北京二手房房产交易和租赁环节中出现的税收问题

丁鹏钧

摘要：随着社会经济的稳步发展，商品房作为一项重要的不动产，在家庭资产中占据了极大的比例。根据经济日报社中国经济趋势研究院编制的《中国家庭财富调查报告》（2018年），家庭净资产占家庭财富的70%，在北京、上海等房价较高的城市，这一比例高达80%。因此房产交易市场今年尤为火爆，以北京为例，北京市房价自2009年起连续九年上涨，房产交易已经成为一种重要的投资渠道。与此同时，在房产流通环节中暴露出了很多税收问题，本文以北京市为例，列举并分析房产市场中出现的税收问题并提出解决方案。

关键词：二手房；房产市场；税收

1二手房交易

1.1概念

二手房是相对于开发商手里的初次销售的住房而言的，是房地产产权交易二级市场的代称。其中包括商品房、允许上市交易的二手公房、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房等。

二手房交易是指已经在房地产中心备案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。

1.2必要流程

本文将房产交易过程分为三个步骤

（1）、订立买卖合同：在买方和卖方就交易房产的地点、产权和交价格达成一致之后，买方和卖方将签订一份正式的买卖合同，买方交付卖方一定数额的押金。

（2）、接受房地产交易管理部门的审查：房地产交易买方和卖方应在房产所在地房产交易管理部门提交申请，由行政管理部门审查有关文件，并审查产权，如有必要，前往现场进行调查，房地产评估师将评估交易房屋。

（3）、过户，缴纳税费并办理产权转移手续：房地产交易管理部门应当根据产权性质和购买对象，按照审批权限报告有关负责人并批准后，经理人将通知买方和卖方签订合同，并向房地产交易管理部门支付手续费和相关税费。缴纳税费后，房屋的买方和卖方前往房地产交易所办理房产转让。买方应持房地产交易所出具的房产买卖合同，到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记，换取新的房产证。

1.3 二手房交易中产生的主要税费种类（以商品房为例）

1.4 北京二手房交易市场中出现的税收问题

截止2016年底，北京有超过26万份二手房合同。北京全面进入存量房时代。2018年，北京二手房网签总量为15万套，且成交均价出现了九年来的首次同比下跌现象，但房产交易市場依旧火爆。在如此火爆的二手房交易市场中，多年来存在着多种税收问题。

在二手房交易中，增值税和个人所得税占据主要部分，这两种税的计税依据和房屋交易价格有着密切关系。所以在实践交易过程中出现了提交给有关部门查验和备案的计税成交价格与实际成交价格不符。根据相关法律规定，二手房交易价格只要高于所在地的区域指导价格就可完成交易。为了减少缴纳的税金，购买或出售二手房的一方在向国土资源和房产管理局申报时，会申报区域指导价的最低值。隐瞒了真实的交易价格以避免纳税。

本文以2018年的北京市为例粗略计算因此造成的税收损失。2018年北京市二手房网签总数为153407套，成交面积1292万平方米，根据链家网成交系统记录，北京二手房年均价格为63876元/平方米，那么实际2018年北京二手房交易额为8252亿元。2018年北京市过户指导价平均值约为2万元/平方米，因此由于过户指导价和实际成交价不符所造成的差价约为5624亿元。根据现行二手住房交易的税收规定，本文粗略估算二手房综合税收为15%，那么仅北京市15万套二手房交易因实际成交价与过户指导价差异造成的税收流失达到843.6亿元。二手房交易市场中这样税收问题已经给国家带来了较大损失。

2房产租赁

2.1概念

房地产租赁是指出租人将土地使用权同地上建筑物，其他附加物或房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。属于财产租赁的一种。本文主要讨论的为商品房租赁这一部分。

2.2现状分析

北京市2018年住房租赁交易量相比2017年增长6%，月均租金上涨7.8%。其中租房客户中80后占比最高，达到41%。2018年北京住房租赁的平均月租金为4628元/套，其中月租金在2000元以下的交易占9.4%；2000-4000元的占29.3%；4000-6000元的占28.8%；6000-8000元的占18.7%；8000-10000元的占7.1%；1000元以上的占6.7%。整体来看，目前六成以上房屋月租金超过4000元。

2.3应纳税费

本文仅考虑以下主要税种：

（1）增值税。国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告（国家税务总局第52号2016年）规定，自2016年9月1日起，个人以一次性租金收取的形式租赁房产，所得租金收入可以在租赁期内平均分摊。如果分摊后的月租金收入不超过3万元，可以免征增值税，月租超过3万元，则依照法规按如下公式征税：应纳税款=含税销售额/（1+5%）*1.5%。

（2）个人所得税。就个人所得税而言，个人出租房屋的收入属于财产租赁收入。根据“个人所得税法”，个人所得税应按个人房产租赁收入的20%征收。财税〔2008〕24号规定，对个人出租房屋取得的收入征收个人所得税，税率为10%，税负减半。

2.4北京房屋租赁市场上出现的税收问题

由于我国建国以来税制建立以间接税为主体，即使是属于直接税的个人所得税，长期以来在我国也极少由个人申报，多为企业代为申报。因此在房屋租赁所得这方面税收难是一个长期存在的问题。以上文的统计资料为参考，粗略估算房屋租赁月均的税收损失为462.8元/套。2019年一月国家发布了个人所得税APP，其中包括住房租金部分，但目前个人所得税APP中的住房租金一项仅需租客证明存在房租的支出便可获得1000元的抵税额度，这一过程并不需要提供房东的信息和实际的房租价格，房东的房租所得仍难纳入税收监管系统。因此即使引入了新的个人所得税APP仍难以解决房屋租赁市场上的税收问题。

3针对房产市场税收流失的控制措施

针对房产市场出现的税收流失提出如下建议：

（1）尽快完善二手房过户指导价格评估核定机制。各地方政府应该加强与交易市场间的信息沟通，准确掌握房屋的市场价格，避免出现过户指导价与实际成交价差距过大的现象。

（2）尽快建立起较为完备的个人税务申报系统，并与征信系统紧密相连，此举不仅可以一定程度上解决房产市场的税收问题，也能为我国税务系统的长期发展打好基础。

（3）建立政府监管的房产流通平台。目前政府仅开通了二手房交易的网签平台，且因为过户指导价的滞后性，并不能很好的保证税收。建议政府建立全新二手房中介交易平台，实行个人信息实名制，在平台上买卖双方需填写真实的身份信息和交易、租赁价格，以及提交房产证等重要证件，按照平台上的真实交易价格统一申报收入并纳税，平台上的交易价格也成为日后若出现纠纷法律唯一认可的交易价格。避免了网签价和交易价格不符的情况的同时，因为对买卖双方实行了信息实名制，也能极大程度上避免出现二房东转租或转卖等不法行为。

参考文献

[1] 我爱我家.北京二手房年报[EB/OL]. http：//news.dichan.sina.com.cn/2019/01/14/1214026.html

[2] 白彦锋，张静.“阴阳合同”泛滥造成的二手房交易税收流失[N].中国税务报，2012-05-23（008版）.

[3] 张韬.二手房交易中的若干法律风险防范[J].法制博览，2018（12）.