我国房地产市场和金融市场关系的实证研究

【摘 要】 近年来，随着房地产市场的发展，房价问题成为了困扰国民经济重要问题，而金融市场的发展是否在其中起到了一定的促进作用，这需要我们就两个市场的关系进行研究。所以本文通过对数据的选择与处理找到两个市场的代表性指标，然后进行单位根检验和协整检验、误差修正以及脉冲响应分析，证明两个市场之间存在长期动态均衡关系，并通过该分析为我国房地产市场与金融市场的稳健运行提出有效的对策。

【关键词】 房地产市场 金融市场 协整与误差修正模型

1、引言

由于住房制度的改革，金融市场与房地产市场的联系日趋紧密，金融行业从各个环节都在影响着房地产业的发展。但是由美国次贷危机所引发的全球金融危机中，我们要需要探索房地产市场与金融市场的相互关系，规避两者的不良互动对我国经济的影响。

武康平、皮舜和鲁桂华（2004）构建了一般均衡模型，阐述了我国房地产市场和金融市场共生关系形成的过程。邢文雯（2007）以金融支持过度为前提分析得出货币供应量和股票价格与房地产价格存在正相关关系。高波、王先柱（2009）建立了向量自回归模型，得到货币供应量与房地产投资和商品房销售额有正的相关关系。关于房地产市场和金融市场关系的研究很多，但我们知道两个市场的特征指标有很多，如何选取最具代表性的指标，定量分析两个市场之间的相关关系显得尤为重要。

2、房地产市场与金融市场关系的理论分析

2.1房地产市场对金融市场的依赖性分析

房地产市场对金融市场的依赖性主要体现在四个方面。一是货币工具的使用促进了房地产业的发展。房地产市场中各种物化劳动的交易都是以货币工具的存在和运用为前提的，且金融市场的运行状况，直接关系到货币工具在房地产再生产中的运用程度。二是金融市场对房地产再生产的支持。房地产开发的启动资本量大，而且后继资本量更大。它必须借助金融市场融入资金。三是金融市场能为房地产再生产的波动提高资金支持。金融市场充当房地产再生产波动中巨额资金进出的“蓄水池”，使其实现了不断的扩张和收缩。四是金融市场为房地产发挥财富效应和投资属性提供支持。

2.2 房地产再生产对金融市场的引力分析

这种吸引力主要体现在四个方面。一是房地产市场增强了金融资本的市场渗透力。金融资本对市场的渗透力越强，意味着金融资本的增值能力越强。而房地产市场恰恰是一个能够使金融资本的市场渗透力得到明显增强的市场。二是房地产市场提高了金融资本的增值能力。三是房地产业的发展提高了金融市场的运行效率。四是促进了金融市场的金融创新。

3、实证分析

3.1数据选取与处理

本文选取了2010年2月到2018年7月的中国商品房交易额和货币供应量来表征房地产市场的发展和金融市场的发展，分别记为XS和M2，数据来源于国家信息中心房地产数据库和国家数据统计局。

图一和图二为商品房销售额和货币供应量的趋势图，因为商品房的销售额受季节波动较大，因此用季节趋势来衡量其整体趋势。从图中我们可以看出，房地产市场与金融市场存在共同上升的趋势，但是否存在长期的动态均衡需要进一步检验。

3.2单位根检验

由于只有具有同阶单整的两个变量之间才可能存在协整关系，因此首先对所选变量序列进行单位根检验。

由表一的结果可知，XS和M2二阶差分序列都是平稳的时间序列。可见，这些变量序列都是二阶单整序列，满足两变量的协整条件，两者可能存在协整关系。为了进一步研究，接下来我们需要对数据做协整检验。

3.3协整检验

首先对变量进行回归，得到回归方程为：

et=LNXSt -1.13LNM2+5.49

说明两个指标间存在着协整关系。也就是房地产市场和金融市场之间存在着长期的正向均衡关系。

3.4误差修正模型ECM

为了考察金融市场和房地产市场之间短期动态变化的相关性，还有必要利用误差修正模型进一步检验两者的关系。

DM2和E（-1）在95%的置信水平下显著不为零，表明房地产市场和金融市场即使在短期内偏离了均衡水平，但误差修正机制也会自动修正使其达到新的均衡水平。这也更加确定了房地产市场和金融市场之间存在着长期均衡关系。

3.5格兰杰因果检验

从表中的结果来看，在95%的置信水平下，P值都小于0.05，拒绝原假设，即金融资产的扩张构成了房地产发展的格兰杰原因，而房地产的发展反过来也促进了金融业的扩张。所以房地产市场和金融市场之间是相互渗透，相互影响的。

3.6脉冲响应分析

图3的脉冲响应结果说明，当货币供应量受到一个标准差的正向冲击时，商品房销售额受到冲击迅速下降，随后，商品房销售额逐渐回升，在上下浮动中趋于稳定。这表明当金融市场受外部条件冲击后，致使房地产市场出现短暂负向发展再正向增长以至稳定的变化。

从图4中我们可以看到，当房地产市场受到外部冲击时，可以给金融市场带来短期正向冲击，且这种冲击效果明显持久，此后金融市场将一直维持在遭受冲击后的水平。由此可得出，房地产市场的不稳定可迅速传导至金融市场，且这种风险的影响持久。可见，警惕房地产市场的潜在风险，保持房地产市场的平稳发展有利于整个经济运行的稳定。

4.结论与建议

本文通过对金融市场与房地产市场代表性数据进行实证分析，说明了房地产市场和金融市场之间存在长期的同增减的动态均衡关系。且短期在误差修正机制的调节下也会得到一个均衡。所以在我国的宏观调控中，要辩证的看待房地产市场和金融市场的相关关系，实现两者的有机结合，为国民经济的发展提供强劲动力。

根据本文所得出的结论，提出以下几点对策建议：

（1）加快金融体制改革，实现房地产融资渠道多元化。

房地产业是一个资金密集型的行业，且大部分的资金都需要依赖银行贷款来实现，这使得银行在无形中承担了房地产市场的各个交易环节中的风险，要解决这种结构单一的资金来源，分散和降低银行所承担的风险，我们需要加快金融体制改革，建立多元化的房地产融资体系，例如发展信托、证券来满足房地产市场对资金的需求。

（2）完善住房抵押贷款市场，促进住房抵押贷款证券化。

住房抵押贷款证券化就是将那些原先不易被出售且缺乏流动性但能够产生可预期现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券的一种形式。这种形式能有效的防范贷款者违约所带来的风险。我们需要进一步完善住房抵押贷款市场，建立住房贷款担保机构，规范住房抵押贷款的实施过程，确保住房抵押贷款证券化的顺利进行。

（3）谨慎实施房地产金融政策，确保房地产市场稳健发展。

当货币供应量发生变化时，房地产市场的销售价格也会发生变动，这一點从脉冲响应的结果中可以看到，所以，怎么处理稳增长和平衡楼市的关系就显得尤为重要，我们需要注意货币政策工具的实施力度，同时针对各地区房地产市场的实际情况适宜性的选择货币政策，确保房地产市场的繁荣发展。

【参考文献】

[1] 武康平，皮舜，鲁桂华中国房地产市场与金融市场共生性的一般均衡分析 [J].数量经济技术经济研究，2004. 10：24-32.

[2] 邢文雯.金融支持过度与房地产泡沫[J]财经论坛，2007 （15）： P137-139.

[3] 高波，王先柱.中国房地产市场货币政策传导机制的有效性分析：2002-2007[J].财贸经济，2008.3：129-135.

作者简介：金思（1993-），女，湖北孝感人，在读研究生，中南财经政法大学，430073，研究方向：投资学