房产税对高房价的作用分析

钟慧斌

摘要：2019年两会，房产税问题再度引发了民众热议。与房产税相关的主要是高房价问题，经历了十几年的高涨，高房价带来了许多社会隐患。民众主要关切的点在于房产税是否能有效的降低房价。本文将就高房价的成因，房产税降低房价的作用机制，以及重庆、上海两市的试点情况来具体分析房产税的影响，并且提出一些合理的政策建议。

关键词：房产税 房价 两会 政策分析

2019年全国两会，政府工作报告中多次提及“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”。作为一个民间关注的缩影，“房产税”这三个字眼在此次两会中频繁出现，并迅速进入大众视野，在坊间引发了一轮热议。

当然，房产税并非今年才提出的概念与政策想法。实际上，房产税已经不是第一次在两会上出现了，早在2014年，政府工作报告中就曾有相关的表述。而最近的去年，官方也表态要“稳妥推进房地产税立法”。这说明，近年来财政部对房产税问题保持着较高的关注度，全国人大常委很可能正在抓紧相关法律草稿的起草与完善。但鉴于房产税问题牵扯众多，应该难以一蹴而就。

坊间之所以热议“房产税”问题，大抵都是在关心房产税是否会影响房价的涨跌。自2003年起，中国房价开始了其快速上涨时期，2003年增幅为5%，随后两年更是接近16%。之后各年都至少达到了6%以上的涨幅。2008年金融危机过后，2009年房价涨幅甚至达到了23.2%。虽然其间经历过中央政府的严厉管控，但目前房价依旧增长较快。

中国房市高涨了十几年，能否有所回落确为民生所关切。这里，我们浅谈一下高房价的前世今生，并从经济学的角度分析房产税到底会对房价产生怎样的影响。

一、高房价：从分税制改革谈起

20世纪80年代之前，中央政府实行的财政管理体制是统收统支制，在这种财政管理体制下，地方政府的收入全部上缴中央，由中央政府统一收取，并统一核准下拨到地方。中央政府集中的财力一度高达全国财政收入的75%左右，相对于中央，事权较多的地方却只拥有低至25%的财力，严重阻碍了经济发展。另一方面，收支的不匹配也无法调动地方官员的积极性，经济效率低下。

20世纪80年代之后，针对以上问题，中央政府进行改革，实行了被称之为“财政包干制”的财政管理体制——收入包干、支出也包干。但不幸的是，却遇到了另一问题，上个世纪80年代末90年代初，中央财政陷入危机，财政收入占GDP的比重以及中央财政占全国财政收入的比重迅速下降。鉴于此，1994年原国务院总理朱镕基主导了这场影响深远的分税制改革。

分税、分权、分征、分管是这次分税制改革的主要内容，而整个改革的核心是分税，也就是把税收收入按归属，在中央和地方之间区分为了中央税、地方税、中央与地方共享税三种。这场分税制改革在总体上是成功的，为中国这二十多年来的经济发展营造了有利的政策环境。但与此同时，也不可避免的带来了许多问题，土地财政就是其中之一。城镇土地使用税和耕地占用税被划归到地方，同时，地方政府的事权与财权存在一定的不匹配，只好通过出卖土地使用权来获得大量的财政收入，对土地财政的依赖直接推高了房价，这种依赖在另一方面也阻碍了房价的下跌。

分税制改革归根结底是关于税收的改革，而有关“房产税”的立法问题其实也是在针对现有的税收体系本身的弊端进行改良。如果能合理征收，很有可能为地方政府提供补充的财政收入来源，逐步摆脱对土地财政的过度依赖，使房价归于理性。

当然，不可否认的是，城市化的发展以及农村迁往城市的人口流动增加了对住房的需求，也助长了房价的上涨。但以城市化速度和人口流动比率来看，这远远不足以解释近十年来房价如此不理性的增长。

二、房产税如何作用于房价？

税收是政府财政收入的主要来源，通过固定的税收，政府可以对经济运行进行调控。这种调控分为两个方面，一方面，政府可以凭借税收的设计来引导市场对资源进行配置。比如，对新能源行业的税收减免就降低了进入成本，会使资金更多的流入相关行业，体现了政府对新能源领域的支持，影响整个能源产业的布局。另一方面，政府可以利用财政资金对某个行业进行补贴（这种补贴在某种程度上相当于减税），甚至是直接主导的进行投资。近年来，各地政府新建了许多廉租房，在给房地产行业降温上就起到了一定的作用。

房产税作用于房价，这里主要关注的是第一方面的影响。在交易流转过程中，税负本身是可以转嫁的，税负的转嫁很可能导致结果与制度设计者原先预想的不太一样。税负最终不仅仅只作用于房地产商，最终受影响的可能会是整个社会经济。

（一）对于房地产开发商

现阶段国内正在实行的房产税大多是比例税率。在比例税率下，持有的住房面积越大，所应上交的税额自然也就越多，这无疑增加了消费者持有住房的成本，消费者的理性选择当然是面积相对来说较小的住房，这也就推高了对小面积住宅的需求。为了应对需求，理性的房地产商将更多的投资于小型住宅，在投资相同的情形下，房屋的数量会增多。同时，倘若从房屋建好之日起开始逐年征收房产税，持有房屋的时间越久，房地产商要投入的成本就越高，开发商当然倾向于尽快把房屋抛售出去以减少成本投入。房屋的数量变多了，开发商又急于脱手，两相作用之下，房价势必下跌。

（二）对于消费者

习近平主席在前两年两会上曾提到过“房子是用来住的，而不是用来炒的。”这说明中央已经注意到各地“炒房团”推高房价这一社会问题，向外界释放了政策信号。当然这也反应，住宅包括了投资品与消费品两种属性。我们可以简单的把对住宅的消费分为投资型消费和住房型消费两种，分别来分析房产税对这两种消费的影响。

对于投资型消费者而言，现阶段他们所面临的风险不仅仅只是市场风险，还包括了不可预知的政策风险。此外，持有商品房坐等升值的投资者们也不可能会忽略持有期间还要支付的税负。这样看来，尽快出手手頭上有的房源不啻为一种理性的选择。对于住房型消费者而言，拥有的房屋越多，每年的生活成本就越高，会倾向于少买房、买小房。减少了对住宅的需求，抑制房价上涨趋势。

（三）对于二手房持有者

据统计，我国二手房市场的交易额累计已经超过了30万亿元，对房价的涨跌有较大的影响。总的来说，二手房持有者的市场行为类似于投资型消费者。打算拥有二手房（也即打算购买新房）的消费者可能会推迟购房计划。已经拥有二手房（也即已经购买新房）的消费者则更愿意尽快的把旧房出手。在新房市场减少了需求，又在二手房市场增加了供给，房价的下跌也就不那么令人意外了。

大家可能会想到另外一个问题，房产税实施以后，在房地产开发成本上升的情况下，开发商难道不是应该提高定价吗，房价怎么会下跌呢？其实主要是因为在当前市场环境下，高房价彰显的更多的是住宅的投资品属性。作为投资品，着眼于成本是很难解释其畸高的价格的。综上所述，从供给与需求等多个角度来分析，房产税总体上将倾向于降低房价。

三、重庆市与上海市的房产税改革试点

虽然由中央的制定的涉及范围较广的房产税立法还未完成，但其实各地都已经有一些相关条例在陆续出台。事实上，早在2011年1月28日.上海和重庆就被国务院作为试点城市，已经进行了很多年的房产税改革了。

在这七八年时间里，房产税的征收在一定程度上扼制了上海市房价不断上涨的趋势，取得了一定成效。数据表明，2006年到2010年，上海市住宅的平均销售价格连续上涨，而在2011年，却较2010年下降了将近764元，平方米，降幅不大，但对于上涨如此迅猛的房地产市场来说，确属难得，之后上海的房价稳中有升，并没有完全达到预想的政策效果。不过，上海作为中国经济最发达的城市之一，人口达2418万，对住房的刚需确实较大，试点结果也是可以理解的。

在重庆的试点则验证了我们上面的论述，从重庆市近几年的房价走势来看，商品住宅销售均价波动幅度较大。下降幅度较大的是2013年到2015年，达9个百分点：但是在2017年又上涨了12%。以2011年实施房产税改革为节点.除了2013年和2017年房价在增长之外.其他年份的房屋均价都在下跌，这说明重庆市实施的房产税改革起到了稳定房价的作用。同时，据统计，改革试点后，重庆市别墅、公寓、高档商品房等大面积住宅的成交量显著下降，这与我们之前的分析基本一致。

四、问题分析与政策建议——以重庆市为例

重庆市房产税改革的试点办法自2011年1月28日起实行，其征收对象主要包括个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房、以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。据细则表述，未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。

另外，试行办法还规定了计税依据为交易价格，税率根据面积大小分为0.5%、1%、1.2%等几个档次。

可见，现在房产税征收的范围还是比较窄，调节房价的作用确实有限。而且，征收的税率其实也不高，这也就导致通过征收房产税能获得的财政收入太低，相对于征税所要花费的大量成本来说，地方政府征收的积极性实在有限，也没有动力去规避利用阴阳合同进行逃税等情况。而且，房屋交易时一次性缴税的征收方式也很难起到我们刚才分析的政策效果。

房产税征收要基于完善的可追踪的信息登记系统，可以结合不动产登记规则进行搭建，从源头上避免逃税。建议对更大范围的商品房进行征税，确定合理的税率，实行逐年征收的办法，但要适当划定税率等级，使房产税也能起到调节收入分配的作用。另外，政策制定者要根据交易的情况选择到底在哪个环节征收，以减少税负的转嫁，避免引起民众的抗税情绪。

对房产税进行大范围的立法可能还需要一段时间，但提前对政策的实施效果进行分析还是很有必要的。若稅收体系设计得当，征收得到落实，相信会抑制一路高涨的房价。其时，“安居乐业”将不再变得如此奢侈。