“疏解非首都功能”对房地产市场的影响研究

(北京联合大学，北京 100101)

1 引 言

近年来，首都人口疏解成为全国关注的热点话题。根据《北京市国民经济和社会发展统计公报》，2017年末，北京市常住人口2170.7万人，其中常住外来人口794.3万人，占比36.6%。受“首都光环”的影响，北京人口密度飞速增长，近十年增长了将近20%，2017年末，常住人口密度为每平方公里1323人。人口的快速聚集，导致北京的城市吸纳能力和承载能力之间的严重不均衡发展，这种长期的不均衡发展进一步导致就业、住房、安全、环境等诸多问题。2015年3月，中央财经领导小组第九次会议审议研究了《京津冀协同发展规划纲要》，明确提出计划在 2020 年将北京市常住人口控制在2300万人以内。在京津冀协同发展的大背景下，中央明确提出北京市首都功能的“四个中心”，即我国的政治中心、文化中心、科技创新中心和国际交往中心。为确保首都疏解工作的顺利开展，北京市政府于2017年1月发布《北京市人民政府关于组织开展“疏解整治促提升”专项行动(2017-2020年)的实施意见》(京政发〔2017〕8号)，旨在通过“疏解整治促提升”专项行动疏解非首都功能，优化首都发展布局，降低中心城区人口密度，推动京津冀协同发展，治理北京的“大城市病”。随着产业调整与人口疏解行动的推进，房地产市场必将受到影响，本文结合市场调研，分析疏解非首都功能相关政策的实施对于房地产市场带来的影响。

2 调查分析

本文采取问卷调研的形式，于2018年8月，在北京市内随机发放问卷300份，回收有效问卷267份，具体情况如下。

2.1 基本情况

调查对象中有48.55%男性，51.45%的女性，90%的受访者为20到50周岁，正是与首都疏解人口具有直接利害关系的对象。他们当中82.61%是北京当地居民，17.39%是外来人口。56.52%未婚，41.3%已经结婚。在就业情况上，受访者主要来自服务业，部分为建筑、工厂等劳动从业者，86.95%的受访者月工资在6000以下。他们中67%了解一些疏解首都功能的相关信息，33%表示对此不了解。

2.2 住房现状

调查数据显示，74.64%的受访者拥有自有住房，9.42%的受访者由单位提供住房，15.94%的在租房。从户籍数据来看，拥有自有住房的主要为北京居民，租房则是非京籍人口在京的主要居住方式。且调查发现，受首都疏解政策影响， 15.94%的受访者表示租房成本因此而增加。从自由住房的购买情况来看，除农村自建房屋外，90%的房产购买时间在2013年之前，近五年内只有10%的被调查者购买了房产。事实上，绝大部分受访者表示北京房价太贵，近期内没有能力购买房产，虽以租房为主，但从2017年底开始，租房价格一路攀升，找到能支付得起且条件尚可的房子非常困难。

2.3 工作现状

现阶段，首都疏解的主要途径是通过疏解部分行业、企业的聚集度，从而带动人口的疏解，无论是污染性高的企业外迁，还是因区域规划造成的企业区域性变动，都有效地促进了人口的疏解工作。调查发现，首次疏解政策以来，有12.32%的企业外迁，有17.39%的人因此失业或更换工作，调研中，有25.36%的受访者表示因此而增加了在京就业的难度。然而，有75.36%的受访者认为北京就业机会相对于外地更多，因此仍旧决定在北京工作；31.16%的受访者表示即使不在京工作，也将选择在环京地区工作。可以看出在如此大力度的疏解政策下，人们的留京工作意愿依旧非常强烈。因此，未来北京市内人口的数量以及分布很大程度上仍将受到行业和企业的用人需求影响。

2.4 政策对于房地产消费者的影响

以疏解产业带动人口疏解是北京市疏解现行的主要方式，结合上文，北京市内的区域重组，促进了这一疏解方式的进行。事实上，人口疏解导致人口数量下降，这对于房地产行业的买卖市场和租房市场都将产生冲击。根据调查，有54.35%的受访者希望在京买房，9.42%希望在外地买房，4.35%希望在京租房，31.16%的受访者还处于观望状态。关于在目前的政策现状下房地产价格的走势，他们当中25.36%认为房价会上涨，41.3%认为房价会下降，33.33%认为房价会保持平稳；对于租房来说，31.16%的人认为房价会上升，42.75%的人认为房价会下降，26.09%的人认为会保持平稳。由此可见，受首都疏解政策的影响，更多的人倾向于认为未来房地产销售和租赁价格都将下降。

3 政策对房地产市场的影响

3.1 区域规划，市场重组

根据《北京市主体功能区规划》，未来西城区和东城区被定义为功能核心区；朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区将被定义为城市功能拓展区；通州区、顺义区、大兴区、昌平区、房山区和亦庄开发区被定位为城市发展新区；门头沟区、平谷区、怀柔区、密云区、延庆区以及昌平区、房山区的山区部分，被定位于生态涵养区。作为功能核心区的东城、西城两区将被作为国家金融管理核心区、文化旅游、文化服务以及总部企业的聚集地，其功能更多的是文化以及金融的发展和汇聚。朝阳区、海淀区等城市功能拓展区将作为重要的承载区，承载金融、行政、房地产等重要行业。通州区等城市发展新区将更多的是承接首都疏解的重要区域，包括人口以及城市功能的转移和承接部分核心区域产业的外迁。门头沟区等生态涵养区也被定位于北京可持续发展的关键区域，保证了“绿色北京”的切实体现。因此，未来在东城西城将以存量住房为主，城市更新可能是未来房地产市场的发展方向。在其他区域，仍以新增房地产为主，但相对于之前的中心式房地产市场集中式发展，房地产市场将会在规划区域的细分领域进行竞争。

3.2 人口减少，供求改变

由于北京市政府向各区政府做出了明确的人口限制指标，明确了截止日期以及疏解人口数量——东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区分别要完成疏解人口14万、 20万、60万、55万、35万和10万，六区总计194万，在 2020 年将常住人口控制在2300万人以内。房地产市场一方面可能存在上百万潜在客户的流失；另一方面还将面临人们对于房地产市场预期的下降。相对于之前的房地产市场，无论是买卖市场还是租赁市场，供求数量都会做出重大调整。目前，政府推行“建设用地增减挂钩”，将人与地进行挂钩；在农村集体土地试点建设公租房，增加公租房的供应；鼓励企业自建职工住房，改善职工住房问题。这些政策都将进一步为住房市场提供更多的供应量，从而能逐步缓解住房市场的供应压力。

4 相关建议

4.1 政府政策的制定

对政府来说，首都疏解运行必将是一项短期的拉锯战，这场战争的关键就在于如何解决民生问题，虽然政府做了很多人性化管理与计划，但仅仅依靠行政命令是远远不够的。

同时还需要关注两个问题：一是就业问题，随着企业和人员的迁移，部分京籍人员可能会因此而失去许多就业机会，就业压力增加，政府应向人们提供一项切实有效的解决就业的方案；二是住房问题，虽然政府切实的提出了公租房等保障性住房的供应，但保障性住房在供应上和制度上仍具有局限性，仍有许多“夹心层”无法获得住房保障。

因此政府一方面需要增加保障性住房的存储量和供应量；另一方面需要做好前期规划，方便居民的工作与生活，做好后期租赁服务，方便居民选房和入住。

4.2 房地产企业

对于房地产企业而言，当今社会既是机遇又是挑战。首先是机遇，首都的疏解政策造就了租房市场的火热，并且这也符合目前国家的住房市场发展方向，因此，租房市场将会是未来房地产市场的重要组成部分。其次是挑战，房地产企业将面对诸多压力：一是企业的外迁问题，企业外迁涉及诸多方面，不仅仅是地理位置的迁移，产业的迁移将带动人员的迁移，导致潜在客户流失，对住房市场、商业房地产市场以及物流、工业房地产市场，都可能产生影响；二是来自全球经济形式的变化和政府的宏观政策调控，将给房地产企业带来诸多不确定性。从目前来看，政府对建设用地的审批逐渐严格，土地出让的限制性条件增多，如自住房、公租房等保障性住房的配置比例限制，房地产销售期间对于价格变动的严控等。这就要求房地产企业一方面需要去发展潜在客户；另一方面还应将主要精力投入在房地产质量和功能的开发上。此外，房地产企业还应紧跟政府在产业布局、人口、用地等方面的规划，做好企业长远规划，合理选择对应的区域土地市场进行提前布局。

4.3 留京疏解人员

针对于依旧想留在北京的被疏解人员，需要合理分析自身被疏解的原因，是因企业外迁、自身竞争力不够还是其他原因。本文建议，如果不是因为自身原因，下一步就可以考虑留在北京。应该根据政府的发展区域规划和自身职业发展定位，来选择就业区域和购房、租房区域。自身竞争力强的就业者主要的谋职区域依旧是城市核心区域，自身竞争力略差者应以城市疏解承载区、周边重点发展区、环京区域为主，也可以考虑返乡就业。总之，留京疏解人员应以积极的态度面对疏解运动，正确面对政策的实施，并且关注政府的相关政策以及切实尝试政府的以公租房为主的保障性住房等惠民政策。

5 总 结

综上所述，首都疏解运行，无论是对政府、房地产市场、企业还是人口都是一次未知的挑战，政府需要立足民生，灵活调整，做好疏解工作的保障工作，努力提升人民幸福感。对于房地产企业，应主动迎合政策，配合政府公租房政策，保证市场活跃性的同时，提升自身形象，根据市场调整“卖和租”的比例。对于一般企业来说，根据定位谋划企业迁址，尽量保障员工就业率，减少失业率，为疏解出一份力。对于就业人员来说，应以积极态度面对疏解，努力提升自身竞争力，并需要实时关注政府的惠民政策。