浅析施工合同中有关质量保修约定的常见问题

崔亮

摘    要：建设工程质量保修期是指正常使用条件下建设工程的最低保修期限，根据工程专业不同，一般在两年至五年之间。这是一个发现问题、解决问题的关键时期，常见的工程质量通病，甚至影响安全的结构性问题都会逐渐显现，质量保修管理尤为重要。在建设工程移交、质保阶段，质量保修往往得不到有效管理，其中一个重要原因是合同相关约定缺失，没有具体细则或者内容模糊空泛、流于形式，不切合实际导致保修范围不清、责任不明。本文结合质量保修期间常出现的质保期限界定不清、维修响应难问题，探讨在合同文本中，应予以补充完善的内容及相应对策。

关键词：施工合同;质量保修;问题

1  质量保修期期限界定

1.1  如何约定工程质保期的时长

在合同协商签订阶段，建设方常常会在合同中约定较长的保修期限，以利于后期质量维修。表面上看对使用方有利，可以延长了免费社会化维修保障的时间，但实际上施工方会通过提高投标报价，增加保修期间签证，间接增加工程造价。另外，施工方维修力量往往无法满足使用方一些应急保障维修需要，实际工作中，设备设施紧急维修仍然是由使用方完成。因此，保修期限既不能低于国家规定，但也不宜过长，一般按照《建设工程质量管理条例》规定的最低保修期限要求签订合同为宜。

1.2  修复过的项目剩余质保期如何计算

目前法律法规并未明确，质量保修期间修复过的项目可以重新计算质保期。一般建议剩余质保期不宜再重新计算，不作延长。如在重要设备、设施等修复后，使用方有延长质保期的需求，建设方应在合同内与施工方详细约定质保延长条件、范围、期限。对于质保期内存在的未修复问题，即使质保期满，施工方也应彻底修复。或者建设方与施工方商议可在质保金中为使用方预留部分维修经费和赔偿费用，用于质保期满后遗留问题的修复及维护保养。

1.3  如何约定安装工程中设备的质保时限

工程竣工验收过程中，建设方常常把设备及其安装工程作为工程的一部分进行整体验收。参建各方常常混淆工程项目质保期、设备质保期、设备安装工程质保期的之间区别，产生对设备质保期起算时间的不同理解。在质保期间维修管理中，对这一类问题，应该从工程质量问题产生的原因出发，加以区分判别。如果为设备本身造成的，应该以设备本身的国家质保规定或者合同约定为准;如果为安装工程造成的，应该以《建设工程质量管理条例》或合同约定为准。应该把设备质保期与设备安装工程质保期相区别，并在合同中详细约定。

2  维修不响应或者响应慢对策

2.1  约定维修问题原因判定流程，以便明确维修责任主体

发现保修问题后应该首先判断问题发生原因，从而确定问题属性是施工质量问题，还是使用管理问题。如果原因不判明，就无法明确维修责任主体，也无法对症下药，根除问题。

笔者遇到一则案例，一次暴雨过程中，使用方发现配电箱有雨水流出，于是认为屋面施工质量有问题，雨水渗漏到配电箱，便向建设方及施工方紧急报修。随后，建设方、监理、设计、施工各方现场观察，发现直接原因为屋面的侧墙开孔封堵不严，雨水侵入导致。后经过查阅图纸，询问历次雨后情况，了解到该孔洞为施工过程中预留的空调电缆穿线孔。由于后期并未有线缆埋设，施工方考虑到开孔位置为屋檐下，只用普通砂浆进行了简单封堵，没有进行防水处理。原因分析清楚后，建设方施工方对预留孔进行了防水处理，使用方清理了落水孔及下水管，对类似情况进行大检查。虽然预留孔最终由施工方负责维修，但是共同参与解决问题的过程中，各方对问题的发生有了更深入，更全面的认识。施工方意识到自身施工过程中的不足，总结教训，避免类似问题发生。使用方也得到了经验，加强了对屋面检查、清理维护，防患于未然，间接提高了使用方管理维护水平。

为避免由于异议影响质量维修进度，建议在合同中约定疑难问题或者争议问题的解决办法，明确约定问题属性及原因的判定流程。在难以判定、有争议的情况下，建设方应组织监理方、施工方、设计方、使用方四方现场会商，必要时应引入第三方检测单位进行检测，以事实、资料、检测数据为基础判断问题属性、发生原因。特殊情况如发生明显的结构性安全问题征兆，还应组织专家进行论证。

2.2  分类管理维修问题，合理约定维修响应时限

虽然施工合同中大多约定，“发生紧急抢修事故，承包人应立即到达现场抢修。”“承包人不在合同约定内保修，发包人可委托他人维修，费用从质保金内扣除。”但是在实际中，往往因为具体细则的缺失，没有对紧急抢修概念、现场抢修效果、委托维修条件、费用扣除办法等一系列事项进行定义，导致约定操作性不高，难以落到实处。

在合同中，首先应该对一般性维修问题和紧急抢修问题进行定义。一般认为紧急抢修问题指工程设施、设备出现的质量问题，严重影响了使用功能。如突发严重的渗漏、断电、断水等情况，使建筑保障能力中断或部分中断等，其它情况属于一般性维修问题。有些使用方如大型酒店、外事活动场所等对设施设备的完整度、建筑环境要求较高，一些墙面裂缝、漆面脱落、瓷砖松动等影响美观的质量通病，需要及时进行维修，看似这些问题并不属于紧急维修项目范畴，但由于使用方的需求使得此类问题需要快速进行响应。因此在具体实践中，一般性维修问题和紧急抢修问题的范围一定要使用方实际情况在合同中明确约定。

其次，对维修响应时间的约定应充分考虑到使用方需求和施工方的实际维修能力。对于一般性维修问题，应结合施工方维修力量实际情况协商制定响应时限。对于紧急抢修问题需要即时修复或三四个小时内修复。施工方维修力量往往无法按照使用方需求时限内到达、修复，实际上只能由使用方自行维修。因此，在合同文本协商时，建设方应向施工方明确使用方的需求，表明必须紧急抢修的内容范围、抢修到达时间、抢修效果。施工方能满足要求再签订保修书。如施工方达不到相应抢修要求，建议在移交阶段建设方、使用方、施工方签订补充协议，商定在质保金中预留一定的紧急事项维修金，用于紧急维修。

2.3  预留金的设置

在质保金中预留一定比例的费用作为预留金用于紧急维修，以及施工方不响应或未修复时的经费来源。预留金可有条件的自动进行累加。遇到紧急维修问题或者施工方不响应或未修复，该问题自动进入预留金使用流程，由使用方进行维修，费用从预留金支出，监理方进行见证。如再次发生不响应维修情况，可在合同汇总约定，响应维修每失约一次，预留金在质保金自动上浮一定比例，直至质保金用尽，并且保留进一步主张超出质保金外的维修费用的法律权利。

预留金的设置需要在合同签订时，建设方、施工方、使用方、监理方协商完成。对于预留金维修的紧急维修项目，在维修前，建设方、使用方一定要通知监理方、施工方到达现场，并在现场做好记录，详细记录问题发生情况，发生原因，避免后期因问题原因不清、费用开支过大等问题时出现争议。

3  结语

作为建设工程项目实施阶段全过程最后一部分，保修期间的合同管理往往被建设管理者忽视，从而在工程质量、进度等管理上没有切实可行的合同依据，成为制约保修管理的一个瓶颈。本文试着从常见保修问题出发，探讨保修时限、维修响应在合同文本中存在的不足，并提供一定建议、对策。文中的建议及对策如紧急维修的处理、预留金的设置，还需要在实践中结合具体问题进行验证，不断完善内容，增强其可操作性，才能真正发挥合同的约束效力、法律效力，为质量保修管理提供完善、可行的文本依據。

参考文献：

[1] 闫林君.谈对签署建设工程《工程质量保修书》应注意的问题[J].城市道桥与防洪，2012（11）：119～121.