旅游景区经营权价值评估方法之探讨

【摘 要】 在促进全域旅游发展的过程中，加大对旅游资源开发管理的资金投入是重要环节，而资金渠道的完善和升级，必须引入社会资本，实现市场化运作。社会资本参与政府旅游项目的关键前提之一，是完善旅游资源经济价值评估体系，合理认定旅游资源经济价值，为投资决策提供依据。同样，在旅游项目投资决策中，旅游景区经营权价值评估也是一个难题，传统评估研究方法得出的结论难以获得社会投资方和政府的双重认可。

【关键词】 旅游 价值评估 实物期权

一、评估方法分析

1、收益还原法。收益还原法又称收益现值法，属于资产评估方法，是指在综合考虑旅游地资源情况、地理区位、经济社会发展水平的基础上评估景区开发价值和产权价值。收益还原法被广泛应用于收益性地产项目估值，进而被引入景区经营权价值评估之中，旅游资源经营权可以带来预期收益，通过对预期收益的估算，可以得出旅游资源经营权在评估时点的公允价值。

应用收益还原法评估旅游资源经营权价值的思路是，对未来预期收益以及资本化率进行估算，再对各收益期的预期收益按照一定的折现率进行折现，得到的现值总和，即为景区旅游资源经营权价值。假设买方拥有完全的市场信息，则其对于旅游资源经营权的出价，理论上应该小于或等于估算出的未来预期收益的现值，这是收益还原法的内在逻辑。

2、重置成本法。重置成本法是用重置资源所需花费的成本与贬值量求差得到评估价值，该方法适用于可以确定劳动转移价值和劳动创造价值的旅游资源。

该方法对于旅游资源的效用价值难以作出全面的反映，对于旅游资源的市场供求关系也不能作出客观的反映，因此在旅游资源价值评估中的应用受到局限。

3、市场价值法。市场价值法是关注市场上近期交易的旅游资源，从中寻找与标的资产相同或相似的项目，参照其交易价格，对相应参数进行对比，并根据资产特性对参数进行适当调整，然后估算评估价值的方法。

我国尚未建立旅游资源资产的一级交易市场，作为一种特殊的资源资产，旅游资源资产的市场交易案例较少且难以获得具体信息，其价值的构成因素十分复杂，因此该方法的实际应用受到很大限制。

4、实物期权法。基于净现值法的传统投资理论缺乏对不可逆性、不确定性及投资实际选择之间内在关系的考虑，无法就动态变化的不确定性对管理者延迟投入、继续投入、扩大或减少投入、放弃和转移等动态的决策灵活性价值进行正确评估，因而难以对旅游项目投资作出科学的分析和估价。

建立在金融期权思想基础之上的实物期权方法弥补了传统投资决策理论和方法的缺陷，其重要特征是将投资决策与市场估价融为一体[3]，从而可以提供科学和可操作的投资决策分析方法和估价模型。基于期权思想的旅游资源资产估价方法考虑了未来的不确定性，这种估价方式传递了更多市场信息，提供了投资机会的价值判断。与传统的净现值法相比，实物期权法可以根据未来可能会出现的情况进行相应的决策，同时兼顾项目所附带的选择权价值，尽可能客观地反映项目的实际价值。避免旅游项目投资价值被低估，导致决策的短视，造成项目投资不足。

进行旅游投资项目估价时，项目隐含的期权价值使得投资者面临着权利的选择，因此旅游投资项目估价可以参考期权定价理论，这是一种新的理论方法。将项目价值与风险、结构综合考虑，使不确定性如何影响项目价值更为清晰，减少传统估价方法对不确定因素的忽略而导致的误判。

旅游景区经营本身具有很大的不确定性，这个行业特征意味着传统的资产评估方法并不适用于景区经营权价值评估，而实物期权方法对于不确定性较强的景区经营权价值评估恰恰显现出独特的优势。我国处于大力发展旅游业的阶段，在国家扶持政策鼓励下，旅游业发展潜力巨大，实物期权方法不但考虑了旅游景区过去和当前的资产盈利价值，也考虑到其未来的潜在发展机会价值。

二、评估方法的适用性

收益还原法、重置成本法、市场价值法都是基于资产评估理论，属于资产评估方法，收益还原法着眼于未来的收益，主要适用于整体资产和无形资产评估，重置成本法需要依托历史成本数据，主要适用于可重置固定资产的评估，而市场价值法著眼于现行价值，主要适用于单项可比资产的评估。这三种方法对相关数据的要求较高，因此在适用性上具有较大的局限性，其评估结果也存在分歧。

传统的投资决策方法一般具有以下假设前提：一是项目未来现金流基本确定;二是项目投资可逆转;三是投资柔性小，即要么同意该项投资，要么否决。传统的项目评估方法忽略了项目隐含的战略价值，而实物期权方法运用期权博弈理论，考虑了项目投资中的不可逆性和不确定性[1]。

三、思考与总结

我国旅游消费需求正在呈现爆发式增长，旅游投资总量显著提高，旅游业的发展正处于黄金期，对于旅游产业的投资，旅游景区投资是重点领域之一。对于旅游景区的投资，一般具有投资周期长、资金规模大、不确定性强等特点。

传统的广泛应用于其他类资产评估的收益还原法、市场价值法、重置成本法，在旅游资源经营权价值评估中都表现出明显的局限性，对于促进旅游市场开发投资、引入社会资本难以发挥积极作用。实物期权理论为旅游景区经营权价值评估提供了全新的思路。

【参考文献】

[1] 杨春鹏.实物期权及其应用[M].上海：复旦大学出版社，2003.

[2] 王燕.实物期权法在旅游投资项目评价中的应用[J].兴义民族师范学院学报，2010，04：13-15+19.

[3] 陈金龙.实物期权定价理论与应用研究[M].北京：机械工业出版社，2007.

[4] 方世敏，赵爽.旅游景区项目投资决策方法优化研究[J].旅游科学，2008，2205：33-36+66.

[5] 林璧属，林文凯，周春波.旅游景区经营权价值评估——基于实物期权视角的研究[J].经济管理，2013，3506：112-122.

[6] 谌贻庆，甘筱青.旅游资源价值及其评价[M].北京：社会科学文献出版社，2016.

作者简介：郑稼宏（生于1982年），女，山西大同人，经济师，本科学历，研究方向：项目投融资。