移动信息时代商业地产的空间需求与设计响应

王廷廷 孟晓鹏

摘要：如今商业的发展进入了以信息数据交流为主导下的“社交消费时代”，这引致商业空间、商品信息传播模式发生根本性变化，并对城市结构与建筑空间的商业功能提出全新要求，成为未来商业地产开发研究的新命题。对网络经济下的商业空间内部变化趋势进行分析，针对其中与城市和商业地产空间紧密相关的商品信息展示、商品流通和仓储、商品体验等方面，探求未来商业地产空间形态变革的新需求、新特质以及新营造趋势，从微观和现实层面为互联网文化下的商业变革提供地产空间功能的匹配化设计倡导。

关键词：移动信息;商业地产;空间需求;设计应对

中图分类号：TU201.1;C936 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2019）03-0057-63 收稿日期：2019-01-03

商业地产是一个庞大而笼统的概念，其宽泛的内涵可以包含除却住宅以外的所有地产形式，按照逻辑联系的紧密度和作者的专业领域，本文针对性研究的商业地产概念是指容纳多形态消费的可以称为“生活中心”的地产综合体，不包含写字楼、大型酒店等商业外延地产，且主要着眼于商业地产内部的空间形态。如今庞大而高效的信息网络正在以全新的力量和規模阐述着现代商业社会的变革，新时代的商业活动除了包括以消费为代表的维持性活动外，还纳入了以休闲为代表的任意性活动，这已经涵盖了按照人的目的差异性来划分的三类活动中的两类，商业地产空间必须研究业态变化导致的对消费活动和休闲活动的迎合与照顾。在以信息数据交流为主导下的“社交消费时代”，无论企业主还是消费者的一言一行都在社会媒体和社交网络的作用下或大或小地改变经济运行的轨迹，商业空间、商品信息传播模式都发生了根本性变化，促成城市与建筑空间的商业功能的解构和重构，成为未来城市与建筑公共空间发展研究的新命题，也是移动信息时代商业地产空间设计变化的内生动力。

1“社交消费时代”下的商业变革

移动信息为新经济发展提供的核心价值打破了信息传播的时空限制，商业活动可以在任何时间、任何地点进行。著名城市学研究权威乔尔·科特金认为，一方面，郊区化的购物中心努力将之打造成为当地的主街道，专卖店、连锁超市、购物城不断复制人造环境，发展成为各类人工主题购物城或消费点，迪斯尼乐园、拉斯维加斯是其中最具有代表性的案例;另一方面，电子商业空间正在逐步替代连锁超市、大型仓储商场，人们逛购物城的时间和面对面的个性化服务逐步减少。网络空间使得人们的消费活动更加自由而便捷，移动信息网络构成了一个新型的“消费者影响力世界”。

虽然商业的交换本质从来不会改变，但是商业业态一直在变化中。商业业态是指“零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同经营形态，即商业设施的经营形态”。微观视阈下的商业空间是商业经营设施的重要主体，作为移动信息时代商业空间的目标不单是促成商业活动在本空间内实现，而是为尽量实现可能的商业活动服务，这些服务可以存在于任何的环节（广告、展示、仓储、服务点等），可以说，商业空间的特定性正在逐步模糊。

另一方面，商业地产在很大程度上其实是楼宇经济的承载空间和展现形式，其中突出的表现就是实体的商业空间对“楼宇经济”的促进。在互联网时代下，商业地产建设的楼宇作为商业空间的环境载体，其与商业行为结合的同时会促使某些新兴高级商业业态的形成和集聚，如美容摄影、特色餐饮、运动健身等。楼宇经济是“依托城市中心区和商业区而发展的，多隐匿在商务楼宇中，也赋予了新的使命以接应传统的商业街”。商业地产内组合多样的商业业态的高附加值使楼宇经济成为经济发展的一个增长极，商业地产综合体内的餐饮、展览、特色旅店等发挥出较强的凝聚辐射作用，使得新形式下商业地产空间的客流量得到增加，从而增强了商业地产的环境凝聚力。与传统的临街商铺相比，商业地产综合体作为一个系统，与虚拟的商业空间的交叉作用更为频繁，通过互联网获而得客流的增量更明显，标明互联网虚拟商业空间与商业地产的实体商业空间形成了互动效应。这都对楼宇经济的具体承载空间设计带来了新的视野。

2移动网络时代商业变革对应的商业地产空间功能转变

传统商业空间的功能主要是为了促使消费在本空间内完成（交换），移动信息时代商业空间的功能是关注商业活动的整个流程服务（包括消费后的系列消费行为）。因此，功能更新了的商业空间规划设计是对商业业态应对移动信息化的必然课题。一方面，作为商品集聚和陈列展示的空间重要性不再突出;另一方面，作为公共场所的商业空间，休憩和社交以及群集化消费功能得到加强，这客观上重塑了商业空间的功能。

随着互联网电子商务的迅速发展促成了人们购物观念和模式的转变，物流业的快速发展保证现如今电子商务大程度上满足了人们对商品实物的购买需求，2018年1-11月份，全国网上零售额80689亿元，同比增长24.1%。其中，实物商品网上零售额62710亿元，增长25.4%，占社会消费品零售总额的比重为18.2%，这样的商业业态新趋势不是对传统商业空间的摒弃，而是对商业空间提出了更高的要求：注重人性化，注重体验互动和情感契合，注重品牌昭示和实力，注重服务能力，这是巩固顾客忠诚度的必然要求。

互联网信息时代，实体商业购物环境在商品陈列展示密度、商品存储量、商品消费行为达成的时效性、商品品牌昭示效应以及环境周边的消费外溢效应都与传统实体商业空间不同，并且人们对其环境品质的需求不断提升。这既为商业街区、商业地产的营造与发展提供了新的契机，同时也在它们的规划设计过程中提出了新的需求。要求商业地产空间关注体验式消费氛围的营造，更加注重内部购物环境品质的提升与消费者的情感需求的照顾，休憩型、体验式的商业活动空间是商业地产空间规划设计的主要内容，某种程度上也是实体商业空间和虚拟商业空间的结合点，重在体现其展示、体验和消费等多重功能，并能够与消费者的行为有效互动，使实体商业空间既能充分展示经营者的商品信息，又能根据消费者需求量身定制商品，从而营造出一个舒适、友好甚至令人们流连忘返的商业综合环境，如图1所示。

3整体规划视角下的商业地产空间营造趋势

3.1商品销售时空不确定性导致商业地产空间内涵重构

商业空间包括物质实体空间和信息虚拟空间，商业活动的运行场所在高效的信息平台支撑下以智能的方式得到拓展，商品的销售时空确定性不再，使得商业空间（虚拟）交融、渗透于其他（实体）空间，反过来，不同类型的（实体和虚拟）空间也在综合的商业地产中不断植入。综合商业空间中的商业活动开展方式、商业行为组织形式因为信息技术的影响而改变，这些改变的更深层影响在于商业活动开展方式、商业行为组织形式变化所导致的的空间效应，尤其是信息系统的架构下，商业空间中移动的不仅仅是人流，还附带了资金流、物质流、交通流等的运动体系，商业空间新的物质内涵由此产生。可见在网络消费时代的商业空间中，单一形态的消费不再是也不应该是该空间的功能立足点，多元的消费观念和消费渠道都使得商业空间中人流目的性变得模糊，商业空间应该是虚实活动汇聚的节点，也就是说信息社会下人的商业行为，会导致商业空间内涵的融合及空间形态的重构，呈现出功能动态转换的趋势。因此，商业地产开发与设计中，应该特别关注网络商业空间与商场的物质实体商业空间在功能、定位、作用上的平衡和互补，从而以智能方式拓展实体商业空间的可能性，使其呈现出新颖、具象和共享的活力空间特征。

3.2注重地产内部的梯度开发，增进商业环境的适应性

不同的商业地产综合体之间的同质化在客观现实上无可避免，但是就个体商业地产综合体而言，其空间内部的功能性和环境特质将会越来越多元，以此来巩固商业环境的适应性。这也是城市可持续发展的需要，由于商业作为城市化发展的重要组成部分，其商业形式的多样性和丰富性对城市发展具有重要的影响，商业空间作为城市化发展的主要形态之一，其空间形式必须具有可持续发展和适应性，商业地产空间也如此，其内部空间中形态的丰富性也决定了该商业地产运行链的整体长度及宽度。因此，为满足与商业地产最大运行力相适应的空间需求，在商业地产内部空间规划时应注重梯度开发原则，对不同商业活动空间的面积大小、与城市交通联系便捷程度以及与城市其他服务业的衔接度等方面提供更多的对应选项和对接端口，树立等级多样的引导机制，提升商业环境应对交通、物流和信息生态环境变化的适应性。

3.3商业地产和休闲空间的重合叠加

容纳以消费为代表的维持性活动和以休闲为代表的任意性活动分别是商业空间和休闲空间的主要功能特征。在移动信息时代，未执行活动和任意性活动的界限变得模糊化，商业空问和休闲空间也逐渐叠加复合。

信息技术带来了商业业态变化的空间效应，同时也对城市休闲空间进行了解构和重构，主要体现在：休闲空间虚拟化;传统实体空间休闲化;休闲空间泛化。这其中还有一个重要的休闲价值观的转变过程，人们由“以工作为核心的价值观转变为追求工作与休闲均衡的休闲价值观”，这是由于在生产效率提高导致人们可支配时间增多的前提下，网络环境成为重要的社交场所，人们开始追求并遵从柔性生产和弹性劳闲的时间安排。这种观念转变形成了一个“新的价值观行动者网络”，该网络的行动客观上成为信息时代城市休闲空间产生的行动力量。与此类似的是，在信息时代，虚拟和实体相结合的商业空间中，人们逐渐适应并遵循即时交换与过程消费的并置，注重消费和体验的均衡与兼顾。无论是商业空间还是休闲空间，纵然与传统的有明显空间界限的实体空间不同，且呈现更强的虚拟化趋势，但是所有虚拟的商业空间和休閑空间从本质上都要依托实体空间而存在，实体的建筑空间永远是不同类型的休闲和商业活动开展的载体。对于休闲空间而言，虚拟的休闲空间和实体的休闲空间相互关联融合是其本质特征，对于商业空间来说，商业活动的展开最终必须体现在人与人之间的关系上，处理这些关系必然存在人们时空利用的“多任务”和时空功能复合化的现象，这反映到实体空间中就体现为商业空间和休闲空间的相互重合渗透趋势越发明显，成为商业地产综合空间的重要特征。

4商业地产的空间设计响应策略

4.1外部塑造昭示性的商业地产建筑外立面

商业地产建筑立面的规划具有特殊性和综合性，因为商业地产的建筑立面不仅是城市商业符号和区域街景，还是承载和表达众多消费元素的综合实体，也是对新消费模式的关键烘托因素。虽然商业地产必须高度市场化，但是由于其为创造核心环境吸引力的消费场所，其艺术处理尤其重要，除了建筑专业的艺术追求，还包含对大众心理和流行时尚的尊崇，所以其整体风格的选择范围更为广阔。商业综合体建筑即便在整体风格确定后，其细节风格的多元化和单元组合的多样化才能保证商业地产的建筑立面达到活跃、新颖的视觉与空间效果，从而以独特的具有吸引力的建筑外观昭示其内部空间的消费吸引力。开发出矗立于当地并具有鲜明的文化内涵和突出的视觉特征的建筑乃至街区，并在商业地产良性运营的过程中同时实现建筑文脉与时代感的沟通与延续，应该是大型商业地产项目追求的高级目标。

4.2内部凝聚组合空间的环境核心吸引力

移动互联网时代的商业地产综合体作为商业空间和休闲空间的交叉融合，定位为商业零售机构的升级版显然并不符合人类较为理想的生活空间设定。当代复合功能建筑的发展趋势包括：建筑“城市化”、形态多样、结构创新、空间不确定性和对城市公共空间的塑造，美国学者约瑟夫·菲顿将形态多样性分类为组织混合型、嫁接混合型和整体混合型，商业地产综合体属于典型的复合功能建筑，其多样性的形态和不确定的空间激发着商业地产建筑内在的无限活力，但却对如何凝聚组合空间的环境吸引力提出了客观需求。

移动互联网时代的商业空间设计具有四个面向的设计驱动力因素：

（1）商业实体空间与商业虚拟空间线上线下相契合能力。无论网络信息如何发达，配套技术如何完善，人们面对面的接触，在增强人与人之间的信任度和认同感乃至后续的长期关联，具有无可替代的优势，商业行为中“面对面交流并不会消失，相互可见仍作为经济行为的一部分”，因此移动互联网时代的商业实体空间必须有保证人与人之间服务、咨询乃至相互信任的能力，并且要能实现在一定辐射范围内的对虚拟商业空间的有效性及时性互补，如售后服务和定制服务等。

（2）商业品牌的昭示力。在商品营销的领域里，促进商品尽可能地接触和感染潜在的消费者是其不变的主题和重要的手段。在移动互联网时代的实体商业空间中，商品的展示主要用于弥补和强化虚拟商业空间中已有的商品展示信息的不足，从质量、安全以及新品性能体验等方面采用非描述的形式进一步说服潜在的消费者，或者验证其网络宣传。

（3）顾客的情感契合度。对于任何一种公共空间，其使用者的场所认知和评价是该空间设计所追求的至高目标和评价标准，虽然商业空间的商业盈利功能有其固有的影响力，但是对于商业地产的组合实体空间而言，如何在长期的时间跨度内，获得不同（或者相对固定）的人群的情感认知和行为眷顾，是保证商业盈利的基础，仅仅是个性化和标新立异的设计风格不能永久凑效，只有回归到生态、健康、环保和环境心理以及大众行为等原始的设计优势，才能保证商业实体空间长久不衰的吸引力。

（4）人流定义能力。长远来看，人类的群聚性不会随着科技文明的发展而变化，即便是在网络社会中，个人行为和活动的比例逐渐增长，市民社会和市民精神总是相对稳定，城市空间中的人流在总量上也不会跳跃性的急速变化，对于商业地产综合体中的实体空间，综合了消费活动和休闲活动（甚至部分生产活动）的空间组合，一定意义上成为一种“生活综合体”，成为未来城市主要的消费、休闲和交往空间，必须具备人流的定义能力，主要表现在整合各种新业态的优势和特点，并通过合理的空间布局聚散人流;营造商业空间中的休憩环境，弥补网络空間中人机关系的疏离和陌落;在商业时尚中注重消费文化和城市精神，合理运用技术手段提升高质量的场景观感度，满足空间使用者和市民物质和精神层面的整体需求，此时的商业地产，就应该是一种“天空之城”那样的城市公共开放空间，在这个空间中，体验消费都已经是一个基本的层级，更高的层级是在这个空间中，人们追求的是一种自然的，不断趋于理想生活状态，如图2所示。

4.3预留二元结构动态调整的可能

商业地产内部是根据商业经营模式确定的不同单元的商业活动组合空间，这必然是一个商业业态整体规划和招商店铺（机构）经营建设的二元结构，在这个二元结构的模型中，由于商业地产高度市场化商业化的特点，其内部商业环境的动态调整成为一种持续发生的常态。因此，商业地产空间设计必须在项目初始就预留动态调整的可能性，在项目整体规划中，不同区位的商业地产必须根据周边环境定位来确定业态规划，并顺应主要人群的消费变化，尽量避免与其他商业地产项目的同质化，即便这样的主体功能类似的情况不能改变，必须保证本项目中的业态差异和丰富性。对于种类繁多的招商店铺（机构）的建设，无论其空间大小、动静需求、风格迥异的程度有多复杂，都应该尽量尊重其多样性和个性化，这样的尊重有两个方面：保证共有空间的风格整体性、保证辅助空间（服务、交通空间等）的顺畅与独立，因为商业环境的设计必然随着商业活动的转型而变化，预留动态设计和改建的可能，尽可能降低局部单元改变过程中对其他单元的影响;尽可能在不影响每个单元既有活动能力的前提下，顺畅地改换升级整体形象，都是对商业地产空间二元结构的关注，也是互联网经济下商业地产空间的重要设计策略。

互联网经济具有高敏捷度和宽适应性的内生特质和环配需求，迫使商业业态和商业空间需要顺应方式变革和功能重塑，以适应新的商业生态环境。新的商品信息展示、商品流通和仓储、商品体验服务等方面与城市和建筑空间紧密相关，必然也会促使建筑空间内涵结构的进化和转型。在互联网思维下传统的商业将终结重塑，可以预见未来城市和建筑在商业空间方面的发展将是一个不断更新进步的过程。因此，也需要我们对大数据时代的商业革新和空间规划走向持续关注，并从商业空间设计的微观层面积极响应并促进商业地产的健康发展，进而更好地顺应新时期城市发展的潮流。