广西农村土地流转理论探析215

方照光 宁娜

对农村区域的土地流转工作进行规范化管理，也是新农村建设的具体需求以及重要内容。因此相关政府部门还需要积极加强对农村土地流转理论的研究力度，在此基础上发挥出政府的引导跟服务职能，来构建完善的农村土地流转机制，为新农村的建设奠定良好的基础。

农村土地制度改革也是农村整体改革中重要部分，也是新农村建设得以顺利推行的基础前提。因此说土地制度改革效果还会直接影响到我国的农村发展情况，就要求各地政府部门能够在结合农村土地流转理论的基础上，对现有的农村土地制度进行不断的优化与改革，以促进我国农村区域的进一步发展。

一、农村集体土地流转制度的核心概念

（一）农村土地产权

集体所有制土地主要集中在农村地区，这些土地的来源多是没收土地以及经过社会主义改造之后的农民私有土地，也是一种非常重要的农业生产要素。我国自1982年实施了联产承包制度之后，也就将土地的使用权直接分配给农民，这样也就促使农民的生产积极性得到进一步的提升，对于我国农业的发展也起到了非常大的推动作用。

（二）农村土地使用权流转

农村集体所有制土地分为土地所有权以及土地使用权，其中土地所有权属于全体农民，并且由村委会组织代表全村村民持有，该土地的处置权也是全村村民所持有的，农村集体所有制的土地所有权无法出让，但是使用权则可以进行出让或者转让，这也就能够对资源持有者起到良好的约束意义，并有效避免少两人掌握大量土地资源这一问题出现，对于农民的生产也有着一定的积极意义。

在进行农村集体所有制土地的流转时，还需要充分满足以下几个条件：1.土地的所有权不得进行流转，能够流转的仅仅只有土地的使用权以及其延伸出来的租赁权以及抵押权等等。2.在进行土地所有权的出让过程中，还需要对使用用途以及使用时间进行严格的限制。这两项因素需要由当地的有关部门进行严格的控制，以保障土地的使用性能不会违背相关的法律法规。3.为了保障农民的正当权益，要求在进行土地使用权出让的过程中，给该土地所属农民一定数额的人民币或者土地种植产品。4.在土地使用权的出让时，需要采用一次规定、按年交纳的出让模式，这样一方面能够很好的保障农民利益，另一方面还能够有效减少投资者的启动资金，来促进该农村区域经济的进一步发展。5.农村住宅用途的土地使用权需要严格在国家规范范围内进行转让，以避免小产权房滋生的问题。

此外随着我国城镇化建设步伐的进一步加快，对于土地的需求量也得到了大幅度的提升。但是在土地征收过程中，其会导致农村的机体所有制土地变为国有土地，导致了该农村集体会失去土地的使用权，对于当地农民的利益也会造成比较大的损害。因此在进行农村土地征收的过程中，除了补偿以及安置农村集体之外，还需要对土地的抵押权人、所有权拥有者给予一定的补偿。而随着我国城镇化发展水平的不断提升，使得我国的土地总量必然会呈现有国有土地越来越多，农村集体土地越来越少的趋势，对于我国的农业发展也就造成了比较大的阻碍。

针对这一问题，也就需要对我国国有土地的征收范围进行一定程度的限制，比如在进行城市必要功能区用地的征收过程中，需要只征收一些城市必要的功能区用地、城市保障房用地以及基础设施用地等等，对于工业用地、旅游用地以及商业住宅性质用地的征收限制则需要进行一定程度的提升，只有这样才能够保障我国农村用地面积能够处于良好的范围内，借此来保障我国农业的进一步发展。

二、农村土地使用权流转法律界定

（一）流转主体的法律界定

随着我国农村土地流转制度的不断完善，农村集体所有制的实行所有权跟使用权分离之后，针对农村土地的权属还需要办理以下两种证件：一是集体土地所有权证，产权人是农村集体，除了国家征收的外产权不得转让。二是集体土地使用权证，使用人主要是第一手产权人向集体联产承包的本农村集体的农民家庭，第二手以及季候土地使用权的产权人等等。这些产权人在于所有权人达成了协议之后，支付了土地使用权费用的单位以及个人。在农村土地使用权使用费用是由农村集体以及该土地的第一手使用权产权人进行合理分配，这样也就能够保障农村产权人的所有权益，借此来促进我国的农村经济得到更进一步的发展。

（二）流转方式的法律界定

在进行农村集体所有制土地的使用权流转过程中，经常性会通过转让、租赁、抵押以及典当等多种方式来进行，在进行集体土地使用权的转让过程中，为了保障竞争的公开公正性，可以通过农村集体公开挂牌的模式来进行，竞价者高的可以在支付了土地使用权相关费用之后再获取农村集体土地使用权证， 集体土地使用权租赁主要指的是集体土地使用产权人以及承租人在达成了租赁协议之后，还需要在该土地所有权人处进行备案处理，此后该租赁行为方能够生效。集体土地使用权抵押主要是该土地的使用权人将集体土地抵押给相关的金融机构借此来获取一定量的融资贷款。在该过程之中往往需要在相关的政府机构进行低压手续的办理，只有在借款人还款之后双方才能够进行抵押手续的接触。该措施是一种常见的农村借贷模式，在新农村发展过程中也有着非常重要的应用意义。集体土地使用权典是将集体土地的使用权典当给相关的金融机构，来让该土地使用权产权人获得良好的资金支持。这部分集体土地的使用权在还款之前可以由典当权人进行自由支配，在完成还款之后，典当权人还需要将集体土地的使用权交还给土地的产权人。

在上述的集体土地流转过程中，如果出现了产权人无法按时还款的情况时，也就可能引发一系列的法律纠纷以及产权纠纷。为了保障金融贷款机构以及典当机构的正当经济效益，也就可以通过对该集体土地使用权进行拍卖的模式，来获得剩余欠款。拍卖完成之后，还需要由该土地所有权人主持拍卖，并由相关部门出具该土地使用权证的变更认证书。

（三）流转客体的法律界定

在对土地使用权的流转客体进行法律界定的时候，流转客体包含有集体土地使用权的第一产权人，承租权人、权证抵押全人以及权证典当权人等等。因此说进行农村土地流转过程中，也就需要在结合法律法规基礎上进行流转客体的合理选择，在此基础上保障土地使用权流转双方的正当权益。