现阶段我国房地产企业海外并购现状、风险及应对措施

劳立

【摘 要】近年来房地产经济发展速度呈现出放缓的趋势，作为影响国民经济最重要的产业之一，房地产行业的动向备受关注，房地产企业间的竞争在此形势下进一步加剧。受调控政策影响，房地产企业融资渠道收紧，各大地产企业纷纷尝试新的经营方式，寻找新的利益增长点，并购成为房地产企业快速转型、战略调整的重要手段之一，其中海外并购兴起不久，本文将通过文献整理、数据收集的方法浅析我国地产企业海外并购的现状、风险以及相应可采取的应对措施。

【关键词】房地产；海外并购；风险；应对措施

一、研究背景

目前，房地产行业已经成为影响国民经济的重要产业之一，根据《中国统计年鉴》的数据，近五年，我国本土房地产企业数量仍以平均每年超过一千家的增幅增加，房地产行业仍在稳步发展。由于房地产项目有建设周期和资金回笼周期较长的特点，为了弥补维护企业正常运营的资金缺口，企业通常会通过银行借款、上市等手段进行融资，然而近期政府各种调控政策如限购、差别化房贷政策的出台以及2010年以来证监会限制房地产企业A股上市，使得房地产企业资金压力进一步加大。在此背景下，传统的产销盈利模式已无法保证房地产企业的抗风险能力，各大地产不断尝试战略转型和多元化拓展：重资产的盈利模式由过去的产销转变为持有、管理，如开发特色文旅小镇、长租公寓；轻资产的盈利模式则着眼于物业服务、金融、互联网家装等上下游产业链的协同开发。通过并购的方式，能够相对快速地达到转型、资源整合、扩大市场份额、提高品牌认知度以扩充实力的目的。

虽然现阶段经济新常态下，房地产经济的发展速度有了一定程度的放缓，但是还是有很大的发展空间。2018年我国城市化水平达到59.58%i，这意味着在未来的几年内，仍然有大量的非城镇居民从农村转移到城市，同时我国地域经济发展并不均衡，城市间人口的流动也会产生新的住房需求。

综合来看，房地产经济依然挑战与机遇并存。当前房地产行业趋于专业化发展，集中度越来越高，企业品牌的市场认可度日益重要，造成了地产企业强者愈强的情况，加之近年来房地产企业的利润率持续走低，战略转型将是未来部分房地产企业的发展趋势，并购将作为快速有效的手段之一被各企业所采用。本文旨在浅析房地产企业并购中海外并购这一分支的情况。

二、我国房地产企业海外并购动因分析

2010年-2017年，我国房地产开发企业实际到位资金（亿元）如表1所示：

通过以上数据可以看出，房地产资金来源中，国内贷款、定金及预收款以及个人按揭贷款部分都可能与银行有关，这部分金额占总体资金来源的63%左右，这说明房地产企业对银行的依赖度很高。

自2010年国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》以来，证监会为抑制房价泡沫，暂停了上市房地产公司通过A股股市再融资，部分房企开始尝试寻找新的方法如借壳上市或者海外上市进行融资。实际情况中，无论是IPO还是借壳上市都因监管原因在短期内无法实现，由此造成了房地产企业两极分化的情况日益严重。而通过并购整合资源可以达到快速提升实力的目的，海外并购便成为部分房地产企业尝试的方式之一。同时，国内市场竞争度日益激烈，集中度越来越高，通过海外并购保留目标企业的优质资源，可以使得房地产企业快速融入新的市场环境，打开新市场。被并购方也可通过并购动作注入优质资产达到价值提升，形成规模效益，从而获得新的竞争力。

三、我国房地产企业海外并购现状

（一）房地产企业海外并购兴起不久

由于融资渠道的收紧，并购这一方式开始受到各个企业的青睐，2013年我国并购交易1232起，达历史新高，当年更是被称为我国市场并购的“元年”，部分房地产企业也是将目光逐渐转向海外，特别是排名靠前的民营企业海外并购的意愿更加强烈。并购的目标企业以发达国家为主，遍布各个国家。我国国门打开后涌现了大批海外定居的华人、侨胞，他们也构成为了房地产企业海外市場的主要目标客户群体。

（二）海外并购方向多元化

房地产企业的并购呈现横向和纵向多元化的趋势。前些年通过并购转型的案例如万科收购普洛斯来布局物流地产，有通过并购完成企业多元化发展以增强抗风险能力如碧桂园、世贸集团竞购香港电视广播有限公司（TVB）、亿城集团股份有限公司（现名海航投资集团股份有限公司）全资子公司中嘉合创投资有限公司并购美国风电公司IWE、万达收购美国电影公司AMC Theatres以及英国豪华游艇制造商圣汐国际（Sunseeker International Ltd）、碧桂园、世贸、近期万科还参与了对德国第一、世界第三大零售批发超市集团麦德龙股份有限公司（Metro AG）的竞购。

而通过整理我国2015年下半年至2019年4月的房地产企业海外并购案例可以发现同样的趋势仍在延续（见表2）：

从表2中可以看出，在17起房地产企业海外并购案例中，横向同行业并购的只有6起，占总数的35%，可见多元化发展是目前我国房地产企业海外并购的主要原因。

四、我国房地产企业海外并购风险

（一）估价风险

企业并购估价要全面分析目标公司，考虑被并购企业未来能够为并购企业带来多少价值提升，在实际运作过程中，会因为信息不对称、竞争者行为等各种原因导致并购企业高估目标企业的价值从而蒙受资产损失。

（二）税务风险

我国房地产企业相对于其他企业而言税负更重，同时在纳税方面又有很多的特殊规定，除了税率差别外，优惠政策等还会因为纳税地方不同而有差异，因此在依法纳税的前提下，各地产企业纷纷进行税收筹划，减轻税收的负担。在并购重组过程中需要判断企业的产权结构、纳税成分，海外并购方式更为复杂，为企业的税务管控带来了极大的风险。

在房地产企业海外并购过程中，由于涉及跨国问题，企业经济活动所产生的税收，会同时受到该经济活动发生所在国家以及该企业所在国家的税收政策影响，每个国家征税范围也不尽相同，因此企业很有可能会被双重征税。