载的不动产信息在手机等终端外化可视，向权利人展示登记簿记载信息，逐步实现不动产登记查询的无纸化、线上不动产真伪查验等便民服务。

第二，区块链可为原始资料的保存提供安全保障。对于不动产登记前所需的原始申请材料，部门间可通过信息共享的方式直接提取。而电子数据往往存在如下问题。[7]首先，电子数据不稳定问题，由数据的电子形式特性造成的易被篡改及易伪造；其次，内容完整性问题，实践中往往无法确认电子数据形式记载的内容是否完整且无遗漏；最后，形成时间问题，电子数据产生的时间通常难以作出准确判定。只有电子数据自最初形成时起即内容保持完整、且未被篡改，电子证据才可能具备法律效力。由区块链技术构建的不可篡改的数据库，可以从电子数据产生伊始就介入电子数据的存证保全，从而实现电子数据的固化保存。

第三，区块链为不动产登记提高效率，节约资源。区块链技术下的分布式记账可以使不同的网络节点、多机构间、不同区域间共享分布式账本，这会大大降低部门间壁垒造成的行政资源的大量损耗，可以降低行政成本。同时，区块链技术处理数据的准确性、可靠性和高效性也远远高于人工处理数据。因此，区块链技术在提高登记效率，节约行政资源方面具有实际意义。

五、结语

区块链技术基于其自身的技术优势及与司法共同所追求的公平正义价值的高度契合，将区块链技术与不动产登记制度结合具有高度的必要性与可行性。公共法律服务科技的创新必将影响司法体制的改革及完善进程，区块链技术有望提升不动产登记的信息化水平。运用区块链技术不仅会提升登记效率，也会提升程序正义的水平，符合司法改革的目标要求，具有独特的应用意义。