“以房养老”保险国内外经验借鉴

杨迪

[提要] 我国人口老龄化现象严重，而且传统的养老观念并不能解决现阶段的养老问题，所以探索新的养老模式成为当今社会亟待解决的问题。本文对比分析国内外以房养老保险模式具体实践情况，指出适合我国推行以房养老保险模式，并提出建议，以期为缓解我国人口老龄化压力，推动以房养保险发展起到积极作用。

关键词：以房养老保险;住房反向抵押贷款;人口老龄化

中图分类号：F84 文献标识码：A

收录日期：2019年4月19日

以房养老保险是指拥有独立产权房屋的老人把房屋抵押给银行或保险公司，由这些机构支付老人的养老费用，以保障老人晚年的生活。“以房养老”又称为住房反向抵押贷款，起源于荷兰，成熟于美国。未来30年，中国将进入深度老龄化时期，我国现在“四二一”家庭结构普遍存在，空巢老人的数量不断增多，进一步加剧了子女的负担，目前中国的养老系统并不完善，主要依靠子女养老、社区养老和养老机构养老;随着房地产市场和金融体系的不断成熟，以房养老保险成为缓解我国巨大人口老龄化压力，补充我国养老保障体系的可行办法。但由于我国传统观念固化，对这种模式的认可度低，在我国发展受阻，所以本文将对比国外成功的实践和国内实际运行的情况，对我国推行以房养老提出借鉴。

一、国内外“以房养老”实践

（一）国际经验

1、美国——丰富灵活的产品及模式。美国的以房养老保险模式主要是住房反向抵押贷款。在20世纪中期美国就已经开始试行以房养老，1980年以后，美国开始更大力度地宣传住房反向抵押贷款，并且在法律的支撑下，得到了迅速地发展。美国现在的住房反向抵押贷款产品主要有以下几种：第一种是财务自由计划贷款。此类贷款是由财务自由基金公司提供的，属于私人机构所提供的贷款，特点是无担保，而且属于一次性支付的贷款;第二种是住房持有者贷款，它是属于终身支付的贷款;第三种是房屋价值转换抵押贷款。此类贷款FHA授权的金融机构提供，属于官方的贷款，特点是由FHA担保，属于终身支付、定期支付的贷款形式。

2、日本——“政府为主、民营为辅”的模式。日本也处于高度人口老龄化阶段，所以以房养老保险在日本同样有着很大的实践意义。在1981年，日本开始试行住房反向抵押贷款，当时具体的做法主要是为地方进行资金融通，提供一些生活保障服务。20世纪90年代由于政府的支持，以房养老在日本开始发展，但是由于当时日本房地产泡沫的出现，申请以房养老保险的人并不多，使得相关业务处于停滞状态。进入21世纪以来，随着日本人口老龄化程度的进一步加重，政府加大对以房养老业务的重视，使得住房反向抵押贷款在日本得到了迅速发展，目前日本有两种住房反向抵押贷款类型：政府参与型和民营机构参与型。

3、新加坡——“剩余价值继承人”制度。新加坡最早试行的住房反向抵押贷款是一项有着严格要求的业务，使得新加坡刚开始推行住房反向抵押贷款的效果不容乐观。21世纪以来，新加坡开始逐渐放宽以房养老的限制条件，申请人年龄和申请人条件都发生了变化，以房养老开始在新加坡发展起来;2009年，新加坡房屋建设局提出了房契回购计划，符合条件的公有居民可以向新加坡房建局提出申请，申请提交后，由房建局对房屋进行价值评估，评价完之后与申请人签订协议，申请人可以得到一定数额的补贴然后以30年的租约继续住在原有住房，假定在这个过程中老人去世，则剩余价值由老人的继承人继承。

（二）国内实践

1、南京——“以房换养”。我国最早推行以房养老保险的城市是南京。2005年，南京汤山温泉留园公寓开始试行以房养老保险，这是我国最早的以房养老保险模式，业务主要是60岁以上的老人们、无儿无女的孤寡老人可以把独立产权的房屋抵押给老年公寓，然后就可以入住老年公寓，然后由机构将房屋出租，以此来支付老人的老年公寓费用，在老人去世后，房屋归养老机构所有。由于南京汤山留园公寓属于民营企业，缺少政府支持和相应的政府补贴制度，也缺乏社会公信力，而且由于经验不足，以房换养保险模式存在着很多的局限性，导致这个模式推行了不到三年的时间就停止了。

2、北京——“养老房屋银行”。2007年，北京在吸取南京“以房换养”模式失败教训后，北京寿山福海国际养老服务中心和中大恒基金公司联合推出“养老房屋银行”。此项业务主要是60岁以上、拥有独立产权房屋的老人可以将自己的房屋委托房地产经纪公司对外出租，然后入住寿山福海养老服务中心，也是运用房屋租金来保证老人在养老服务机构的各项支出，但房屋产权不变更，仍归老人所有，此项业务有利有弊，好处就是“养老房屋银行”没有变更房屋产权，多方均可受益，但是它也存在着明显的弊端，老年人对房地产经纪公司的信任程度不高，而且缺乏政府的支持，养老机构的费用过高，不可免除的弊端使这种模式在中国的发展也存在很大的阻碍，没有得到推广。

3、上海——“以房自助养老”。2007年，上海市推出了“以房自助养老”的新型以房养老保险模式。此项业务主要是65岁以上、拥有独立产权房屋的老人将房屋出售给公积金管理中心，然后公积金管理中心将房屋再次转租给老人使用，在扣除了租金、保证金和其他费用后，剩余款项可供老人自由支配，此项业务由政府机构的参与，所以算是在我国推行相对较好的以房养老保险模式，但是由于需要签订房屋转让协议，使得有些老人不能接受，老人会担心房产升值给自己带来损失。

（三）以房养老保险推广有效模式。对比我国推行的三种不同的以房养老保险模式，其中社会认可度最高，在我国发展相对较好模式是“养老房屋银行”保险，这种保险模式社会公众更容易接受。在借鉴国外的成功经验，总结我国以房养老保险推行受阻的原因之后，发现更加適合我国以房养老保险发展的模式是在政府组织扶持下的推行“养老房屋银行”。直接或间接由政府机构管理，并且给予相应的政策支持，创建政府主导型以房养老保险模式。这既增加了公众对房屋经纪公司的信任程度，也融合了上海“以房自助养老”保险推行中的可取之处，是在我国发展以房养老保险的有效模式。

二、对比分析

（一）宏观环境发展程度。从房地产市场的角度分析，我国房地产市场发展不成熟，房价波动风险较高，无论是老人还是保险公司对以房养老的积极性都不高，对于老人来说会担心未来房价升值使自己利益受损，对于保险公司来说，无法预期未来房价的变动方向，会承担高额的风险，而以房养老推行比较好的国家比如美国就是房地产市场相对发达，有这种优势。与西方发达国家相比，我国的金融市场发展还不完善，还不能将住房反向抵押贷款证券化。而且对于金融机构来说无论是房产抵押还是直接收购房子都存在着很高的风险，以房养老保险实施的过程较为复杂，它需要金融机构对房屋进行资产评估等调查工作，還需要通过缜密的计算。

（二）思想观念的差异。“子承父业”、“养儿防老”是我国的传统观念。作为父母来讲，父母都觉得自己全部的财产都应该留给子女，老人们会担心如果把房屋抵押出去会与自己的子女产生隔阂，另外中国的房价过高，而且中国人把房屋看得很重要，所以很多人在年轻的时候贷款买房，到中年甚至晚年才还清贷款，所以使得老人不愿把它抵押出去;作为子女来说，也不愿接受自己的父母“以房养老”，传统的观念认为老人们的养老问题理所当然应该由子女承担。首次提出以房养老保险的荷兰在开始也是受到传统观念的影响才会导致以房养老保险在荷兰的失败。因此，由于传统观念的束缚，我国以房养老保险实践遭到了巨大阻碍，而且前景不容乐观。

（三）政府的支持力度。目前，我国推行的以房养老保险产品大多都是来自民间，政府参与“以房养老”保险的实践案例很少，由于人们对私营机构的信任程度不高，导致该项业务在我国推行受阻。以房养老本质上是为了改善老年人整体的生活质量，所以它需要政府扶持才能更好地发展，仅仅通过私营企业，政府不参与的话，只会导致以房养老停滞。而且西方成功国家的经验也表明，政府的支持力度越高，住房反向抵押贷款的发展越完善。比如，日本在推行以房养老的过程中，以不同的方式参与到以房养老的过程中，并且形成了完美的监管体系，有效地缓解了人口老龄化的压力。所以总体来说，政府的力度不够，也是我国以房养老实践效果不佳的主要原因，限制了我国住房反向抵押贷款的发展。

三、“以房养老”保险推广建议

（一）加强金融市场以及法律环境建设。以房养老保险的实施需要政府、银行、保险、资产评估以及监督机构等众多机构主体以及广大老年客户群体的参与，然而较多的参与主体增加了其推行的难度。所以，我国应该完善信用评级机构和资产评估机构，为以房养老保险的推广提供良好的金融市场环境。美国作为以房养老推行最有效的国家，优势之一就是它建立了一系列专门的法律法规。国内以房养老保险业务刚刚起步，需要建立相关的法律法规和制度，以保证以房养老保险的正常运营和实施，建立一个有利于以房养老保险发展的法律环境，加强政府监督，规范运营主体行为，保证投保人的切身利益，形成有效监督。

（二）强化政府的主体作用。我国推行以房养老产品受阻，还有一个很重要的原因就是政府的支持力度不够，参与程度不足。西方每一个成功推行以房养老的国家都离不开政府的参与和支持，政府在这个过程中处于主体作用。我国应该借鉴国外的成功经验，加大政府对以房养老的参与。为此项业务提供担保服务;为以房养老建立专门机构。以房养老保险的推广不能仅仅依靠私营企业，应该借鉴日本“政府为主，民营为辅”的模式。应该总结已有实践经验，在北京、上海、深圳等一线城市重新推进以房养老保险，并在此基础上，增加更多的试点城市，比如成都、长沙等新晋一线城市。

（三）提高社会认可度。由于受到传统观念的影响，以房养老保险难以被公众认可，所以推行以房养老受到很大的阻碍。我国可以借鉴美国的经验，设立专门宣传此项业务的非盈利机构，向老年人宣传这种养老产品，向老年人子女介绍这种养老模式，努力改变国民的传统观念;利用互联网络以及信息平台加大宣传力度，制造良好的舆论效果。在健全相关制度体系的基础上，建立政府指导服务中心，利用政府提升以房养老保险的认可度，改变传统滞后观念。

主要参考文献：

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