地方公共品供给对房价的影响研究

甘雨晴 郑晓云

摘要：目前我国住房市场正处于关键调整期，房价居高不下、城市间分化等问题日渐突出，已经严重影响到社会稳定及城市化进程。使用全国70个大中型城市2006-2015年的面板数据作为样本，分别从总体地方公共品供给对房价的影响、不同类型地方公共品供给对房价的影响两个层面进行实证研究。通过对实证结果的分析并结合我国现状，针对如何充分发挥地方公共品供给对住宅市场的调控作用和提高我国地方公共品供给总量两个问题提出了若干措施和建议。

关键词：房价;地方公共品;城市间差异

中图分类号：F293.35 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2019）01-0025-31 收稿日期：2018-11-16

住房市场作为房地产市场的主要组成部分，其发展与我国经济运行、人民生活有着非常密切的关联。然而随着住房市场的高速发展，2009年以来商品住宅价格不断创造历史新高，其增长速度远超居民消费水平和GDP的增长。地方公共品供给作为提高城市人居环境的重要环节，能从居民的出行、人文、环境等各方面提高生活舒适度，其对我国住宅价格的影响日益突出。同时，地方公共物品的配置不均衡，亦在一定程度上加剧了房价的“两极分化”。并且，针对地方公共品供给与房价之间相互关系的系统性及全面性的研究相对较少。因此，本文从供给的角度，对地方公共品对房价的影响进行研究，期望为我国未来住宅市场调控提供一定政策启示。

1地方公共品供给影响房价的理论依据

1.1Tiebout模型与“用脚投票”理论

1956年，美国经济学家Tiebout提出：在地区间的流动性较大且流动成本很小的情况下，各地区居民可以选择任意地区作为居住地，如果某个地方政府提供的地方公共品及税收政策不能使本地居民满意，那么就很有可能导致居民搬迁至其他城市居住。因此，通过“用脚投票”的方式可以揭示出各地方居民对地方性公共产品的需求偏好。人口的流动向地方政府发出的信号与市场需求向企业发出的信号极为相似，在这种情况下，地方政府的决策者就会像企业经理一样对各种信号作出必要的反应，并且最终落实到具体的财政收支上，于是在各地区之间就会形成一种竞争的格局，地方政府间的竞争最终将使得整个社会的资源配置达到帕累托最优。

1.2地方公共品的资本化理论

Tieout理论提出后，许多学者对其做了针对性的延展与推导，其中就包括Oates提出的地方公共品资本化理论：在其他条件相同时，居民更愿意选择能够提供更优质地方公共品的地区居住，人口的迁移会带动地区财产价值的提高。

居民进行迁移时会考虑迁移成本，在Tiebout模型中体现为每位居民需要承担的税收。在现实生活中，居民通常以财产税的形式缴纳税赋，并不是一次性征收的。因此，居民所需支付的税收额取决于居民住宅的价值，而不是其从地方公共品那里享得的边际收益。由此会存在居民可以通过购买面积较小的住宅，支付较低税收份额，但享受同等优质地方公共品的“搭便车”现象，造成公共品生产的效率丧失。因此，Hamilton提出要进行分区限制来解决这一问题，也就是居民必须消费某一最低数额的住宅才有资格进入该地区居住。公共品资本化的基本逻辑就是：当地方公共品供给有限的情况下，买方竞争取代了卖房竞争，居民为了享受优质地方公共品，竞争性购买住宅从而不断推高住宅价格，这种现象即称为“地方公共品的资本化”。资本化程度越高表示居民对该地区的地方公共品供给水平和税收政策越满意，愿意付出更高的代价来购买当地的住宅。

鉴于本文的研究重点是地方公共品供给对住宅价格的影响，暂将其他可资本化的地区财产忽略。假设短期内商品住宅的数量不变，现有住宅可用于出租或自居等用途。若选择房屋用于出租，则房东可获得的租金收入设为R，若选择用于自住或其他用途，从经济理论上讲住宅拥有者也面临相同的机会成本。假定在无穷期复利的条件下，住宅的价值可用净租金的现值来度量。净租金等于租金收入减去房产税，表示居民对现在拥有一套住宅所愿意支付的价格，则住宅价值V为：

其中，t表示住宅的征税税率，r表示贴现率（为一个常数）。可以看出，在完全资本化的情形下，财产税的现值每增加一个单位，住宅价值就减少一个单位。现实生活中，由于信息不对称的存在，同时也需要考虑住宅的使用年限，税率不可能达到完全的资本化。故设一个可估量的参数θ去衡量

2地方公共品供给对房价影响的模型构建

2.1模型的构建

影响房价的因素非常复杂，除了宏观经济、人口结构及建造成本等主要因素，还受到经济发展水平、居民收入、产业结构等因素的影响。由于本文研究的重点是地方公共品供给对房价的影响，故将地方公共品供给水平作为解释变量，其他影响因素作为控制变量引入模型。因此，本文在基准模型的基础上构建出计量模型：

InHPi，t=a+BSi，t+yXi，t+ui，t 式（8）

其中HPi，t表示第i个城市第t年的商品住宅平均销售价格;Si，t表示第i个城市第t年的地方公共品供给水平;Xi，t表示一组控制变量，包括人口密度，人均收入等其他影响房价的因素;ui，t表示随机扰动项。

2.2变量的选择

2.2.1解释变量的选择

本文的解释变量是地方公共品供给水平，为了保证结果的稳健性，该变量用两种方式进行表示：一是人均地方公共财政支出，代表总体地方公共品供给的投入度，为通常意义上代表的地方公共品供给水平;二是由若干个细分变量用主成分分析法得到的地方公共品的大类变量，代表地方公共品供给的产出度，能更为全面地反映地方公共品供给结构对房价产生的影响。

关于地方公共品大类变量及其细分变量的选取，本文通过阅读大量现有文献和研究成果，對其中的变量选取情况进行梳理后，将出现频率大于60%作为选取标准，筛选出每万人学校数量、每百人公共图书馆藏书量、每千人影剧院数量、人均铺装道路面积等19个细分变量，其中每个大类变量都选择了不少于两个细分变量以期能更好地反映大类变量情况。根据变量相关性检验的结果，剔除掉每万人学校数量、每千人影剧院数量、每万人拥有医院、卫生院数量等3个相关性不明显的变量，最终得到本文解释变量的构成，如表1所示。

2.2.2控制变量的选择

为了研究地方公共品供给对房价的影响，必须对其他影响房价的因素进行控制。本文借鉴梁若冰和汤韵、李亮等人的做法，并综合考虑数据的可得性及对房价影响的程度，选取了人口密度（popden）、人均产出（pergdp）及人均收入水平（permn）等3个变量作为控制变量。

（1）人口密度（popden）：人口密度使用每平方公里人口数量（年末户籍人口总数，市辖区面积）表示，人口密度越高的城市住宅总需求量越大，有可能引起房价的上升。

（2）人均产出（pergdp）：人均产出使用人均生产总值（城市经济生产总值，年末户籍人口总数）表示。人均生产总值越高代表该城市经济发展水平越高，一方面经济增长能带动房价上升;另一方面也意味着地方政府的财政收入增多，能够提供更为优质的地方公共品，对人口产生吸引力。

（3）人均收入水平（permn）：人均收入水平用职工平均工资表示，当居民工资越高时其消费能力越高，住宅市场的有效需求增多有可能引起房价的上涨，同时也会促使市场向改善型需求转变，提高居民对地方公共品的关注度。

3地方公共品供给对房价影响的实证研究

3.1数据选择

我国70个大中型城市的房地产开发投资额占全国城市房地产投资开发总额的80%以上，并涵盖了全国各个地区、各个城市等级及行政级别（其中大理因数据缺失予以剔除）。因此，本文以2006-2015年为观察期，选取全国70个大中型城市作为研究样本。为了降低城市内部差异性的影响及保持统计口径的一致，本文所选取的数据均为市辖区数据。房价变量数据来源于中国指数研究院2006-2015年各年度市辖区新建商品住宅销售平均价格，城市人均地方公共财政支出、人均地区生产总值、市辖区面积及地方公共品供给水平细分变量等数据来自于2007-2016年各期的《中国统计年鉴》《中国城市统计年鉴》。

根据需要，本文对原始数据进行处理：（1）为了消除时序的影响，对人均地方公共财政支出、人均生产总值等金额变量进行取对数处理;（2）采用临近点线性插值法补充部分缺失数据;（3）对年鉴中的部分瑕疵数据进行平滑处理。

3.2数据处理

3.2.1主成分分析

由于地方公共品大类变量由若干细分变量组成，为了避免同类型的细分变量间由于共线性引发的问题，并尽量多地保留原始数据信息，本文使用SPSS22.0软件对这些变量进行主成分分析。主成分分析的步骤为变量数据标准化、变量相关性判定、确定主成分个数及表达式，最后计算综合得分。由于各年的主成分系数随着时间变化而变化，为了对各年的实际变化情况比较，本文对每个变量10年间的系数进行平均来计算主成分值。

3.2.2面板数据平稳性检验

为了避免伪回归，先对各面板序列的平稳性进行检验。检验数据平稳性最常用的办法就是单位根检验，本文使用Eviews9.0软件采用LLC、IPS、Fisher-ADF、Fisher-PP四种方式对各变量进行平稳性检验，结果显示所有变量都是I（O）阶平稳的，可以代入模型进行计算。

3.2.3面板数据协整检验

结果表明所有变量都是同阶单整的，因此可以进一步进行协整检验。在本文中只检验两个变量之间是否存在协整，故使用Eviews9.0软件进行Kao检验，结果显示，商品住宅价格与地方公共品供给及控制变量之间均存在长期均衡关系，此时得到的回归结果是较为精准的。

3.2.4回归模型的选择

面板数据回归模型有三类：第一种是混合估计模型，变量在时间和截距上都不存在显著差异，也就是说回归方程估计结果在截距项和斜率项上是一样的。第二种是固定效應模型，变量的面板数据随个体变化但不随时间变化。第三种是随机效应模型，如果固定效应模型中的截距项包括了截面随机误差项和时间随机误差项的平均效应，并且这两个随机误差项都服从正态分布，则固定效应模型就变成了随机效应模型。两者的区别在于，随机效应模型认为误差项和解释变量不相关，而固定效应模型认为误差项和解释变量是相关的。

3.3实证结果分析

3.3.1总体地方公共品供给对房价影响的实证结果

在利用F检验和Hausman检验确定使用固定效应模型作为回归计量模型后，本文使用全国70个大中型城市的整体数据进行面板回归分析。用人均地方公共财政支出（S）代表地方公共品供给水平，分析总体地方公共品供给对房价的影响程度，利用Eviews9.0软件运算的回归结果，如表2所示。

从表2的回归结果看，地方公共品供给在5%的水平上对房价呈显著的正向影响，且人均地方公共财政支出提升1%，能带动房价上涨0.16%，证实了地方公共品资本化的理论在我国住宅市场中的存在，居民愿意为了享受更优质的地方公共品而支付更高的费用。

3.3.2不同类型地方公共品供给对房价影响的实证结果

已经实证得到总体地方公共品供给对房价有显著正向影响的结论，但仅以地方公共财政支出衡量地方公共品供给水平还不能完全反映其对房价造成的影响。

本文使用主成分分析法得到的4个地方公共品大类变量（文化教育资源、生态环境资源、公共交通资源和医疗卫生资源）替代人均公共财政支出进行回归，再次论证地方公共品供给对房价的影响并检验不同类型的地方公共品供给对房价的影响程度的差异，如表3所示。

由回归结果可知，使用主成分分析法得到的4个大类变量来替代地方公共财政支出所得到的结论与上文保持一致：地方公共品供给对房价有显著的正向影响。此外，不同类型的地方公共品供给对房价的影响程度不同。按照影响程度从大到小排列，依次为：公共交通资源、文化教育资源、生态环境资源、医疗卫生资源。说明前三者都对房价上涨有一定推动作用，医疗卫生资源对房价的影响结果不显著，说明居民在购房时尚未对城市医疗卫生资源予以充分考虑。

4政策建议

4.1通过地方公共品的供给调控住宅市场

首先，政府在调控住宅市场时应充分考虑地方公共品供给因素对房价上涨起到的推动作用，充分利用地方公共品供给优势。通过地方公共品供给来促进住宅市场的竞争，只需持续改善城市交通、生态环境、人文教育等环境便能保证住宅市场的持续健康发展，能够避免行政干预的政策时效性，保证持续性的调控效果，避免政策实施成本的增加和监管目标多元性给政府来带的困境，并减小信息不对称的问题。此外，这种调控方法避免了政府直接介入市场运作，可以避免政府利用行政权力进行徇私舞弊和信息劣质所导致的政府失效问题，同时节省大笔的行政监管成本。

其次，由于不同类别的地方公共品对房价影响程度的高低直接影响调控效果的好坏，因此采取以地方公共品供给为手段来调控住宅市场时，还应合理安排地方公共品供给结构。根据前面的回归分析结果，从公共交通、文化教育及生态环境等公共品入手能够取得较好的调控效果。以公共交通资源为例，政府可以通过建设城郊之间的放射性道路，尽量打通楼盘间交通，促进楼盘之间的良性竞争。同时道路沿线住宅用地面积大大增加，起到稳定房价的作用。

最后，由于我国经济社会发展的不平衡性，一二线城市的住宅市场已经开始步入改善型需求阶段，但其他大部分城市仍处于刚性需求阶段。因此，根据城市住宅市场发展阶段的不同，地方政府应因地制宜地制定调控政策。对于一二线城市而言，地方公共品供给对房价的影响十分显著，因此通过地方公共品供给来调控房价可以成为地方政府的重要工具。对于四五线城市等相对落后的地区而言，地方公共品供给对房价的影响程度不及经济因素高，因此当地政府仍需主要依靠经济手段对住房市场进行调控。但可以通过提高地方公共品的供给水平来吸引人才流入，引导人口流向更均匀化，缓解大城市因人口聚集引起的房价高涨和本地的房地产库存压力。

4.2提高地方公共品供给总体水平

首先，在地方公共品供給领域适当引入市场机制、消除行政性壁垒，实现多元化供给，提高供给效率与质量，避免地方公共品供给领域基本被地方政府所垄断，从而导致我国地方公共品供给总量不足且成本高昂。这就要求地方政府对自我角色重新定位，从地方公共品的“生产-分配”垄断者回归到“合理安排”者，保留部分公共品的生产，如国防、消防等，并且将部分地方公共品的生产权通过合同承包、特许经营的方式交予市场，通过竞争提高供给效率、降低成本，同时也缓解地方政府的财政压力。地方政府还可以通过适当的补贴、税收优惠等手段吸引民间企业和社会公益组织参与到地方公共品生产中，便于获取基层需求的第一手信息，促进社会资源的优化整合。但将市场机制引入地方公共品生产并不意味着地方政府责任的转移，因此有必要建立科学的第三方监管体系，确保生产的地方公共品符合人民群众的需要，保障公众利益。

其次，房地产税作为我国地方政府财政收入的重要来源，要从根本上保证政府有持续稳定的财政收入就有必要进行房地产税制改革，因地制宜地制定房地产税改革方案。物业税具有税基宽、非流动性的特点，在分税时应归属于地方，因此征收物业税一方面可以给地方政府带来稳定可持续的财政收入，规范土地出让行为，另一方面有利于实现真正意义上的财政分权，激励政府提供优质公共品获取财政收入，形成良性循环。