基于因子分析法的房地产上市公司绩效评价

李航

摘要：采用因子分析法，以国内118家房地产行业上市公司作为研究对象，对它们的经营绩效进行了综合评价，提取出了盈利能力、偿债能力、经营能力和成长能力四个因子，并得出了我国房地产行业的发展并不均衡的结论。

关键词：因子分析;房地产行业;经营绩效评价

中图分类号：F299.233.4;F272.5 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2019）012-0049-02

我国房地产行业自上个世纪90年代实施改革以来，产业进入了快速市场化的通道，从而得到了蓬勃发展。房地产上市公司的经营绩效最能够反映整个行业的经营发展情况，因而对房地产行业的绩效评价往往以上市公司作为研究对象进行研究，诸多学者也都根据房地产行业上市公司的各项财务指标对该行业的经营绩效开展了多方面多角度的研究。

根据研究方法的不同，目前关于房地产行业经营绩效的研究主要分为两个方面：徐传谌（2016）、宋广红（2017）等学者采用数据包络分析（DEA）的方法对房地产上市公司的经营绩效进行了评价;而邢康（2018）、龚丽贞（2018）等学者则是通过因子分析法结合房地产上市公司绩效指标从几个方面对公司进行绩效评估。本文从研究方法的合理性以及数据获取的可操作性两个方面综合考虑，最终因子分析法，以沪深A股118家上市公司作为研究对象，通过其2017年的财务数据来对我国房地产行业上市公司的经营绩效进行了全面准确的评估。

一、指标选取与数据来源

（一）指标选取

为确保研究成果更具真实性、科学性和可比性，本文从盈利能力、偿债能力、经营能力和成长能力等财务评价的四个维度设计了一个综合的公司财务评价指标体系：盈利能力指标每股收益率x1、总资产净利率X2、及资产收益率X3;偿债能力指标流动比率X4、速动比率X5和资产负债率X6;经营能力指标存货周转率X7、总资产周转率X8;成长能力指标营业收入增长率X9和净利润增长率X10。

（二）样本选择与数据来源

本文以沪深A股房地产上市公司为研究样本，遵循可操作性原则，剔除了sT等上市公司，最终对总共118家2017年的年度财务数据进行研究。原始数据来源为锐思数据库，数据处理分析软件采用Excel以及SPSS19.0统计分析软件。

二、实证分析

（一）数据检验

样本数据是否适合做因子分析，还需要进行一定的检验。本文通过SPSS19.0软件对样本数据进行了KMO和Bartlett的检验，结果表明，KMO适度值为0.638大于0.6，表明变量适合做因子分析;而Bartlett检验的p值为0.000小于显著性水平0.01，检验结果显著。综上所述，本文的样本数据变量适合做因子分析，详细检验结果见表1。

（二）提取公因子

表2是各个因子的方差贡献率情况，根据特征值大于1的原则，提取出了四个因子，并且前四个因子的旋转平方和总贡献达到了79.255%，说明根据财务指标的四个维度对房地产上市公司的经营绩效评价是比较适宜的。

（三）因子旋转及命名

采用正交旋转的方法旋转后的到的载荷矩阵如表3所示。从表3我们不难发现，总共提取出了四个因子，其中，公因子1在净资产收益率、每股收益率和总资产净利率等3个指标上有较大的载荷，故而将其命名为盈利因子。速动比率、流动比率和资产负债率所反映的是公司的偿债能力;总资产周转率和存货周转率两个指标所代表的公因子是經营因子;最后，公因子4在营业收入增长率和净利润增长率两项指标上的载荷最大，将其命名为成长因子，它代表着公司的成长发展能力。

（四）经营绩效综合评价结果

房地产上市公司经营绩效综合评价体系的得分最终计算公式为：

Y=（F1×26.044%+F2×22.000%+F3x15.959%+F4x15.252%）/79.255%

其中，F1～F4是各上市公司四个维度的因子得分，而Y则表示最终的综合得分，对本文所选取的118家房地产上市公式进行计算，得出排名前十的企业分别是：三湘印象、华联控股、南都物业、绿景控股、广宇集团、中交地产、中国高科、华丽家族、全新好、新湖中宝。

三、结语

采用因子分析法对2017年我国房地产行业118家沪深A股上市公司的经营绩效进行了全面评估，提取出盈利能力、偿债能力、经营能力和成长能力四个主要的影响因子。此外，针对118家企业经营绩效的综合评分结果表明各房地产公司存在着明显差异，大部分企业都存在着发展不平衡的现象，极少有企业能在各个维度都表现极佳。