浅谈如何做好军队房地产租赁项目停止有偿服务审计工作

李洪磊

摘 要 军队开展空余房地产租赁项目停止有偿服务审计工作，是贯彻习近平总书记和军委决策部署，服务全面停止有偿服务政策落地落实的重要举措。要确保此项审计任务高标准、高质量完成，需要审计人员进一步强化责任担当，创新思路方法，严把审计质量，为实现全面停止有偿服务战略目标发挥监督服务作用。

关键词 房地产租赁项目 停止有偿服务 审计

开展军队空余房地产租赁项目停止有偿服务审计工作，是贯彻习近平总书记和军委决策部署，服务全面停止有偿服务政策落地落实，助推资产集中统管和资源深度融合，提高经费和资产使用效益的重要举措。要确保高标准、高质量完成此项审计任务，需要认真研究房地产租赁项目的特点规律，创新审计工作方法，才能摸清租赁项目的管理现状，核实资产底数，查清违纪问题，为实现全面停止有偿服务战略目标发挥监督服务作用。

一、军队空余房地产租赁项目的特点规律

一是合同期限长、项目终止难。虽然军队相关规定明确规定，空余房地产租赁项目合同期限不超过18年，但仍有部分单位违规操作，签订超长期租赁合同，有的合同期限甚至长达几十年。另外，部分房地产租赁项目已经融入社会当中，提前终止合同将带来一系列问题，给停偿工作带来很大阻力。

二是投资金额大、经济赔偿难。有的单位在空余房地产租赁过程中盲目逐利引资开发，造成地方承租单位投入大量资金搞开发建设，而这些投资大多是通过贷款、集资、融资等方式筹措的。提前终止租赁合同后，由于有些承租方还没有收回成本，要想收回租赁项目必然需要向承租方支付巨额经济赔偿。

三是利益纠葛深、厘清头绪难。由于历史原因，军队空余房地产租赁项目运行模式多种多样，关系复杂。有的租赁项目采取以租代建、转租融资等方式运作，存在大量权属纠纷；有的租赁项目几经分割转租，利益纠葛非常复杂；还有的租赁项目跨越时间长，多次更换租赁单位，加之熟悉情况的当事人多已离开部队，难以追根溯源。

四是涉及民生广、群众安抚难。有的空余房地产租赁项目被承租方用于开办医院、养老院、学校、幼儿园等，有的已建成住宅、商铺等对外出售，还有的自办工厂涉及大量职工和民生保障。这些项目有的成为当地群众的重要生活依托，有的成为当地经济的带头企业，如果强制终止收回关停，将涉及当地的民计民生，容易引发上访闹事等群体性事件。

五是问题积弊重、解决处理难。有的单位将空余房地产租赁项目视为生财之道，导致违规违法问题易发多发。例如，有的签订“阴阳合同”“钓鱼合同”，私设“小金库”；有的涉嫌内外勾连、利益输送，损害军队利益；还有的牵扯到贪污腐败案件，让停偿工作面临很大难度。

二、关于房地产租赁项目停偿审计的重点

一是核实管理现状。查看租赁项目停止有偿服务相关资料，调查租赁项目停偿谈判经过、资产评估、推进情况等，查纠未按规定收缴租金、隐债权债务、军队资产流失以及项目管理不善致使承租方擅自开工、复工等问题。

二是摸清资产底数。实地查看项目现状，核准房屋建筑面积，核实相关设施设备等物品数量，明确相关土地、建筑物产权归属，查纠资产底数不清、上报情况不实，评估价格不合理、侵占部队利益，突破框定范围搭车转让或置换土地，擅自处置或隐匿资产等问题。

三是还原历史经过。审查招投标文件、会议记录等相关资料，并找出租方、承租方等相关人员多方调查了解，还原整个租赁项目的来龙去脉。查纠越权审批、超期租赁、建设永久性设施、低价出租造成损失、失管失察造成土地资产事实上流失等问题。

四是正确区分责任。对于审计发现的问题，要区分主观故意还是客观原因，区分个人得利还是集体违规，区分失职渎职还是利益纠葛。查纠是否存在暗箱操作、利益输送问题，进一步核实问题产生的原因，正确区分责任归属，对于涉嫌违纪问题要依法依规移送处理

五是防止借机洗白。有些房地产租赁项目虽已上报委托管理或进行置换，但也不能掉以轻心，要全面深入了解项目情况和背景，防止利用改革之机，脱旧衣，换新颜，企图利用资产置换或委托管理等方式掩盖违规违纪问题。

三、做好房地产租赁项目停偿审计的举措

一是要强化责任担当。要站在政治和全局的高度，认真学习贯彻习近平总书记关于军队全面停止有偿服务工作的一系列重要指示批示，进一步强化审计精神，始终保持高昂激情的工作状态，坚定不移地负起责任、挑起重担，不辜负主席厚望。同时，牢固树立“没有发现问题就是失职，发现问题不处理不报告就是渎职”的观念，审计过程中敢于坚持原则、较真碰硬，真正拉下脸、瞪起眼、横下心，及时发现问题，大胆揭露问题，切实发挥审计“利剑”作用。

二是要创新思路方法。要善于借助外部力量，加强与各级停偿部门沟通协调，切实搞清政策法规和相关要求，积极协调对接当地省军区、军分区等部门，高效率完成审计外调相关事项。要开拓审计思路，创新工作方法，注意把握审计关键节点，通过内查外调、迂回战术等手段，发现和甄别问题线索。尤其要关注一些异常变化情况，再通过顺藤摸瓜、抽丝剥茧，彻底找出藏在租赁项目问题背后的“黑手”。

三是要严把审计质量。审计质量是审计工作的生命线。要始终坚持问题导向，强化审计监督，紧盯军队空余房地产租赁领域存在的突出问题，严格按照审计实施方案明确的审计重点，直奔主题、直击要害，确保审全、审准、审细、审深、审透。要高度重视审计现场管理，严格按照军队审计条例、准则规定的权限和程序，依法审计、文明审计，加大复核审理力度，确保审计质量。同时，要严格执行廉洁从审规定，守住廉政底线，保持清廉本色，当好红色经济卫士。

（作者單位为中央军委审计署西安审计中心）