恩施为何对楼市发出“降价预警”？

宋杰

房价涨不行，跌也不行？

日前，一份日期为6月6日、盖有“恩施市房地产协会”公章的文件《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》在网上热传。文件称，有部分楼盘采取大幅降价的办法促销，这些做法已引起社会广泛关注并给恩施的房地产市场带来了不利影响，其中还总结了10条楼盘降价现象的主要表现。

例如，有的楼盘高价备案，低价开盘，降价幅度在备案价基础上以下调800～1200元每平方米的价格开盘销售。

文件还表示，要求所有开盘在售的企业认真自查纠偏，“对自查纠正不利，造成市场影响严重的楼盘，恩施市房地产协会将提请业务主管部门采取相关措施予以遏制。”

恩施市为恩施土家族苗族自治州下辖的县级市，6月11日，恩施州住房和城乡建设局一位人士向《中国经济周刊》记者证实了文件的真实性，“这是行业协会根据自己的调查发出的建议，算是一种预警吧。”

恩施州辖恩施、利川两市和建始、巴东、宣恩、来凤、咸丰、鹤峰六县。在这两市六县中，恩施市的楼市“表现”较为突出。

2018年度，恩施市新建商品住宅成交均价与 2017年度成交均价相比上涨 23.59%。

恩施州房地产业协会发布的2018年度恩施房地产市场报告称，从八县市成交来看，全州新建商品住宅成交面积当属恩施市最多，2018 年度销售 10097 套，成交面积为 138.86 万平方米，接近于全州商品住宅销售面积45%;全州新建商品住宅成交均价也是当属恩施市最高，为6165.58 元/平方米。

2018 年度，恩施市新建商品住宅成交均价与 2017 年度成交均价相比上涨 23.59%，但与此同时，2018年恩施市全年商品房屋新开工面积188.32 万方，近3年来首次高过销售面积。

恩施市当地一名中介人员告诉《中国经济周刊》记者，“市里面开发节奏太快，引进开发商大批量拿地，恩施市的人口撑不了这么多楼盘。”

这位中介人员告诉记者，市里近些年在大力开发金龙大道，主要楼盘都集中在金龙大道，但有几个楼盘根本卖不动。

该中介人员还告诉记者，恩施市一些价格“坚挺”的由知名房企开发的楼盘，还有区位地势好一些的楼盘，售价基本在每平方米7000元左右。而恩施市郊区的房价跟恩施州其他县城的房价差不多，都是每平方米5000多元左右。

此外，公开报道显示，恩施市近两年的棚户区改造任务规模，从2018年新开工2209套，基本建成3583套，锐减到2019年的新开工1013套，基本建成436套。

有业内人士评论指出，棚改货币化，是前一轮三四线房价上行的主因。当棚改规模缩减乃至棚改货币化消退，三四线的房价就很难维持。

尽管如此，恩施市却似乎颇为看重房地产业。据媒体此前报道，今年3月26日下午，2019年恩施市房地产工作大会吸引了当地一位市委常委到场，该常委在会上表示：“房地产行业在未来的30年、50年，将继续作为恩施的朝阳行业。”

有网友说，对于当地部分楼盘大幅降价，恩施市房地产协会“慌了”——发出预警通知。其实，这并非个案，在媒体的报道中，类似的情况在三四线城市中似乎并不少见。

今年1月，安徽芜湖一处楼盘直接降价5000元销售，由原来每平方米1.5万元，下降到每平方米1万元，引发业主维权，当地住建委立即要求不得降价。

今年2月，江苏省邳州市房地产商会发布《关于邳州房地产市场近期出现销售乱象的通报》称，邳州个别楼盘出现了以低价扰乱市场、不正当竞争，销售价格严重低于备案价格的情况，个别楼盘降幅达2000元/平方米，此种行为严重扰乱了房地产市场的秩序。

今年3月，江西省赣州市赣县区住建局发布了一份“停止特价房”销售的通知，要求房企停止低于申报价格的“特价房”销售，且价格不得低于2月。

出现这些现象背后的原因是什么？中原地产首席分析师张大伟认为，最核心的原因还是房地产降价带来地方土地财政难题。此外，房地产市场多年的“惯性”是——每逢降价就维权，地方政府一遇维权就得维稳。

据中原地产研究院的数据， 2018年50大城市合计土地出让收入3.74万亿元，土地市场逐渐平稳，热点城市上涨明显放缓。50大城市平均楼面价为2277元/平方米，相比2017年的2627元，下调了13.3%，这也是多年来首次出现土地价格明显下调。

2018年一二线城市合计住宅土地流标高達382宗，是最近6年来的最高纪录，同比上升167%。三四线城市的土地流标数量也同样处于高位，2018年三四线城市流标住宅土地1203宗，叠加一二线城市的382宗，合计住宅土地流标高达1585宗。

“以上这些都导致一些地方开始担忧土地财政下调的影响。”张大伟告诉《中国经济周刊》记者。

最近在楼市出现波动的情况下，市场炒作氛围再启，住建部此前曾点名10城房价上涨过快。

中原地产研究中心统计数据显示，今年5月，各地包括部委累计针对房地产的调控措施高达41次。虽然少于4月的60次，但连续两月房地产调控处于政策密集发布潮中。

2019年前5个月，房地产调控政策发布次数高达205次，与2018年同期的159次相比上涨接近30%。

克而瑞市场研究总监马千里对《中国经济周刊》记者分析认为，政府方面应该是希望三四线城市房价在可控范围内上涨吧，这样既有利于缓解大中城市的人口导入压力，也有利于三四线城市新增城镇人口提高生活的归属感和自信心，推动中小城镇化率提升。

展望下半年，马千里认为，各地房价走向会加剧分化，部分城市房价会上涨更快，获真正意义上城市群规划利好、近年就业岗位增加较快的城市值得关注。

克而瑞的研究报告认为，6月乃是房企冲刺半年度业绩的关键节点，预计企业将明显加大供货力度，供应量有望明显回升。而在房企强势营销的加持下，成交量也将有所增长，但由于前期积压的市场需求近乎释放完毕，成交量整体涨幅有限。尤其是那些市场购买力透支的三四线城市，成交量即使有回升，幅度也将非常有限。