房地产企业应用管理会计的重点难点问题分析

2019-07-02周西强

管理学家 2019年4期

周西强

[摘要] 21世纪以来，我国房地产企业发展迅猛，但房地产企业在发展中仍然面临着一系列问题，如房地产企业项目周期较长、房地产项目金额大额管理复杂，再加上房价的攀涨，使得房地产企业面临着严峻的形势。房地产企业在长期稳定发展中，由于企业发展的基础薄弱，在管理上缺乏一定的能力，又由于房地产项目的周期性，房地产企业在管理上出现举步维艰的局面。因此，我国一些房地产企业开始应用管理会计，将其应用在企业经营管理中，同时需要积极探索有效的管理措施，将应用过程中的重点和难点进行深入分析，这有利于房地产企业更好的发展。文章从房地产企业应用管理会计的重难点出发，积极总结相关优势经验，希望对房地产企业的发展有重要帮助。

[关键词] 房地产企业管理会计应用

中图分类号：F234.3 文献标志码：A

管理会计不同于财务会计，其能够帮助企业进行长期发展规划，特别是能根据企业的发展因素，制定长期和短期的规划，做好各方面的管理和控制，能够使企业有效运行。房地产企业有必要进行管理会计的应用，做好有效的风险防范，促进企业高效发展。

一、管理会计的概述

（一）管理会计

管理会计是会计学的又一分支，一般俗称为“分析报告会计”。传统会计系统由于现代化信息技术的发展，分离出管理会计，并与财务会计并列，它能够为企业决策提供依据，帮助改善企业经营管理，并提供最优决策。管理会计能够为企业编制计划、作出经营决策，控制经济活动。管理会计能够及时捕捉市场信息，提高管理信息准确率，帮助企业决策。管理会计能够为企业更好的职能发挥奠定基础，为决策者做出更准确的决策提供依据。

（二）管理会计的作用

现代会计学科中一个重要的分支就是管理会计，管理会计对企业未来经济活动能够提供准确的预测，在企业战略布局和管理上具有一定的指导价值意义。管理会计更多的职能是趋向于为企业管理者服务，给企业管理者提供必要的决策支持，帮助企业整理相关数据资料，最终实现经济效益最大化的目标[1]。管理会计能够为企业决策者提供信息服务，管理会计的会计对象涉及企业各项资金分流，对企业整体资料和数据的分析更加深入，分析结果能够指导企业经营管理。

管理会计能够对相关数据进行汇总和分析，能够及时参与企业管理活动，形成更加准确的财务报表，帮助企业准确运行。管理会计始终围绕着企业财务信息进行工作的开展，企业必须加强应用管理会计，才能真实地捕捉到企业管理中存在的问题。例如，管理会计能够参与企业管理活动，为企业决策者提供有用的信息，参与企业经营管理活动，能够使得企业经济效益最大化。所以，管理会计在企业经营管理活动中发挥着重要作用。

二、房地产企业应用管理会计的重点

房地产企业本身自有的项目特点，要求其对现金流、成本及项目运营状况进行有效监控，这就需要房地产开发企业切中要害，加强对相关项目内容的精确监管。管理会计能发挥其重要职能，参与到房地产企业的管理中，特别是其全面预算工具及成本管理工具能够帮助房地产企业加强内部管理，做好项目经济利益的最大化。

目前，房地产企业应用管理会计应抓住以下三大重点：注重经营决策平台的建立、注重运营监控平台的建立、成本管控平台的建立。只有提高对企业资源的有效优化配置，提升企业内部资源的利用效率，才能最大化地降低资金风险，帮助企业做出有效的、科学的决策。例如，应用管理会计，首先应积极建立经营决策平台，其能够为企业提供质量较高的决策依据，该平台的建立也有利于管理会计发挥其职能，为企业提供高质量的决策依据。经营决策平台要注重每个版块，注重每个环节的科学有效管理和预算，特别是房地产企业涉及的预算项目较多，多角度全面预算管理模型及决策平台的建立，有利于管理会计进行有效的科学预测，从而帮助企业更好地发展。其次，房地产企业应用管理会计，应注重运营监控平台的建立，企业管理会计报告系统需要其平台的大力支持。管理会计报告系统需要借助商业智能技术，对信息数据进行科学合理的分析，帮助管理会计进行数据运用，并对企业运营情况进行适时监控，这样才能适合房地产企业的长远发展。房地产企业构建运营监控平台，应确保数据库整合管理，建立标准的管理平台，这样才能提高企业管理执行力[2]。最后，房地产开发企业应注重成本管控平台的建立，这样有利于管理会计运用相关历史数据，运用相关成本标准数据，为企业提供切实可行的管控方法。管理会计可以运用该平台进行数据对比分析，提高对企业成本管控的力度。

三、房地产企业管理会计应用的难点

（一）科学的应用预测职能

房地产企业在应用管理会计中的难点在于如何让管理会计作出科学的应用预测，充分发挥好其应用预测职能。管理会计的预测职能需要建立在相关数据分析的基础上，不仅需要成本销售数据，还需要企业利润数据，最重要的是要对房地产市场进行有效的科学分析。房地产企业应用管理会计要采取科学的预测工具，特别是对项目可行性进行有效的分析，只有制定可行性报告才能确保其落实到实处。

管理会计要充分发挥好其预测职能，可以找准预测工具，即做好量本利分析，结合相关数据资料，选择最佳成本效益方案，使得房地产企业更好地适应国家经济发展，从而减少企业发展中的经营风险。

（二）控制房地产企业的成本投入

房地产企业内部资金流的管控是难点[3]，特别是资金流动速度直接关系到价值的创造，因此最大程度地降低资金使用成本，提高资金使用利用率，才是管理会计应用并发挥其职能的难点。传统房地产企业在成本项目的投入上往往较多，相关使用成本和相关费用较多，按固定比例纳入直接开发成本中的费用较多，期间费用的核算方式使得开发项目本身间接费用不够不真实，不能从项目成本中反映出来，导致无法将成本追溯回来，因而对管理人员来说不能对间接成本进行较好的控制，这样就加大了管理会计控制房地产企业成本的难度。

管理会计在房地产开发企业的应用中，要高度重视成本控制和成本投入，加强相关间接成本核算的高精度，这样才能确保成本核算的准确度。很多房地产企业成本核算较为粗略，房地产开发过程中相关作业核算中心机构不够健全，因此管理会计要注重相关平台建立，将相关数据费用进行统一集中核算，集中管理相关成本费用，确保其数据的准确性，最终实现成本的有效监控和控制。例如，房地产企业的管理会计可以采取针对各作业中心产生的间接费用，找寻成本产生的动因，并构建作业成本信息库，最后及时核算出各作业中心的成本核算率，分配至各开发作业成本中[4]。这种成本核算方法将改善过去房地产企业对间接成本完全不可控的局面，从成本产生的根源上把控企业成本。另外，管理会计应充分发挥其数据分析职能，建立相关成本数据信息库，对相关作业成本信息进行统一汇总和分析，并适时进行分配及成本核算，有效地改善房地產企业成本控制难的问题，从根本上加强企业成本节约力度。