商业经营和商业地产开发的结合机制

丁敏君

  摘 要：我国商业地产起步较晚，随着经济社会发展，为商业地产迅猛发展提供了良好市场环境。受整体宏观经济环境影响，住宅开发商转型进入商业地产领域，由于开发商未充分认识商业地产的特性，导致商业地产发展中存在不少问题。本文对商业地产运营模式进行分析，探讨商业经营与商业地产开发结合机制策略。为商业经营管理发展提供对策建议。

关键词：商业经营;商业地产开发

商业地产在我国发展时间不长，随着城市化进程加快，为商业带来了繁荣发展。商业地产是城市商业发展的主要物质载体，发展程序与城市经济发展水平相关。商业地产行业发展研究引起政府部门的关注，由于商业地产开发商大多是从住宅地产领域转型，目前商业地产市场不成熟。国际上具有代表性的商业地产开发模式主要有以市场化资本运作为主的模式，与买方建造及运营管理由一家开发商对立完成的模式。我国商业地产开发模式主要有纯出售，租售结合等模式。商业地产成为房产投资新热点，向二三线城市扩散，商业地产经营理念日趋成熟，商业规划成为商业开发前提，商业地产融资渠道多元化，地产产品呈现细化等趋势。本文从商业地产企业采用的主要运营模式，探析适合开发商商业运营模式，为商业地产运营管理提出指导意见。

一、商业地产概述

目前对商业地产的概念业界没有明确的权威定义，商业地产涉及商业与地产。房地产是土地及附着物，商业地产与工业地产及住宅地产在经营模式及用途上不同，用于办公、餐饮、健身等商业用途的房地产。表现形式包括购物中心、商业街、批发市场。酒店旅馆、写字楼等。商业地产规模不同。商业地产与住宅地产的区别表现在物业设计、投资风险等多方面。

广义的商业地产是非生产性的房地产，包括办公楼、服务业经营场所等。狭义的商业地产是用于商业用途的房地产形式，在开发模式及功能用途上不同于住宅、办公楼等房地产形式。商业地产运营模式是项目建造出拥有地产所有权者出售商业地产项目的模式，主要思想是如何实现利润最大化。商业地产运营模式主要类型有出售模式、租售结合模式等。商业房地产具有收益性强、经营风险大、经营内容多样化等特点。

商业地产收益主要来源于租金收入，建成后的经营管理、地段繁华程度等对租金产生影响。商业地产收益性来自物业价值上升。商业地产以租赁为主，商铺只租可以科学地对商场进行业态配置，有利于顺利度过商业培育期。大型购物中心等建设需要大量资金，投资商业地产需要具备雄厚的资金实力。商业地产经营成败关系到地产的盈利状况，商业经营具有极大的风险，对商业地产的经营管理要求较高。同一宗商业地产中有多种经营内容，包括各种商业经营方式，如金融等服务业出现在商业地产经营中。

二、商业地产运营中的问题

商业地产发展经历了简单到复杂的演变过程，随着社会的发展，演变不断深化。零售商业地产经历了不同阶段，零售商业地产表现出的特点非某一阶段的典型特点，针对不同阶段特点应采取不同的运营模式。我国商业地产由于发展时期较短，主要经历了萌芽阶段、兴起阶段、成型阶段。目前商业地产发展呈现出在国民经济中占据重要地位，商业地产投资开发持续增长，宏观经济促进商业地产的发展。

我国商业地产行业经过高速发展后暴露出不少问题，主要问题包括非专业性操作、产权分割出售、开发顺序倒置。商业地产运营需要协调好开发商、经营者之间的关系，运营商业专业化管理具有重要作用。大部分商业地产开发商由住宅开发商转型，不重视专业运营人员，按照住宅开发模式进行非专业化开发经营。商业地产成功条件是统一招商经营，大多数开发商希望缩短开发周期，对后期商业物业运营不重视，产权式商铺模式实践中几乎全部以失败告终，产权分割出售后，难以统一投资人意愿统一管理。

我国有住宅开发商背景的企业在商业地产开发中沿用住宅开发模式，造成商业与地产的脱节。多数开发商最初仅定位于商业项目地产开发商，未对后期商业运营进行认真市场调查，由于不同区段、消费者习惯、经济收入等因素会影响项目的发展，如不综合市场需求、竞争环境等因素合理定位必然影响后期经营。

商业地产开发中主要问题是缺乏资金，很多商業地产开发商融资渠道狭窄，通常依靠银行信贷获取资金，银行等金融机构在提供信贷业务方面限制增多，开发商不能实现自筹资金容易导致资金链断裂，为地产开发工作带来隐患。很多地方政府为追求经济效益，单纯注重短期效益，造成商业地产开发工作存在混乱性。很多商业地产开发商进行开发未考虑现实需求，导致开发与需求脱节严重。

三、商业地产经营问题分析

商业地产是房地产高速发展下诞生的，其成长离不开房地产气候。房地产宏观调控与商业地产高投资回报率作用，使得商业地产迅猛发展。商业地产开发占地产投资的16%，全国各地商业地产项目大量涌现，商业地产盲目开发形成的问题是聚集式爆发。

中国商业地产空置率达30%以上，在长三角等经济发达地区比率更高。一些大城市没有成功的运作项目，商业地产空置是商业地产问题集聚的表征，盲目投资建设导致商铺滞销、公信缺失，成为制约商业地产商生存发展的普遍问题。虽然目前商业地产面临严峻的形势，但并非说明商业地产前景黯淡。任何产品必须经历从初创到成熟的阶段。欧美国家商业地产发展历程经过几十年才达到如今较为成熟的阶段。中国商业地产发展具有一定的后发优势，反映在商业地产开发周期缩短。

商业地产开发问题出现不可避免，是由于系列的主客观原因形成，但并非可以静观其变。市场的自发调节能实现资源优化配置，但商业地产项目代价沉重，商业地产项目投资额较大，项目失败需要面临很多社会问题。开发商应做好积极调整，为商业地产理性回归做出贡献。通过市场自发调节加快市场规范化进程，将商业地产发展推向均衡发展轨道。

商业地产开发是城市经营问题，如对商业地产缺乏认识会导致出现招商强于规划，投机大于投资等问题。商业地产发展经过粗犷式发展，积淀的问题井喷式爆发，专业的缺失导致相关部门的短视行为。

有些地方政府仅注重城市招商引资，注重商业数量扩大，忽视城市常用规模的合理配置，忽视商业布局合理规划。开发商注重物业建设忽视了市场培育，注重商业项目价格最大化，忽视物业价值最大化，注重购置商铺忽视经营商铺，注重商铺售价忽视商业项目经营能力。由于地方利益及目光短视导致地产与商业经营脱离，出现开发重于经营的状况，造成建成商业物业不能经营的困境。

四、商业经营与地产开发结合的走向

如何处理好商业与地产的关系是商业地产成功的关键，房地产业的发展仅经历了几十年的时间，商业地产发展是房地产项目的分支，处理商业与地产的关系并无可借鉴的模式。如何让商业地产开发的同时不为城市带来新的问题，商业经营与开发结合中地产要向商业学习，才能使地产行业与商业更好地结合，共同营造和谐社会。

商业地产不等同于商业加地产，只有商业经营与地产开发有机结合，才能发挥更大的效用。商业地产项目开发商必须具有专业背景，否则难以在商业地产项目运作中得心应手，商业地产供求错位现象是由于缺乏专业背景。如购物中心商业项目定位物业形态设计为批发市场建筑风格。商业地产项目开发商必须具有长线投资战略部署，商业地产投资回报率取决于后期经营价值，只有通过长期成功经营管理才能促成收益最大化。仅靠启动资金开发商业地产项目的短期投机行为，生存空间会被挤压，需要金融资本开发项目。

商业地产项目开发商必须具有相应的资源整合能力，具有地域特征的商业地产项目运作生命力旺盛。需要具备一定的社会资源，由于有些地区对城市商业布局缺少规划，商业地产项目重复建设严重，需要社会资源维持项目区域生存力。商业地产项目开发商必须具有社会责任感，很多商业地产开发商为自己的利益损人利己。商業地产是形成商业竞争力的关键环节。

商业经营与地产开发结合主要是商家与项目结合，项目开发前招商可以避免运作中的招商困境，为项目运作资金提供借鉴办法。商业经营与开发结合是商业与开发资本结合，商业企业突出特点是拥有大量现金流，商业资本利用资金实力优势，为未来商业发展战略布局起到稳定器的作用。商业经营与地产开发结合是项目与运营管理模式输出结合，商业企业可以通过品牌的输出，确保商业项目运作专业性，促进商业企业资产扩张。

五、商业地产项目开发模式创新

订单式地产是国外商业地产开发模式的变异，是万达商业公司采用的先进经营模式。订单式地产是房产商开发前，与商业企业结成战略联盟，考虑项目商圈需求，与适应的商业企业确定合作关系，使开发经营在投资估算、市场定位等多方面更合理科学的商业地产开发模式。

订单地产商业开发模式具有独特的优势，主要表现在控制成本，满足需求。由于商业地产开发商采用订单地产模式与企业建立紧密联系，企业开发商进行地产开发可提供部分开发资金，这样可以控制商业地产开发商成本。商业地产开发商采用订单地产模式，既有效降低了成本，也保证了合作企业个性需求，订单地产开发模式能在具体开发中避免出现盲目性。商业地产应用订单地产开发模式，可以与合作企业共同设计规划，可以保证商业地产开发中与物业合理对接，满足商业地产后续经营中商家需求。

国外商业地产经过多年演进形成成熟科学的开发流程，由于中国金融市场不够健全，不能完全复制国外模式，订单式地产规避了招商等环节风险因素，可以提高商业地产项目运作成功率，是商业经营与地产开发结合的理性选择，订单式起到对地产开发商过滤的作用，订单式地产资金实力，公信形象对地产开发商有较高的要求，订单式描述将主导未来商业地产竞争。

我国电商行业的迅速发展，带动相关地产创新开发，物流园区开发符合电商行业发展趋势。开发物流园区新型商业地产中，包括配套的公寓、娱乐等完善配套设施，在开发中可以成为未来商业地产开发的主要模式。要想进行新型物流园区开发工作，需注意把握仓储设计、物流线设计等关键点。

物流园新型商业地产开发重要的是合理设计仓储环节，商业地产开发商进行设计中利用现代化程度高的仓储设备，在开发中与多家仓储类企业紧密合作，保证最终设计质量。商业地产开发商在开发物流园区中，要保证物流线设计质量，首先发挥物流园区位优势，开发中将物流基础整合作为开发基础，商业地产开发商可以在开发物流园中保证物流园区可提供高效优质的服务。商业地产开发商要想在开发模式中创新，使物流园发挥功效，必须做好配套设施建设工作。开发商开发主要物流园区后，保证内部具备较好的生活条件，商业地产开发商在周边建立完善的配套设施，如餐饮设施等，保证配套设施建设质量，才能实现物流园开发应用，保证开发模式合理创新。

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