龙晗：把管理在企业中用到极致

宋兹鹏

九年前，龙晗大学毕业了，租了北京西苑的一间地下室，信息管理与信息系统专业毕业的他，像自己的其他同学样正在为找理想的工作而发愁。这时，一家名为当代资产（后更名为第 资产）的物业公司通知他去面试，初试和复试龙晗均顺利通过，这份工作成为了他人生中的第一份正式工作，而他一干就是九年。直到现在，他已成为该企业的常务副总裁，并带领企业不断进军相关领域。

战略转型 成效显著

实际上，当代资产的发展历程可以追溯到1999年，那时还称为当代物业，只是一家主要提供基础物业服务的物业公司，“2013年之前，它只是一家传统型公司，主要业务是物业，另外还下辖一家电梯公司、一家幼儿园，以及两家联行门店。”龙晗对中国商界记者说。

从2013年到2014年，第一摩码资产管理（北京）有限公司（简称第一资产）对未来的发展战略进行了分析、定位，第一资产董事长张鹏认为，第一资产不应该局限于现有的业务单元，而需要站在社区综合体服务运营商的角度去做更多服务于业主、服务于社会发展的业务和产品。于是，张鹏把第资产的发展方向确定为 “社区综合体服务运营商”，同时还提出了“创客、创新、创商、创业” 的四创理念。而也就是在2014年，政府发出了“大众创业，万众创新”的号召，在我国掀起了创业创新的浪潮。

基于“社区综合体服务运营商”的定位，经过数年的摸索，第一资产业务不断拓展，已经从单纯的物业服务延伸到了人工智能、教育、创投、公寓、商业、能源管理、人居、電梯贸易等众多领域。

此时，龙晗以从部门负责人的角色转变为了公司高管。他把第资产所有的业务分成了四大事业群，分别为绿色社区事业群、绿色空间事业群、绿色科技事业群、绿色金融事业群。

记者了解到，这四大事业群并不是第 资产的管理划分，而是在业务罗列的时候对于旗下业务单元的归类。例如绿色社区事业群，从名字就可以知道，主要是围绕社区展开的相关业务，目前包括一家以为地产售楼处服务的公司——第酒店， “它不是酒店公司，而是售楼处通过酒店化的管理模式来给客户提供服务的公司。”龙晗对记者解释说。另外，绿色社区事业群还有装饰公司、工程管理公司、二手房经纪公司等业务单元。再比如绿色空间事业群，第一资产会找到一些合适的物理空间，结合项目、产品理念，将其打造成个预想的空间产品，并提供相应的服务，最终实现相应的收益，比如第一商业，其主要是帮地产公司做前期的策划定位、中期的招商和销售、后期的运营和管理等。除了第商业外，绿色空间事业群还有蔓兰酒店、摩码公寓、倍格生态、第一体育、第一教育等业务单元。

其实，第一资产所有的空间事业群的项目开展模式、管理模式都是相似的，只是他们所涉及的行业不样而已，在每个项目开展之前，第资产都会建立一个“ 百项工作”，用来指导项目工作。龙晗对记者说： “从开始拿项目一直到后面的运营，什么时候应该做什么工作、项目节点在哪里，都会排出一个大的工作表，我们把它称为‘里程碑执行表，只要拿项目了，就上里程碑百项工作，这对于项目的顺利实施、业务拓展起到了重要作用。”

目前，随着业务的拓展，以及各项目的日趋成熟，第资产旗下已经有四家新三板挂牌公司，分别为第一物业、第体育、倍格生态和第一人居。“现阶段最核心的就是做大做强各个业务板块，让其借助资本及市场的力量快速发展壮大。同时伴随着他们的高速成长，我们也会涉及更加广泛的领域，让整个大生态更加趋于完善。”龙晗对记者说。

内部孵化+产业链投资

如何能够让业务准确、快速拓展，龙晗表示，在13年之前，第资产属于起步和打基础的阶段。在这期间，第资产非常注重企业的内部管理和运营。在有了“功底”之后，便开始进行内部孵化、鼓励职员进行内部创业，他们把这模式称之为内部孵化+产业链投资。

第一资产基于已有的社区生态和客户，如果内部职员认为有需要去弥补或完善的价值点，便可以向公司提出自己的想法，公司层面会通过一系列的评判机制去进行审核，如果职员提出的商业计划书是可行的，那么公司便会考虑对其项目投入天使轮资金，职员与公司 起创立项目，与公司共同进步和发展。

第 资产还会把本身的一些职能板块的业务分割出去，做成创业项目， “比如，第资产的工程业务板块，主要负责公司的装饰工程、维护改造等业务，但后来随着其业务需求的增多，我们就将其独立出来，成立了 家工程公司——第一工程。”龙晗对记者举例说。把职能分开，单独做相关的业务，第一资产把这种方式称为“裂变”。

另外，记者了解到，对于行业门槛比较高、专业技术开发投入比较大的项目，第一资产会通过投资的方式去孵化，但不一定是公司内部的项目，也可以是外界做得好的项目，与第一资产合作孵化。

通过这种内部孵化+产业链投资的方式，目前第资产已经孵化投资了大大小小超过40个业务单元，倍格生态就是其中一个。

2015年9月，倍格生态创立，最开始主要做联合办公，后来发展到商办结合，再到商办住结合的模式。倍格生态每做一个项目，都会把对产品进行迭代。

龙晗介绍说，倍格生态的业务模式其实就是基于已有的和找到的可塑性强的空间资源，比如废旧的厂房，然后结合当地政府资源，把空间打造成一个共享办公区域。

倍格生态除了提供般的联合办公空间所提供的服务外，其优势在于拥有第一资产庞大的业务单元，其他业务单元为倍格生态服务的同时，也可以为入驻倍格生态的企业提供同样的服务，如人力、法务、财务等等。另外还有相应的投融资平台，也可以帮这些中小企业去链接投资人。

用了不到四年时间，倍格生态除了北京的项目外，还陆续进驻上海、西安、深圳、长沙、武汉合肥等城市，并于2018年12月底挂牌新三板。

龙晗认为，倍格生态的成功就在于其守住了“本源”。第一资产是房地产相关的企业，拥有较多的空间资源，而倍格生态很好地运用了这个优势，它的第一个项目就是结合第一资产的商业空间。同时，倍格生态把办公和人的生活方式紧密关联在起，不仅解决了工作的问题，还很大程度上解决了生活上的问题。

完善管理体系 打造智业文化

第一资产从成立之初便非常重视企业管理以及企业文化建设。在地产行业里面，当代置业的运营流程和管理有着其自身特色，而第资产的运营流程和当代置业的运营流程是脉相承的。龙晗自信地对记者说： “我们对自己的管理是比较有信心的，有了这个前提，我们才能够进行内部创业、项目孵化。而如果没有合理的运营管理体系，这些都是不可能做成的。”

第一资产董事长张鹏认为，要以价值观来决定企业的战略、以战略决定想要的人、以人决定团队和项目。因此，在第一资产里面，绝大部分人都是其所需要的人，这些人从价值观、敬业度、能力和专业等方面来说都符合第一资产的要求。“正是通过价值观选中合适的人，才能对各个项目进行有效的管理。”龙晗说。

龙晗表示，人才在所有的项目中都是最关键的，而且应该放在第一位。第一资产在用人上強调，一定要认同企业的价值观，并且了解公司的做事方式和原则，这样才能与公司同步、同向发展。同时，第一资产对于所有职员的要求是真心关爱每一个人，包括对客户、对家人、对同事等，并提出了“以客户为心，简单专注，开放透明，立即行动，智业合伙”的企业核心价值观。

龙晗对记者进步表示，除了价值观和文化之外，第 资产还在不断完善、优化管理流程和标准，在使用完、执行完流程之后，任何职员都可以提出对于流程的意见，公司总部会在第 时间进行反馈和修改。

从管理思维转变为用户思维

如今，在龙晗的印象中，第一资产最开始还没有信息化方面的岗位和人才，而他在2010年进入第一资产后，便开始做企业信息化方面的工作，并负责第 资产整个的管理流程和标准化建设。而现在，随着互联网、移动互联网等技术的成熟，第资产也在进行企业数字化的建设。

龙晗认为，数字化其实是在信息化的基础上的升级，它们两者之间的区别在于，在互联网时代，企业的运营管理叫企业的信息化。而在移动互联网时代，就变成了企业的数字化，是两个不同时代在不同的技术背景之下产生的不同的叫法。

在移动互联网出现之前，企业信息化大多是PC端之间的链接。而移动互联网出现、普及之后，使PC端之间的链接变成了移动端之间的链接，随时随地可以通过手机等移动端输入信息，移动化地为客户服务，相关的业务报表也可以在手机上浏览并迅速得出结论。企业在形式上变为了移动化办公，让企业的运行效率更快、更灵活了。

“企业的信息化是为企业管理服务的，而移动互联网下的数字化是为客户服务的，也就是管理思维转变成了用户思维，用用户去倒逼管理，这是我觉得数字化带来的最核心变化。”龙晗对记者说， “而对于第一资产，首先还是要踏踏实实把信息化做好，这个前提就是我们要把所有的管理系统和业务系统进行很好的连接、互通。”

目前，第一资产已经把企业的信息化系统进行了改造和升级，包括打造出的App、小程序等，不仅第 资产的职员和管理层都有相应的移动端App、小程序客户端，而且也有客户版本的客户端，比如，客户通过手机等移动端与物业之间直接进行互通，可以及时看到物业传递给自己的信息，也可以通过移动端向物业进行咨询、投诉等。 “这样，我们就可以及时了解到客户的需求并及时加以解决，可以更好地去了解客户、服务客户。”龙晗说，“对于公司管理人员而言，在相应的管理端上面可以及时看到所有项目、业务的运行数据，以及所有的审批流、待办任务等。”

龙晗表示，第 资产会一直致力于成为最具影响力的新科技、新空间新消费的孵化和产业集团。在此基础上，还会不断重新站在客户的角度去思考问题，才便于更加贴近客户。