厘清登记监管职能 顺利实现“一次办好”

牟伟 于磊 陈娟

摘要：从国务院大督查暴露出来的问题来看，不动产登记中仍存在办证难，办证慢或者乱收费等问题。遵义不动产登记出现了问题，处理了住建系统的干部，表面是乱收费，实际是对登记和监管的定位不准确，导致职能职责不清晰。厘清登记和监管职能，实现精准定位，才能实现从“一次办结”到“一次办好”的转变。

关键词：不动产登记;监管;职能;定位

中图分类号： F293.33  文獻标识码： C

文章编号：1001-9138-（2019）03-0021-23  收稿日期： 2019-01-27

1厘清不动产登记与交易监管的本质

不动产登记是登记机构依法将不动产的自然状况、权利状况以及其他事项记载于登记簿并进行公示的行为。根据《物权法》的规定，除三类特殊情况，不动产物权变动须经登记方发生效力。

房屋交易是当事人之间买卖、赠与、抵押房屋的行为，主要系当事人之间意思自治的民事行为。房屋交易属于市场行为，但在目前的房地产市场中，由于房地产开发企业、房产经纪公司的强势或者优势地位，信息具有不完全性和非对称性，就需要一个超脱房地产市场参与者的角色来介人房地产市场，监督房地产市场的运行，创造机会均等、信息真实的市场环境，以减少纯粹市场化解决方案引起的交易成本过高、市场风险大等问题。

房地产市场监管主要是通过法律乃至行政的手段对市场进行干预，是目前我国对房地产市场调控的必要阶段。如差别化的信贷、税收政策，限售限购等手段，影响市场预期，形成供求平衡。

房地产的市场监管由住建部门牵头，国土、工商、金融、税务甚至公安和宣传等部门按照分工共同承担，对市场进行宏观调控，对具体行为进行管理。如对市场从业主体的房地产开发企业、中介服务企业、物业服务企业的从业资格、行为进行规范，违法违规行为查处，以及转让政策制定、房屋租赁管理与相关便民平台的搭建等，都属于市场监管的范畴。交易监管是房地产市场监管的一个环节。

2理顺不动产登记与交易监管的定位

房地产市场监管的目的是维护市场秩序，促进房地产市场健康稳定发展，保护权利人的合法权益。不动产登记是物权取得的重要标志，产生物权的最主要证明就是在不动产登记簿进行记载。监管和登记是相辅相成不可或缺的两个办理不动产登记中间的环节。登记需以合法的交易为前提，合法交易离不开登记信息这个基础。

《物权法》第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。房屋的买卖，最终成功的标识就是买方作为所有权人在不动产登记簿进行记载。

从法条的后部分来看，有证据证明登记簿记载错误就可以推翻不动产登记簿的效力，这个证据实际是需要通过登记和交易两个环节来证明。本文以房屋交易的流程来逐步分析登记和交易的融合和区分。

对于商品房开发主体的准人（资质管理）、预售许可具体条件的把握、预售许可证的发放、房地产开发企业违法违规行为的查处以及在存量房交易中房产经纪机构提供的服务和是否发布虚假信息、是否将不准流转的房屋进入市场等都属于市场监管的范畴。

商品房合同备案管理目前各地做法不一，有的地方是住建部[ ]备案后共享给不动产登记部门，目前备案依据的法律法规都是不动产统一登记前出台的，有些地市以此为据，住建和国上部广]都要求开发企业备案，导致企业负担加重，两家对房地产开发企业来讲都是管理部门，企业敢怒不敢言。商品房合同备案的主要目的是防止一房两卖，约束开发商的强势地位，应该是住建部1]市场监管中行业管理的范畴，住建部门需要在备案之后实时共享给不动产登记部门，便于不动产登记部门利用信息进行查封登记或者在建工程抵押等业务开展，

登记过程中。由于目前主流观点认为不动产登记需要“审慎合理”的审查.登记机构对登记材料和交易的合法性需要适度审查，并且相关的法律法规赋予登记部门承担责任的义务。如果交易监管进行了审查之后，登记部门直接依据监管部门审查结果进行登记，从法律意义上讲承担责任的仍是不动产發记部门。因此，不动产登记部门肯定会再次进行审查，以规避自己的责任。在未实现一窗受理的地区，很多时候需要申请人提交两套资料，造成重复劳动，导致职能职责不清，甚至是政府资源的浪费。

笔者认为，如果把房屋交易环节中的具体行为监曾划转给不动产登记机构，实现登记交易一体化，更易形成权责清晰、互通共享、相互配合、管理有序的体制，把市场管理和行业管理等宏观管理交给住建部门。更利于厘清定位，分清权责。

3“一次办好”是交易监管和不动产登记的完美融合

存量房监管中，网签因为缺乏明确的法律依据，成为双方争议的焦点。网签管理中的房源核验离不开登记信息。若登记中发现存量房查封挂牌或其他不能交易的限制，登记部门缺乏相应的处理权限。因此，网签是房地产市场管理中对存量房管理的重要手段，目前在交易登记合一的地区， 几乎未出现排斥网签的情况，反而是交易和登记分设的地区。为此争论的不可开交。

存量房网签及维修资金征缴工作是住建部门的重要职能。国务院和住建部多次行文，要求做好存量房网签工作，旨在规范存量房交易行为，保障交易安全，为房地产市场分析和精准调控奠定基础。住宅专项维修资金是住宅的养老钱，是《物权法》和《物业管理条例》要求建立的。在房地产市场管理中。仍存在公共部位和公共区城维修难的问题，而维修资金制度是日前解决问题的最有效手段

不动产登记不仅仅是办理一个不动产证的问题，事关多个部门。牵扯国土、住建、住房公积金、银行、税务、林业、海洋和司法等众多部门。从历次国务院督查可以看出“办证难、办证慢"仍是目前购房群众反响最热烈的内容之一，仅仅凭不动产登记部分无法解决问题，需要上述多部门联动，齐抓共管，形成合力。目前各地市根据国务院“放管服"要求，从百姓需求角度考虑，都积极推动了相关单位集中办公，就是为了解决群众“跑多个门，找多个单位”的问题。如果在百姓申请办证时，不了解哪个环节出现问题，仍然要跑多个部门，寻找多个窗口咨询，不动产统一登记的改革红利百姓肯定享受的不彻底。

要想把事情办好。必须摒弃部门利益。换位思考，从群众需求角度出发筹谋一切。各部门必须放弃部门利益，站位要高，考虑要全，要真正从中央对不动产登记改革和“放管服”精神角度思索，从办证群众角度筹谋，列清各部门的需求，让办证群众一次性搞清楚、弄明白应该提供什么资料，不能办证的原因和症结在哪、而不是只育目地从办证环节出发，删掉与不动产登记无关的一切资料，这样的治标不治本只能满足一时之需，不能真正推动不动产登记跨越发展。