京东入股彩生活规模扩张利发展

2019-08-16

证券市场周刊 2019年26期

内地物业管理行业快速发展，多只物管股先后发出盈喜。彩生活（01778.HK）股价走势相对落后，可考虑跟进。彩生活由花样年（01777.HK）分拆，去年更收购万象美，为集团带来增长动力。

万象美为一家综合小区服务营运商，旗下项目包括普通住宅、豪华住宅与写字楼及SOHO等商业物业，目前已经成为彩生活（01778.HK）全资附属公司。去年底，彩生活旗下彩之云平台服务面积达到11.22亿平方米，其中合约管理总建筑面积5.54亿平方米，为2，709个小区提供服务。在平台输出战略指引下，彩生活与95家企业达成合作，合作建筑面积3.19亿平方米，联盟面积2.5亿平方米。

2018年度，彩生活总收益36.14亿元（人民币.下同），按年增加121.9%，纯利升51.3%至4.85亿元，毛利升75.5%至12.83亿元。期内，物业管理服务收入按年上升148.9%至30.64亿元，惟按承包制的物业管理服务收益增加，而其毛利率相对较低，拖累分部毛利率由2017年度的35.2%，下降9.1个百分点至2018年度的26.1%。

批股集资近五亿元

另外，彩生活积极拓展增值业务，截至去年底，生态圈注册用户突破2，640万，活跃用户1，400万，活跃度为53%。2018年度，彩生活增值业务收入增长47.5%至4.08亿元，占总收入11.3%，溢利贡献占比为33.6%。较早前，彩生活以每股5.22港元发行合共约9，410.5万股新股予内地电子商务公司京东，及由非执董周鸿袆控股的内地互联网提供商360科技，集资约4.91亿港元。

当中，约7，114.9万股新股售予京东，涉集资约3.71亿港元，约2，295.6万股新股售予360科技，涉集资约1.2亿元，两批新股份占扩大后已发行股本约5%及1.61%，360科技持股量升至约3.05%。配售价较最后收市价5.45港元折让约4.22%。彩生活指，在商业、物流、融资及科技业务方面加强与京东合作，并加强与360科技就核心安全能力、大数据和人工智能等技术广泛应用于小区安全领域进行合作。

增长佳具防守性

中金报告重申，物业管理板块具备成长与防守性高的双重价值，因此建议投资者留意板块内公司的增长潜力及防守空间，建议选择增长质量高、盈利确定性强的龙头股，推荐碧桂园服务（06098.HK）、中海物业（02669.HK）与永升生活服务（01995.HK）等。

中金称，彩生活成长依赖规模扩张、业务拓展和效率提升，在规模扩张的选择上，认为由关联开发商新房销售和交付带动的、以及由物管公司獨立第三方拓展带动的扩张质量更优、可持续性更好，而对于由并购带动的面积扩张，持较为保守的态度。该行表示，维持各公司2019年和2020年的盈利预测不变，但需留意行业内竞争加剧导致各公司面积拓展不及预期或盈利能力下降。