房地产企业财务管理风险及防范措施探讨

范春媛

本文主要分析了我国房地产企业在其财务管理过程中存在的风险，并对其形成原因进行了探讨，结合自己的思考，给出了相对应的解决措施，主要是从以下三个方面入手：积极做好项目开发前的市场调研工作，加强房地产企业的资金预算管理，优化房地产企业的资本结构。希望帮助我国的房地产企业对自身在财务管理过程中存在的风险进行更好的防范，从而为实现自身的长远、健康发展保驾护航。

一、我国房地产企业财务管理风险的主要表现

（一）资金再筹集的难度大

现阶段，我国房地产企业运作的主要模式是对项目实行滚动开发，可是如果这一模式想要实现成功的运转，就必须源源不断的注入大量的资金作为支撑。可是由于我国大多数的房地产企业都是负债经营，所以不断增长的负债率使得债权人的债权难以得到有效的保障，这在一定程度上限制了房地产企业的负债融资。对于一些经营规模较大的房地产企业来说，它们大多数都存在着连锁筹资担保链，如果这一链中的某一环出现了断裂，那么企业的再筹风险就会进一步加大，最终会对企业的顺利运营埋下不小的安全隐患。

（二）债务偿还的难度不断加大

我国房地产市场开发的初始阶段实行的是宽进严管，因此引入房地产开发市场不需要太多的资本金，不少的企业都是负债进入的，其开发资金的获得主要是通过借贷的方式，自有资本金的比例比较小。尽管在我国已经实行了资本金制度，但是大多数房地产企业是在高负债率中运行。现阶段，我国房地产企业的负债率大多数都超过了60%这一安全警戒线，平均达到了75%甚至更高，如此一来就加大了房地产企业的还债风险，如果还债不及时，还会对企业的信誉产生不同程度的影响。

（三）利率的不确定性加剧了企业风险

我国是根据国民经济发展的整体水平来对存贷款利率进行适时调整的，其变动的幅度会对房地产开发商的财务成本产生比较直接的影响。所以，对我国房地产企业来说，存贷利率的不确定性而产生的风险是很难进行预测和把握的，因为利率的不确定性必然会导致企业的成本和预期收益的不确定性。

二、我国房地产企业财务风险的形成原因

（一）企业对资金缺乏科学、合理的预算

我国的房地产开发是一种资金密集型的产业，项目对资金的需求量是巨大的。随着我国的建筑造价和地价不断冲高，对房地产企业提出了更高的要求，要求其投入越来越多的资金，但是由于房地产的开发是一个比较漫长的过程，因此对资金的占有时间就比较长。一些企业在决定开发项目之前，对本项目所需要的投入和运作成本等多种因素没有进行科学的评估以及合理的财务预算。导致在项目开工之后，没有对资金需要制定投入计划，致使资金的盲目投入以及对资金缺乏科学、有效的管理，加大了我国房地产企业的财务风险。

（二）现金流量的管理力度不够

我国的房地产开发项目需要经过征地、开发建设以及竣工验收等阶段，整个工程的建设周期是比较漫长的，因此延长了资金的周转周期，降低了资金的周转率，加大了资金变现的难度。所以，我国的房地产企业必须加强对资金的有效控制，积极采取切实可行的办法来控制现金流量。在我国众多的房地产企业中，占据比例最大的就是民营企业，但是它们普遍对现金流量的管理工作缺乏足够的重视，为了追逐经济效益盲目扩大规模，为企业自身的财务安全埋下了不小的隐患。

（三）企业设置的资本结构缺乏科学性和合理性

我国现阶段房地产企业中普遍存在的一个问题就是在资本总额中的自有资本与借入资本的比例不合理，这也在无形中加大了房地产企业的财务风险。由于在大量资金的注入下，房地产企业的顺利开发和生产得到了保障。可是如资金链一旦断裂，那么企业就会马上面临破产的风险。所以充足、及时的资金供应对于房地产企业的长远、健康发展是至关重要的。目前我国房地产企业普遍采用的资金补充模式是当企业自身没有充足的自有资金时，就将自有资金用于征地，然后把征收的土地向银行进行抵押贷款。如果企业的借入资金所占的比例较大，就会大大增强企业自身的资产负债率，从而加剧企业财务风险。

三、我国房地产企业财务风险的防控措施

（一）在進行项目开发之前做好充分的市场调研

由于房地产项目的资金投入量大，而且开发的周期较长，所以建议房地产企业在决定开发项目之前，对市场进行充分的调研，对其可行性加以充分的论证，对项目设计的质量要求、竞争对手的优劣势、开发的前景等资料有一个清晰、准确的了解与把握。建议企业设立市场调研部，对建筑市场的运行情况进行认真、仔细的调研，对市场的供求资料进行认真、详尽的收集，从而增加项目部门决策的科学性和合理性，尽量规避由于盲目决策而带来的风险。

（二）加强企业预算资金的管理力度

由于房地产开发项目的建设周期比较长，过程中存在着诸多的不确定性因素，为企业的财务预算带来了不小的挑战和风险，这也是影响企业项目开发效益的重要因素。因此要求企业的财务管理部门对项目预算进行科学、合理的管理，高效安排企业资金的投入与使用，对项目的资金总投入、开发成本、间接费用以及预期效益等做好整体的预算，同时对借款计划、预算外的资金投入做好科学的规划与合理的安排，增强项目投资与开发的目的性，从而降低企业的财务风险。

（三）不断调整、优化企业的资本结构

房地产企业实现可持续发展的基础就是科学、合理的资本结构。因此对于企业而言，如果自身具备足够的偿还能力，那么选择负债经营的方式是可以的，如此一来就可以为企业的开发项目筹集到更多的开发资金，从而帮助企业获得更多的资金用于再生产。此外，建议房地产企业不断拓宽自身的融资渠道，以此来降低自身的资产负债率，从而帮助企业降低资金风险，为企业的长远、健康发展打下坚实的财务基础。（作者单位： 恒大地产集团太原有限公司）