对应缓征房产税的若干思考

刘铮

摘要：房产税对抑制房产投机有显著作用，但在房价高位滞涨时却易诱发巨量抛盘进而引发流动性危机。同时，该税的开征与当前中央减税降负的政策相矛盾，又难以取代土地出让金成为地方财政的主要来源。因此，房产税的实际征收宜缓不宜急。

关键词：房产税;金融风险;减税降负

中图分类号：F293 文獻标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）03-0076-79 收稿日期：2019-02-10

2018年9月7日，十三届全国人大常委会公布了立法规划，将“房产税法”列为立法规划的“一类项目”，这意味着立法条件已相对成熟，而“房产税法”将在本届人大任期内“拟提请审议”。但结合当前的形势来看，本文认为房产税的开征宜缓不宜急，否则，非但不能实现目的，还可能带来一些负面影响。

1房产税与系统性金融风险

2008年以来中国房价快速上涨，在2015年开始的上涨中，一些三、四线城市的房价甚至都翻了一番。例如，石家庄就从2014年的均价约8800元/m2，上涨到2018年的约15500元/m2。房价疯狂上涨的一个后果是中国家庭债务率已达到需高度警惕的水平。央行2017年四季度的《城镇储户调查报告》显示我国家庭负债率为54.4%，这已经非常接近60%的警戒线，而在2006年房价开始快速上涨前这个数字还不到20%。我国家庭负债中的绝大部分是房贷，换言之，家庭通过房贷这种加杠杆的方式购房是过去十年房价上涨的一个主要推手，而接近60%的负债率意味着家庭存款已基本被房子掏空，家庭财富也主要表现为房产，而房价在未来一段时间将失去上涨动力，特别是在当下经济下行的周期中。

房产税是一种保有税，是对房产产权人在持有期间征收的一种税。这种税对投资和投机购房有一定的抑制作用，特别是在房价滞涨时。开征房产税会提高产权人的持有成本，这就必然会引发抛盘。

在家庭财富主要表现为房产的背景下可以假设一种极端的情况，即所有家庭的所有财富都表现为房产。这样，当房产税开征进而引发抛盘时，人们会惊奇地发现即便房价再低也没有资金承接，一旦出现抛盘践踏就必然出现流动性危机，产生系统性的金融风险。

这种假设的情况在当下绝非杞人忧天，甚至正一步步成为现实。一方面是因为高企的家庭负债率，当大规模抛盘出现时没有足够的资金去承接。一方面是因为普遍滞涨甚至下跌的房价，当投资者、投机者、刚需消费者都预计房价在未来一段时期内难以大幅上涨甚至还会下跌时，便不会将资金投入房市，更不用说使用杠杆。更为重要的是，过去房价只涨不跌甚至十年增值十倍的历史，已经使人们形成了一致预期，人们普遍超配房产使之成为家庭财富最重要的组成部分，《中国家庭财富调查报告（2018）》中提到：“从全国来看，2017年房产净值占家庭财富的66.35%”。当绝大多数人成为产权人，而绝大多数的财富表现为房产就意味着市场上绝大多数的潜在交易者都是卖方且持有巨量筹码，买方不足以与之抗衡就必然出现流动性危机。当房产税引发抛盘时就越容易出现流动性危机，进而引发系统性的金融风险。

2007年美国发生的次贷危机就是前车之鉴（不考虑CDS合同的因素）。当时的次级贷款者大多收入不稳定甚至根本没有收入，或者是房产投机者。他们看到房价快速上涨以及低利率的环境，便运用高杠杆投资房产并将之抵押给银行，再借钱支付利息。这种空手套白狼的方式往往会使用到数倍甚至数百倍的杠杆（所购入的房产再用于抵押购房时），在房价持续上涨时能轻松获得数倍的暴利。但是，随着美国短期利率走高以及房价高位滞涨，很多次级贷款者在支付利息后根本没有收益可言，最后只能违约。银行出售抵押的房产来偿还贷款，但却引发了巨量抛盘使房价快速走低，无人接盘便引发了流动性危机，最后蔓延开来便形成了次贷危机。

次级贷款者很明显符合家庭负债率高和房产净值占家庭财富比值高这两项特征，而美国短期利率走高与房产税一样都是可诱发巨量抛盘的因素，两相比较就不得不对房产税开征是否会在短期内引发巨量抛盘进而导致流动性危机产生忧虑。

此外，还可以从宏观的供需角度来考虑问题。早在2016年我国居民人均住房建筑面积就达到了40.8平方米（《人民日报》2017年10月07日01版），这已经超过了很多西方发达国家。同时，根据国家统计局的数据，2015-2017年我国房地产新开工面积分别为154453.68、166928.13、178653.77万平方米，年均增速约为1.07，且每年增加的绝对面积是逐年递增。同期的年末总人口分别为137462、138271、139008万人，年均增速约为1.005，且每年增加的绝对人口是逐年递减（全面放开二胎也未缓解出生率下降的趋势）。从中可明显看出房屋面积增长与人口增长的趋势出现了背离，按这个趋势发展下去，未来必然会在总量上出现供大于求的局面。其实，现在除一线城市外已经出现了这种供大于求的情况，很多地方的人口是净流出，但房产开发并未减速，一旦突破供需平衡的临界点，房价崩溃几乎是必然的，因为没有足够的买方。而房产税恰好就是一个足以打破平衡的外力，因为这几年房价快速上涨积累了大量获利盘，房产税开征之时便是它们开始兑现收益之日，一旦天量获利盘蜂拥而出而买方无力承接，那么抛盘践踏进而引发流动性危机几乎是必然的。

概言之，按当前的一些数据来看，房产税应该延后开征，或者逐步落实，只有当买卖双方的力量大致均衡时，开征房产税才不至于引发房地产市场的动荡，如果采取一步到位的方式，难免引发流动性危机。

2房产税与减税降负

2017年以来我国推出了新一轮大规模、实质性的减费降负举措，其目的是真正降低企业成本以解决我国经济运行中企业税费沉重的突出矛盾，但房产税与减费降负相矛盾。

中国财政科学研究院的调查显示，2015年到2017年全国样本企业用地和房租的平均总支出从约600万元上升到约1000万元，增幅高达近70%，年均增长率约23%，而企业同期的毛利率只有年均1.03%的增长率（中国财政科学研究院2018年“降成本”调研综合租：“降成本：2018年的调查与分析”，《财政研究》2018年第10期）。

单从这两个数据来看，不难发现虽然最近几年企业的利润总额在增加，但随着房价持续快速上涨，企业的净利润却在不断降低，因为土地和房屋租金的成本增加的幅度更大，而且在企业成本中的占比越来越高，这侵蚀掉了相当部分的利润。因此，只要开征房产税，那么作为纳税人的产权人为了追求自身利益最大化一定会想方设法地将税负转嫁给实际上作为负税人的企业，这实际上会间接增加企业的税负。

具体来说。2011年修订的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定了房产税从租计征的计算方法，即依照房产租金收入的12%征税。这样，以上文提到的2017年样本企业用地和房租的平均总支出为1000万元计算则会产生120万元的税负。假如按照房产租售比较高的1：200进行计算（租售比的国际标准通常为1：200-1：300），则120万元的税负已经是每月约83万元租金的约150%。假如产权人自己缴纳这部分税负，则其每年的实际收益会减少12%。但如果产权人将这部分税负直接分摊到租金中转嫁给企业，则其实际收益并不会减少，这样，每一个“理性人”都会将房产税转嫁给企业。再从企业的角度来看，财政科学研究院的调查显示，2017年全国样本企业平均利润为2230.26万元（中国财政科学研究院2018年“降成本”调研综合租：“降成本：2018年的调查与分析”，《财政研究》2018年第10期），增加的120万元的房租成本占利润总额的近5%，这是其毛利率年均增长率1.03%的近5倍，这样，即便企业的利润总额在增长，其净利润也必然下降。另外，财政科学研究院的调查还显示2015-2017年企业每百元营业收入的成本费用年均降幅仅为0.31%（中国财政科学研究院2018年“降成本”调研综合租：“降成本：2018年的调查与分析”，《财政研究》2018年第10期），而房产税却会减少5%的利润，两者的差距一目了然。

上述的测算都是以租售比为1：200进行测算，但实际上我国绝大部分城市的租售比都低于这一国际标准，一些东部城市甚至达到了1：600。这样，在租金回报率较低的情况下产权人会更倾向于选择让作为承租人的企业来承担税负，而企业缴纳的租金很大程度上是在为楼市泡沫买单，而非合理的成本支出。如果在现在这样一个房价虚高又明显存在泡沫的情况下开征房产税，那么不但企业要承担不合理的成本支出，甚至是让全民为楼市泡沫买单（企业成本增加利润减少必然会影响雇员的收入）。

总的来说，房产税是一个新增税种，即便在其他税费负担不变的情况下也必然会增加企业的成本，而在房价虚高的背景下，当12%的税负转嫁给企业后更使之增加了明显不合理的成本，这与减税降负所要求的真正降低企业成本相矛盾。如果国家在其他方面通过减少财政收入来降低企业成本，但却因为开征房产税造成企业的成本没有真正降低，而是让那些本应留在企业的钱流入了产权人的腰包，这应该不是国家希望看到的局面。

3房产税与地方财政收入

房产税在西方发达国家是地方财政收入的重要来源，比如美国，它占地方政府收入的70%以上（金强：“我国房地产税税制改革研究”，《财经界》，2015年第2期），因为在不动产登记制度较为健全的国家其课税对象和范围非常明确，几乎没有偷漏税的空间，征收率能达到99%以上，因此很多学者认为应将房产税打造成地方政府的主要税种，并用其代替土地财政。但本文认为，房产税即便能达到上述效果也应缓征。

首先，开征时机不恰当。此问题上文已经讨论过，一方面是因为在房价虚高的背景下开征房产税可能引发流动性危机产生金融风险，另一方面是因为它实际上与减费降负的初衷相违背。这两方面的原因就决定了房产税只能缓征，特别是在一些绝对人口数量与房地产开发速度出现背离的地区。

其次，计税方式缺乏合理性。《中华人民共和困房产税暂行条例》规定的计税依据有从租计征和从价计征两种方式，前者即按租金收入的12%征收，后者是在按房产原值减除10%-30%后的余值的1.2%征收。这样，同一税种采用两种不同的计税方式会引起税负不公，并促使一些纳税人通过违法方式“合理避税”。

以北京为例来说明。按中国房地产业协会主办的中国房价行情网2019年1月的最新数据来看，北京住宅平均单价为64663元/m2，租金为93.82元/月/m2。假定产权面积为100m2，则其市值为6466300元，其每月租金9382元，年租为112584元，其租售比约为1：690。若采用从租计征，则每年应纳税款为13510元。若采用从价计征并减除30%，则每年应纳税款为54316元，若仅减除10%，则每年应纳税款为69836元。不同计税方法的最小差值为40806元，这是2018年北京最低工资标准2120元/月的约20倍。同一房产仅是因为计税方式不同就造成如此悬殊的税负何来公平可言，而为了减轻税负，纳税人必然会采用伪造租房合同等违法方式“避税”，这无异于逼人作恶，对法治建设及其不利。据笔者测算，以月租9382元为基础，即便租售比低至1：200，用从价计征且减除30%的余值计算，其所缴纳的税款（每年应纳税款为15761元）依然会高于按从租计征（每年应纳税款为13510元）约16%，只有当租售比约为1：171时两种计税方式需缴纳的税款才大致相等。可以明确地说，若计税方式不统一，或者不同计税方式产生的实际税负悬殊过大，那么房产税的开征就缺乏合理性的前提。

再次，暂时无法成为地方主要税种。从重庆和上海这两个房产税试点城市的情况来看，用房产税代替土地出让金成为地方财政的主要来源的想法暂时无法实现。

一方面是因为征收范围过窄，上海仅对增量房征税，重庆仅对高档商品房征税，而两地房产税仅占地方政府财政收入比重的约3%-5%，这与两市的土地出让金相比无异于九牛之一毛。若短期内扩大征收范围，对存量住房和普通商品征收房产税，并使之代替土地出让金，又会引发公平问题。因为那些新纳入征收范围以及已经缴纳过房产税的房屋实际上会承担房产税和土地出让金的双重负担，而此后的新增房屋仅承担房产税，这对绝大多数家庭来说是一种税负不公。

另一方面是如何提高税收遵从度是一大难题。我国一直是以征收间接税为主，大多民众每天支付形形色色的间接税却不自知，甚至误认为没有缴纳个税就非纳税人。房产税的最大不同在于，它是大多数人一生都未缴纳过的直接税的一种，而且它是对每个家庭赖以居住的住房进行征收，假如缺乏一些观念上的引导，那么开征房产税无疑会被误解为是一种加负举措，这是否会引发社会问题难以预测。

总的来说，用房产税代替出让金成为地方财政的持续来源是合理设想，但短期内很难实现。

综上，在现阶段开征房产税既可能引发金融危機，又与减税降负相矛盾，也难以代替土地出让金成为地方财政的主要来源，同时，重庆和上海的实践证明它对抑制房价和调节收入分配的效果也不明显，那么这样的税种完全不必急于开征。