房屋租赁新兴模式探讨

熊荣红

摘    要：在我国快速发展的过程中，我国房地产行业一直以来饱受争议，市场也出现了结构方面的矛盾，主要表现在一、二线的城市房价上涨过快，三、四线城市的房屋又供过于求，所要面临的库存压力比较大。针对这一情况，一些互联网企业、大型房地产企业、新兴的投资创业公司开始在一、二线城市开创住房租赁模式，主要分布在房屋租赁市场。

关键词：房地产;市场;新兴;房屋租赁模式

1  引言

当前我国房地产市场出现结构性矛盾，一二城市住房价格上涨过快，而三四城市供大于求，面临较大去库存压力。因此，一些互联网企业、新兴创业投资公司乃至大型房地產企业开始在一二线城市创新住房租赁模式，布局住房租赁市场。5月4日召开的国务院常务会议提出培育和发展住房租赁市场，推进新型城镇化以满足群众住房需求。从国家政策的层面鼓励房屋租赁市场的发展，这是在年初多措并举降低房地产库存的背景下，国务院出台的又一新政。实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程，为青年创新创业提供安居保障。因此，有必要针对这一新兴业态给予一定的金融政策支持。

2  我国目前房地产行业存在的结构性矛盾问题

目前我国的房价呈现这样一个现状，一、二线城市的房价在这几年来上涨过快，追根究底还是因为在一、二线城市拥有更好的资源方便创业者进行创业，此外一、二线城市是人才聚集的地方，也很吸引其他优秀人才的进入，所以一、二线城市的才会有这么强的住房刚需，但是与此相悖的是一、二线城市所存在的空房数量巨大，尤其是一些边远的城区，大量的闲置房造成了严重的资源浪费，所以城市供需呈现一种失衡的状态，盘活存量成了目前需要解决的问题。我们从市场需求角度进行分析，土地资源有限，加上耕地的限制，所能开发出来的土地也有限，开发成本极高，而开发商追求利益，不愿降低价格，一些已经出售的房屋主要是用于投资，而且房屋的管理需要开销，交易过程较为的复杂，投资者不太愿意将房屋用于出租，所以会出现大量空置房的问题。从市场的需求来看，处于一、二线城市的大多是高校毕业生，他们才开始工作，所拥有的积蓄不多，难以支付房屋首付，距离买房更是遥遥无期，所以大多是高校毕业生就依靠租赁开解决住房问题，并且每月支付可以一下子减轻住房压力。但是也有一些不足，就是租房不够稳定，常常会因为各种各样的原因变换居所，适合的房子也很难找到，而且中间交易的成本也偏高。

3  新兴房屋租赁模式

3.1  分布式房屋租赁

分布式房屋租赁是互联网创业投资公司通过股权融资租赁闲置房源（包括“群租”整治后空出的房子），精心设计装修后，采用“五年一租”方式租赁并将房子进行统一标准化装修，配备家具、电器、宽带网络，实现“拎包入住”，出租给青年白领和创业者。大部分房子都按照原有房间数出租，仅对部分面积较大的客厅隔成房间，1个房间基本上只租给1个青年白领。分布式房屋租赁的优点是能够利用社会上大量闲置房源，免去传统房屋中介模式中出租者和租客对接的时间成本和交易成本，贴上轻资产、分享经济的标签，借助互联网平台的便利性，免去房屋出租者和租赁者的麻烦，将房屋租赁规模化、标准化，只要创投公司控制好待租房源库存即可实现盈利。目前，分布式住房租赁主要有蘑菇公寓、青客等，主要布局北京、上海等一线城市。以蘑菇公寓为例，其优点还包括：通过官网和APP等成本较低的线上推广吸引82%的房源入住。蘑菇公寓租客押1付1的付款模式和0中介费，对一线城市房客有相当大的吸引力。

3.2  集中式住房租赁

集中式住房租赁就是将整栋楼同样经过同意的包装，配备一定标准的家具、网络，使得租赁者可以直接“拎包入住”，也是租给白领青年、创业者。集中式租房住要有下面几个优点：（1）对于房源数量可以预期，便于标准化，也方便后续的运营管理;（2）可以较强的吸纳资金，将整栋房屋统一进行装修、租售，所要耗费的资金过大，回收周期变长，但是采取规模化的投入可以每户平均将资本最大限度地降低;（3）可以使得租客集中起来，方便进行社区管理，构建社区文化。但是在一、二线城市一栋楼一起租下的物业稀缺，长租公寓还有其他的竞争对手，比如说经济酒店等，即使拿到，所要的价格也不低，所以房屋出租也会随之增高，渐渐地失去吸引力。

3.3  租售结合

租售结合模式主要由房地产开发企业推动，创新房屋销售模式以实现拓宽房屋销售人群为目的。比较有代表性的是万科2015年推出的“万科驿”。其核心理念是在一二线城市万科项目旁新建或探索将存量资产购入或整租（如闲置空置资产、村镇集体资产、经营不佳的转让资产等）然后再改造建设万科驿主题公寓，通过租金抵房款的方式对万科公寓进行租售结合，以实现房屋产品的多元化。不仅满足现代居住体验，还能满足租房和购房的双重需求，其优点是居住体验较普通租赁住房好，公寓楼内不仅包含健身室，公共洗衣间，公共咖啡吧等LOFT模式以满足居住便利性，又包含众创空间，营造创业土壤，激发创业氛围。较以上二种房屋租赁模式只租不卖的缺点，租售结合推出可以长期租赁以房租抵房款的房屋销售模式，弹性灵活。缺点是占用房地产开发企业资金较大，开发成本回收周期较长，运营维护成本较高。目前，租售结合主要有“小米you+”、魔方公寓、新派公寓等，主要布局北京、上海等一线城市。除了新兴房屋租赁模式的经济效益以外，其社会效益也不容忽视。通过引进新兴住房租赁模式，一是满足区域范围内高新企业员工的住房需求，为政府招商引资提供了有力支持，有效解决了企业引进青年人才的后顾之忧，同时盘活区域内空置商品房和农民动迁安置房等闲置房屋资源，增加了本地居民资产性收入，也有利于新城地区人气集聚，带动城市消费。二是与居住证制度和户籍制度有效结合，便于常住及流动人口的管理，通过对接新兴住房租赁公司租户信息管理系统，使社区人口信息采集工作搭上了“顺风车”，为加强流动人口日常管理服务提供了有效渠道。三是使一二线城市的“群租”现象得到有效遏制，不仅改善租客居住条件，又能使房屋租赁规范有序，降低安全隐患。四是填补了保障性住房的保障缺口，多元化住房供给，通过市场化的手段解决一二线城市购房难的问题。五是基层党团组织建设得到共建深化。依托新兴住房租赁模式，将创业企业和社区紧密地结合在一起，使社区党团建设工作顺利推进，使社区党员队伍不断壮大，便于开展组织活动，为后续发展提供了坚强的组织保障。吸引租客中的党员、团员和优秀青年一起参与到青年品牌活动中。

4  结束语

对新兴房屋租赁模式的探索不仅有利于解决租房市场的问题，也有利于政府完成住房改造，发展公租房，提高人员居住安置比例，为进一步的人口城镇化提供基础条件。为了让广大人民群众在住有所居中创造新生活新发展上文结合互联网科技发展形式下对当前租房问题做了简要分析并提出了相应对策，此外，由于商圈的设计尚在研究中本文可能缺乏一些运营实践数据，略有不详处敬请谅解。

参考文献：

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[3] 钱学明.哈尔滨市房屋租赁市场管理问题与对策研究[D].哈尔滨工业大学，2009.

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