《物权法》视域下不动产统一登记对房地产经济发展的促进作用研究——以唐山市为例

文/董艳洁 唐山市不动产登记中心 河北唐山 063000

1、《物权法》对不动产统一登记工作的时代意义

《物权法》作为一部基本的民事法律，明确了物的归属、确定了物包括不动产和动产，以14个条文(第九条至第二十二条)的篇幅，确立了我国不动产登记的基本结构，其中：该法第六条、第九条、第十条规定了，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记、发生效力，未经登记、不发生效力，不动产登记由不动产所在地的登记机构办理，国家对不动产实行统一登记制度[1]，上述规定为《不动产登记暂行条例》及操作规范的制定，提供了整体的框架和结构。因此，《物权法》及最高人民法院相继出台一系列司法解释（如《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等）成为不动产登记的重要法律依据，从行政行为的规制法来看，登记机构的行政职权来源于法律授权，即不动产登记职权并非一般民法意义上权利，而是国家公权力的体现，不具有权利义务对等的特性。登记机构在履行法定职责时必须严格依照《物权法》及相应部门规章的规定，依申请登记，依法收件、审核、计费。

2、不动产统一登记的历史沿革及发展现状

2.1 唐山市不动产登记工作的沿革及现状

唐山市的不动产登记工作主要包括土地确权登记和房屋权属登记，分属于唐山市国土资源局和唐山市住房和城乡建设局管辖，分别进行登记。直至2013年11月20日，国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，后2014年11月24日《不动产登记暂行条例》公布、2015年3月1日该条例施行，2015年6月29日国土资源部审议通过《不动产登记暂行条例实施细则》、2016年1月1日该实施细则公布并实施，为进一步开展整合不动产登记职责、规范登记行为、方便群众申请登记等工作提供了法律依据。自此，唐山市的不动产登记整合工作，由唐山市国土资源局负责牵头整合，自中心区（路南区、路北区、高新技术开发区）为起点正式开展，逐渐辐射至周边八区七县。2016年10月，唐山市不动产登记局正式挂牌成立，下设唐山市不动产管理中心，主要负责路南区、路北区范围内的不动产登记业务，高新技术开发区范围内的不动产登记业务转由高新区国土资源分局负责。2017年1月3日起，唐山市不动产登记中心正式开展业务，统一受理坐落在路南、路北辖区内的不动产（房屋、土地）登记业务，颁发全国统一的不动产权证书和证明，不再分别登记、办证，2017年1月3日前依法颁发的各类不动产权属证书和证明继续有效、不变不换，此后依法办理变更登记、转移登记等业务时予以换发新证。

2.2 外省市的经验

从中央来看，房地产行政主管部门分别为住房和城乡建设部、国土资源部，均为国务院组成部门；从各地实践来看，不动产登记业务整合前，主要存在三种登记机构设置模式：一是作为政府职能部门的房地产管理部门，但实现了“房地合一”，如天津、重庆、厦门、深圳等地；二是作为政府职能部门的房地产管理部门，但土地和房屋分属不同部门管辖，分别进行登记，如成都、无锡等地，唐山市亦是采取了这一模式；三是独立于国土、房管部门之外直属于政府、自收自支性质的事业单位负责房地产登记，如福州、珠海等地[2]。这三种模式相比较而言，第一种模式与不动产统一登记制度的契合度最高，不动产登记整合之后，各项工作的对接均较为顺畅，以深圳市为例，该市自2015年9月22日起实施不动产统一登记，整合成立深圳市不动产登记中心，在原有的“房地合一”的登记模式下，对照《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》进行变革，全面推进不动产登记权责清单标准化，率先完成了行政确认、其他服务62项不动产登记权责清单编制工作，同时配合当地主管部门推进《深圳经济特区房地产登记条例》修订进程，对《产权登记标准化操作手册(2014版)》进行了修编，最终形成了《不动产登记标准化操作手册(2017版)》。

与深圳市不动产权属整合工作相比，唐山市在整合过程中，因原主管部门管辖不同，导致操作系统、办事流程、人员组成等均存在一定程度的差异，组建唐山市不动产登记中心后，各项事务的对接较复杂繁多，特别是由于原权属系统管理平台不同一，相应资源和信息无法共享、电子数据传递困难，致使整合后不动产权属登记业务在操作初期频繁遭遇技术问题。因此，唐山市应积极学习借鉴外省市的先进工作经验，更新观念、开拓视野，助推唐山市不动产登记工作又好又快发展。

3、不动产统一登记对唐山市房地产经济发展的促进作用

3.1 对房屋成交量的提升作用

自2017年1月，唐山市不动产登记中心正式开展业务以来，全年累计完成各类不动产登记业务92019件（路南和路北两个区），较去年同期的60889件（路南、路北和高新三个区）上升了51.13%，2018年较2017年登记量继续攀升。从下列柱状图中可以较直观的看出2010-2018年房屋权属登记及2017年不动产统一登记后业务数量的对比情况。

从当前房地产的买卖市场发展情况来看，虽然不动产统一登记制度实施本身并不能对房屋成交量及价格进行直接调控，但不动产登记制度却与房地产行业的发展密切相关。特别是，自2017年唐山市专门针对房地产开发过程中的历史遗留问题成立专门的“处理房地产开发遗留问题领导小组”，推进唐山市房地产开发遗留问题的工作进程，解决诸如“建设难、办证难”等与民生密切相关的问题，而这一项工作的难点之一就是需要统筹协调土地、房产、规划等职能部门，其中土地及房屋权属登记分属唐山市国土资源管理局和唐山市住房和城乡建设局管辖，但自唐山市不动产登记整合之后，土地、房屋权属登记统一至唐山市国土资源局管辖，大大减少了在处理此类登记问题时需要各职能部门统筹协调的环节。因此，不动产统一登记的整合不仅方便了民众办理业务、减少了登记费，更是协助“市处遗办”解决了一些商品房项目的权属登记遗留问题，进而促使2017年度不动产登记数量大幅增加。

3.2 对税收征缴的助推作用

依照国家税务总局2015年下发的《关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发【2005】 82号）和《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》（国税发【2005】156号）文件要求，房屋权属登记施行“先税后证”。自不动产统一登记后，加之诸多因素的影响，唐山市不动产登记数量急剧攀升，与不动产交易相关税种（如契税、增值税、个人所得税等）的办理数量随之增加；加之，唐山市房地产市场受“京津冀”一体化国家重点战略及一港双城发展规划的影响，自2017年3、4月份起，唐山市涌入大量外地购房业主，使得房地产市场急剧回暖，商品房及二手房房价均大幅上涨，而上述税种的征缴基数是以不动产市场价值为参考。因此，在税务交易数量及征缴基数均增长的前提下，唐山市税收收入必然上涨。

3.3 对不动产交易安全的保护作用

不动产作为家庭的重要资产，对于大多数家庭而言，往往占据了最大的比重，在进行交易时，买方首先关注的就是交易房屋的权属是否明确、是否存在瑕疵、是否存在抵押或查封，房屋登记信息是否与房屋现状一致等数据。但是，在土地、房屋权属登记分别管辖时，由于主管部门不同、登记规程不同、登记系统不同，往往登记项目、信息、时间均不能保持一致，后续变更也不能保持同步更新，这就为交易安全埋下了不可避免的隐患。而随着不动产统一登记工作的逐步构建及整合，土地、房屋权属登记统一划归一个部门管辖，在登记种类、登记规程、登记系统等方面均保持同一，最终将建立全国性不动产信息管理平台，能够最大限度的确保不动产交易安全、保护交易双方的合法权益。

3.4 对涉案不动产保全、查封措施的保障作用

在不动产统一登记制度实施之前，公、检、法等办案部门在进行案涉不动产保全、查封时，往往需要依照土地的现状，选择主管部门，如果案涉土地上不存在建筑物，那么只需到土地管理部门办理保全、查封手续；如果案涉土地上在进行保全、查封时已存在建筑物，那么依照“地随房走”的原则，就需要到住建部门去办理保全、查封手续[3]。但是，实践中往往存在着诸多弊端，譬如保全、查封土地存在变化，多起案件首次、轮候查封存在交叉，行政区划变更档案移交不及时导致保全、查封手续不能同时对接等，如：A案件查封案涉土地为空地，在土地管理部门办理查封手续并为首次查封；后该地块进行地上建设，在建设过程中，B案件就案涉建筑物进行查封，在住建部门办理查封手续也为首次查封；之后，案涉土地及建筑物所在区域发生行政区划变更，变更后C案件在行政区划变更后接受建筑物权属登记业务的职能部门办理了查封手续，因该职能部门尚未与原部门办理权属档案移交手续，故C案件的查封仍显示为首次查封。后上述三个案件均进入了执行程序，但因办理各自的查封登记时土地现状不同、主管权属登记部门不同、地方地区区划变更等原因，使得三个案件按照法定程序办理后均为首封登记，导致三个案件执行过程中就执行标的物产生争议，直接阻碍了各案件的执行进展，使得各案件双方当事人的矛盾升级为各法院间因依法查封、执行同一标的物引发的执行难题。这一法律难题究其根源系因土地、房屋权属登记分属管辖、各司其职，进而导致登记信息不对等、不同步引起的。但不动产统一登记制度实施之后，这一难题便迎刃而解，公检法查封对案涉不动产的保全、查封，不论其现状如何、是否在建，均可向同一职能部门提起，有效避免了类似上述三个案件的情形。另外，不动产统一登记制度实施之后，拥有大量房产的人可以被很快确定，从这个角度来说，这项制度对反腐的助力作用也不容小视。

综上，不动产统一登记制度是我国《物权法》构架下法定的制度模式，实施后必然对房地产经济的各个层面均产生促进作用，但鉴于唐山市实施不动产统一登记尚处于初级阶段，在整合前，由于各职能部门在收件审核、权属登记、系统应用等方面存在较大的差异，整合后在实践对接方面容易出现种种问题，因此还需要针对实际问题并结合外省市的先进经验，不断改进完善，如规范收件审核受理标准、尽快建立统一的登记系统操作平台、充分利用“互联网+”技术以提升不动产登记的便捷性等，以更广阔的视域对不动产登记进行规范，使其更有效的促进房地产经济的发展。