基于我国住房反向贷款的研究

王堂虎 马昌宁

摘要：人口老龄化是社会能否稳定和谐发展的基本问题，目前我国仍处在尚未实现社会主义现代化，经济发展较为平缓的时期，却已经提前进入老龄化社会，政府已将应对人口老龄化作为长期战略目标，因此，如何培养人们的正确养老观，改变旧式养老理念，研发新型养老产品，急需社会保障机构等相关部门的处理，住房反向抵押贷款的推行可以很大限度地减少养老矛盾，为部分老人的养老问题提供保障。

关键词：人口老龄化 以房养老 住房反向抵押贷款 现状 建议

前言：住房反向抵押养老保险，即“以房养老”，它是一种把终身养老年金保险与住房抵押相互联系的新型养老方式，它规定，拥有房屋全部产权的老人，将其住宅抵押给金融機构后，可以继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人统一的处置权，并依照先前协议领取养老保险金;老人逝世后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。以房养老的机制使老人在没有房屋出售或抵押的情况下，可以从自己持有的自住房中获得收益。

一、住房反向贷款可行性与必要性分析

（一）人均住房拥有率高

由2016年的统计数据表明，整年住宅资金投入68704亿元，增长6.4%;2017年我国自住房拥有率为89.68%，位于世界前列。拥有自住房是实现以房养老的必要条件，因此我们应该充分利用自身条件创造新的收入来源。

（二）二手房市场发展为其提供可能性

在经历了大幅度的房产改革后，我国二手房数量大幅增长，居民对于住房的需求量也一直不断增加，近年来我国的二手房产市场仍在蓬勃发展，也为该项目提供了房屋变现的有效途径。

（三）国家政策支持

国家发展改革委联合民政部召开新闻发布会，详细描述了加快养老保险服务业发展的有关政策和情况。会议指出，作为金融养老、以房养老的方式之一，我国将不断增加养老住房反向抵押保险的试点数量，并将在2014年公布具体有关政策。

二、国内住房反向抵押模式及近况

如今，我国国内以房养老的发展十分困难，但有些地区或相关部门已逐步进行实验和探究，当今暂时采用的有以下几种模式：

（一）南京实行“留园以房养老”模式。即超过60岁的孤寡老人，如果有不少于60平方米的南京当地住宅，便能将住宅向公寓做抵押，老人依旧享有房子的居住权，且不收费。老人离世后，住宅归公寓所有。

（二）上海“公积金管理中心成房东”的尝试。即年龄大于65岁的老人如果把住宅以市值卖给公积金管理中心，就可使用卖出资金来支付房屋租金，多余部分可自行支配。

（三）北京“养老房屋银行”策略，超过60岁的老人能对养老机构做出请求，把房产交给中大恒基，为老人出租房屋且不收取任何费用，来获得房屋租纳金。所得租金中除扣除养老院应得费用外，其余全权由老人支配，老人对房屋始终具有支配权。

三、我国住房反向抵押模式的挑战

（一）旧养老理念的阻碍

从古至今，“养儿防老”的观念在人们的心中已经根深蒂固，它体现的是感情中的联系，若是老人靠抵押住宅所得的贷款维持生活，不仅自己内心无法认同，其后代也会被人误认为孝心不足。

（二）养老贷款金风险较大

养老贷款金额由房产所估价值确定，若在稳步发展的房地产市场中，所评估房屋的价值较为准确，若市场发展较为曲折时，房产价值评估较为困难。即使房屋价格上涨，先前抵押住宅的老人也可能悔约;房屋价格下跌时，金融部门会承担所抵房屋贬值带来的风险。

（三）产权制约

我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。老人抵押房产时，房子已难以支撑长期居住，而老人逝世后，房屋的寿命寥寥无几。金融公司或银行依靠剩下的房屋寿命补贴支付完成的养老保险金成本，其支付能力严重下降，并且也会给金融公司带来较大风险。

四、国内住房反向抵押贷款的建议

（一）“以房养老”需要公开、公正的法治环境做保障。“以房养老”牵涉到多领域、多产业以及政府机关，需要对这些业务有十分完备的运作能力，因此，相关部门必须联合起来，制定精准的“以房养老”政策。

（二）转变养老观念，树立老年服务普遍化、完善化的观念。政府可以通过加强专业化老年服务队伍建设，成立专门的养老管理机构，建立养老服务标准，从而让老人的晚年生活幸福。

（三）适当延长住宅用地使用权，降低中长期风险。2007年出台的《物权法》中提及“住宅建设用地使用权期间届满的，可自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。