房地产投资项目的财务评价研究

沈伟

摘  要：在经济发展的影响下，人们生活水平提高，对居住条件的要求愈来愈高，带动了房地产企业的发展，房地产项目规模扩大增多，但就目前来看，房地产投资项目的发展仍存在一定问题亟待解决。本文将围绕房地产投资项目的财务评价进行研究分析。

關键词：房地产投资项目;财务评价;财税制度

财务评价是指从分析企业财务风险入手，对企业面临的资金、经营、市场等各种风险进行评价的过程与行为。房地产企业在目前的市场经济条件影响下，对财务评价的需求较大。下面，笔者将针对房地产投资项目的财务评价的相关内容表达一些浅略的见解。

一、房地产投资项目财务评价主要内容

（1）房地产建设项目总投资。房地产投资项目投资规模较大，涵括的内容较多，分为固定资产投资、动态投资与静态投资等多个部分。房地产建设项目总投资要考虑建筑工程费、人工费用、安装工程费、投标招标等多个内容，此类投资受市场价格变化影响较大，涉及多个变动因素，需要更高水平的财务评价。而房地产投资项目中的静态投资财务评价同样不可缺少，静态投资受时间变动影响较小，但也可能因为静态投资的变化给房地产投资项目建设带来无可挽回的经济损失，需要对其中涉及的多种费用进行严格计划核算，避免对房地产投资项目建设带来恶劣影响。

（2）经营成本。在房地产投资项目中，经营成本也是财务评价的重要内容与依据之一，房地产投资项目经营成本包括现金流动与固定资产的折旧变现等多个内容，由于房地产投资项目较大，经营回报速度慢且回收效益不可控，经营成本的财务评价更为重要。

（3）房地产投资项目税金。在房地产投资项目财务评价中，税金占有重要比重，随着房地产建设事业的发展，国家对其重视程度提高，为规范房地产投资项目建设，国家逐步完善相关税务法规，房地产投资项目税金内容增多，包括房地产增值税、产权转让税、资源税、房地产项目不同营业目的的营业税等。税金等附加费用在房地产投资项目财务评价产生重要影响。

二、如何让做好房地产投资项目财务评价工作

（1）编制科学完善的房地产投资项目基础数据评价表。基础数据评价表是财务评价的重要内容，能够将房地产投资项目中的各项财务管理数据进行记录分析，为上层领导决策提供有价值的意见和建议。构建财务报表，是开展财务评价工作的基础，下面笔者将针对投资评估表的建设进行阐述。

房地产投资评估总表包含了项目前期筹建、建设过程中的资金耗费以及项目完成后的验收与招标各类支出费用总体的记录核算，为做好这一工作，房地产投资项目相关负责人员要针对性成立财务监督部门，对房地产投资项目各项资金的流动进行记录分析，着重加强总成本费用和经营成本费用的测算，对房地产投资项目在建设期间的费用水平、支出往来情况、构成情况等编制成完整科学的报告文件，呈现给上级领导，以财务评价中基础性的财务数据分析，给领导决策提供数据支撑。

（2）树立明确的财务评价原则。房地产投资项目与普通的企业评价不同，加强房地产投资项目财务评价，有助于帮助改善决策、减少投资的盲目性与不确定性，防范房地产投资项目经营风险。要做好房地产投资项目财务评价工作，首先要找准财务评价工作定位，树立科学合理的工作原则，朝着先进的财务评价工作目标迈进。

例如，房地产投资项目财务评价应坚定统筹全局的原则，以往的房地产投资项目财务评价工作多着眼于建设经营过程中的财务数据分析，忽视了房地产投资项目建设前期的资金准备与预算管理工作和后期验收的资金流动，影响了房地产投资项目的建设。针对这一情况，财务评价必须做好全局工作，对房地产投资项目整体进行财务评价，避免疏漏。同时，在开展财务评价工作时，需要遵循相关规范，提高财务评价工作的质量与水平，避免财务评价数据出现误差。

（3）选用科学适当的财务评价方法。根据实际情况要求选择合适的财务评价方法，能给房地产投资项目的经营发展带来事半功倍的效果。

以财务评价中的动态评价法为例进行分析，动态评价法即在项目建设过程中、根据时间因素、资金价值等作为指标进行计算，在不同时期发生的生产成本和收益进行比对计算，并采用同一折现率折合到某一时间点上的价值，使比对更具有直观性和可参考性。在长期的房地产投资项目中运用动态评价法进行财务评价，能够全面地反映投资建设的价值与发展性，使财务评价更具有实际性、参考性。参考动态评价的各项指标如净现值、内部收益率、动态投资回收期等，对房地产投资项目的盈利能力进行评价，有助于为房地产投资项目建设提供意见。

三、总结

财务评价是房地产投资项目财务管理的重要构成部分，做好财务评价工作，能够降低房地产投资风险，提高房地产投资项目建设水平。做好财务评价工作，需要完善相关制度，落实评价要求、树立评价标准，为房地产投资项目建设打下良好基础。

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