性别失衡会对房价产生影响吗

唐国华 张运成

摘要：本文从人口性别比角度分析中国房价不断上涨的现象，利用我国2001-2015年的省级面板数据进行计量检验。研究结果表明，人口性别比失衡是我国房价持续上涨的重要原因，它通过增加婚姻市场中的竞争压力提高人们的购房欲望，推动房价上涨。由于人口结构存在稳固性，而我国少儿人口性别比失衡情况更为严重，因此将导致在未来20年中婚姻市场上性别比的持续上升。据此，本文提出四点政策建议：一要改革和调整现有的土地政策；二要提高女性社会地位；三要加大对性别选择的管制；四要完善保障性住房政策以及租房政策。

关键词：房价；性别比；婚姻市场；模型

中图分类号：F294.6 文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2019）02-0075-04

一、引言

自1998年起，中国正式开始进行房地产改革，由原有的住房实物分配制度转向市场经济体制下的住房分配货币化，房价开始快速上涨，现在高房价已成为了房地产的典型事实，从而受到全社会的广泛关注。这里的高房价至少有两种意义：首先，它远远高于过去的房价，从1998年到2016年，中国全国商品房平均销售价格由2 062元/平方米增加到7 476元/平方米，上涨幅度达262.56%。其次，相对于居民收入而言房价较高，我国房价收入比远高于其他大多数国家，北京、上海、深圳等一线城市房价收入比远远高于纽约、洛杉矶、东京、伦敦等发达国家人口高度集聚的特大型城市（李超等，2015）。作为我国大多数居民投资和消费支出最重要的部分，房地产行业已发展成为我国重要的支柱产业，对我国宏观经济与其他行业的发展具有重要影响，因此分析高房价背后的因素对我国未来经济发展与宏观政策制定具有重要意义。

二、文献综述

目前大多数学者主要从以下几个方面阐释房价快速上涨的原因：一是土地与土地制度关系，土地垄断制度与土地价格的上升引起房价上涨（况伟大，2005；邵新建等，2012）。二是城镇化水平，城镇化水平提高推动了房价上涨（任木荣等，2009；周文兴等，2012）。三是人口紅利，人口结构变化引起的人口红利导致了房价上升（史青青等，2010；徐建炜等，2012；陈斌开等，2012；况伟大等，2012）。四是预期与过度投机，人们对房价的升值预期与过度投机导致了房价上涨（况伟大，2010；陈国进等，2011）。

上述观点从多个角度阐释与分析了 房价上升的原因，但存在有局限性。首先，土地供给市场受到政策影响大，但多年来政策未变，因此难以解释持续上升的房价；其次，过多的货币与宽松的货币政策会带来房价的上升，但货币本身的流动具有普适性，其流向房地产行业的机制并不清晰，因此也难以说明房价上升的问题。再次，城镇化水平相对平稳地上升难以解释完全地解释房价快速上涨的原因。最后从预期与投机角度上看，这是人们的一种主观印象，更加难以从现实中对这一理论的正确性进行实证分析。

综上，目前研究人口结构与房价关系的文献中大部分仍是从消费需求与投资需求的角度出发，对我国特殊的生育政策及文化背景所产生的影响分析不足，婚姻市场人口性别比对房价产生的影响分析更少，对其中的影响机制尚未做深入分析，本文从这一角度出发，综合分析房地产市场与婚姻市场，试图从婚姻市场人口性别比失衡的角度研究我国房价持续上涨的原因。

三、婚姻市场人口性别比与房价影响分析

从婚姻市场上人口性别比失衡这一角度分析我国房价问题，需要对中国社会背景进行说明。首先，中国在20世纪60年代曾经产生过一次人口大规模增长，在1963-1970年间我国平均人口出生率达到了36.56‰，之后计划生育政策的实施让人口出生率开始不断下降，并于1979年达到17.82‰，但是由于人口的增长存在惯性，在1980-1990年之间人口出生率又开始上升，在此期间平均人口出生率达到了21.51‰，这也就导致了当这一时期出生的人口开始步入社会时，社会住房需求大幅度上涨；其次，我国传统观念中历来存在重男轻女的思想，过去人们通过更多地生育后代来实现这一偏好，在计划生育政策背景下，这一偏好被放大，而B超技术的发展更是让性别选择成为了切实可行的做法，胎儿性别鉴定技术和安全高效的人工流产技术最终导致了出生性别比的失衡，因此我国性别比从20世纪80年代后不断上升。一般而言，婚姻对人们的幸福感存在显著正向相关关系，因此当这些人随着年龄的增长步入婚姻市场时，为了获得更高的期望效用，性别比的失衡将会导致男性之间开始进行竞争，代表性个体将尽可能提高能结婚的概率。最后，我国传统文化中家庭观念占据了很重要的地位，而住房作为 “家”的概念受到人们的追捧，并且住房具有较强的价值稳定性与可观测性等特征，从而在婚姻市场上成为男性综合排名的重要指标之一。为了能找到婚姻伴侣，单身男性及其家庭会增加在住房资产上的支出，提高自身住房面积进而提升自己在婚姻市场上的相对地位，这使得住房资产的需求量上升，从而推动了房价的上升。因此性别比的失衡所引起的男性之间的竞争最终也会蔓延到房地产市场，性别比失衡程度越大，房价越高。同等条件下在婚姻市场中拥有住房的男性将比未拥有住房的男性更加具有竞争力，因此为了能提升自己在婚姻市场中的竞争力，未婚男性将尽可能购买住房，并最终影响房价。

四、实证研究

（一）计量模型设定和变量统计性描述

根据本文的研究目的与前人的研究成果，本文选取中国2001-2015年31省的省级数据作为研究样本，选取各省的人口结构变量，包括人口性别比（Sdep），人口少儿抚养比（Ydep）以及人口老年抚养比（Odep），另外选取了其他控制变量指标，其中包括地价（lp）、人均储蓄余额（save）、消费物价指数（cpi）以及人均真实GDP（rgdp）等对房价产生影响的相关因素，以上数据分别来自来源于《新中国六十年统计资料汇编》《中国统计年鉴》《中国国土资源统计年鉴》《中国统计年鉴》《中国金融统计年鉴》中经网统计数据库以及中国统计数据系统。本文设定计量模型如下：

hpit=α+β0log15sdepit+γXit+uit

本文数据具体选择方法如下：hp为房屋价格，采用中经网统计数据库提供的“商品房平均销售价格”来表示；15sdep 为我国各省地区15岁以上的男女性别比例，这一指标能较好地体现出婚姻市场上由于男女性别比例失衡而导致的竞争强度；并且这一指标不仅包含了未婚男性与女性，也包含了已婚、离婚、再婚等多种婚姻状态下的男性与女性，房价的变动不仅包含了现在婚姻市场中的竞争，也包含了过去婚姻市场中的竞争。本文使用“地区15岁以上的男女性别比例”这一指标来测量性别比失衡对房价产生的影响。

在控制变量中，ydep为少年人口比，采用我国各省15岁及以下人口占总人口的比值（%）表示，与抚养比和未来的住房需求密切相关，会对房价产生影响；odep为老年人口比，采用我国各省65岁及以上人口占总人口的比值（%）表示，徐建炜等（2012）的研究表明老龄人口是影响房价的重要因素；lp为地价，通过计算政府以出让、协议以及“招拍挂”等方式供应出去的土地面积以及收入进行加权计算得到的值来表示，况伟大（2012）的研究发现地价对房价具有重要影响；save为人均储蓄余额，通过使用年末各省城乡居民储蓄额总值除以年末总人口得到，用于衡量储蓄对房价的影响，熊超（2017）指出父母利他行为会为下一代买房而储蓄；cpi为消费价格指数，是以2000年为基期，依据各省每年消费价格指数计算得到，用于衡量通货膨胀对房价的影响，谭正勋（2013）的研究发现CPI是推动中国房价上涨的主要因素之一；rgdp为人均实际GDP，通过各省GDP除以各省人口数，再除以消费价格指数得到的数值表示，赵学刚（2014）指出GDP对中国房价有重要影响。各变量的描述性统计如表1所示。

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（二）计量结果与分析

首先我们需要对数据进行检验来确认使用哪一种估计方法更为稳健，首先F检验与B-P检验的结果均拒绝原假设，表明面板的个体效应较强，于是本文排除了混合OLS回归方法。同时Hausman检验结果拒绝随机效应与固定效应模型系数无系统性差异的原假设，所以本文选取了估计效果最为理想的固定效应模型作为实证模型，并将混合模型和随机效应模型的回归结果加入与固定效应模型结果进行比较。计量结果如表2所示。

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从表2的估计结果来看，除了少年抚养比未能通过显著性检验外，其他解释变量均通过了显著性检验且显著性水平较高。其中，从回归结果中我们可以发现，性别比对房价的影响系数显著为正，这与本文在前面的理论分析得出的结果是一致的，性别比的失衡将会导致男性在婚姻市场上的压力上升，为了提高找到结婚伴侣的概率，人们需要购买住房来提高在婚姻市场上的综合排名，进而推動了房价的上升。因此，人口性别比的失衡是我国房价上升的重要因素。

在回归结果中我们发现，老年人口对房价的影响系数显著为负，这与国际经验是一致的，我们的理论分析也体现了这一点，因为理性消费者在进入老年阶段时，为了提高自己的消费水平和生活质量，他们在房地产市场上更多地以住房供给者而不是住房需求者出现。除此之外，现如今我国老年人口在住房实物分配制时期大多拥有了分配的住房，因此相较于现如今的劳动力人口，老年人口的住房需求较低，且陈斌开等（2012）认为我国老年人口教育水平与收入水平相较于年轻人而言较低，因此实际上我国老年人口住房需求较低。

在各个控制变量中，地价对于房价的影响系数呈现显著为正，根据现实情况来看，土地是房地产市场重要的生产要素之一，而土地供给量又受到政府垄断供地与城市规模的影响，在房地产市场不断发展的过程中，可供房地产市场使用的土地数量越来越少，同时政府也会限制供地，导致各个地区土地价格持续上升，各地“地王”频频出现，进一步提高了房地产市场用地成本，推动房价持续上涨。对于储蓄率与房价之间的关系，在我们的实证研究中储蓄率与房价之间的影响系数显著为正，其中可能存在两种机制，首先当房价不断上涨时，为了避免通货膨胀带来的损失以及人们存在房价仍会上涨的预期，人们的储蓄会存在溢出效应，即会将一部分的储蓄投资进入房地产市场，转化为房屋资产。其次在Wei et al.（2009）的研究中，他们发现性别比的上升会带来储蓄率的上升，相较于家庭储蓄，房屋资产能更好地被直接观察，能更好地提升单身个体在婚姻市场中的地位。因此为了追求在婚姻市场上的更高地位，单身个体及其家庭会将大部分的储蓄去购买住房以提高能够找到婚姻伴侣的概率。消费物价指数对于房价的影响显著为正，这说明了在通货膨胀阶段，人们为了使手中的货币不贬值，将会将其投入到房地产市场中。最后是人均真实GDP与房价的影响系数显著为负，在房地产市场快速发展的阶段，大量资金从其他行业转移进入房地产市场，这将抑制其他行业的发展，最终导致二者之间呈现负相关关系。

五、结论与政策建议

在我国，房地产价格的上涨速度远远高于人们收入的增长速度，尽管现有大量文献从城镇化等因素对房价进行了解释，但是还尚未完全解释影响房地产价格的全部因素。本文基于地位寻求理论，分析了婚姻市场人口性别比与房价的关系，旨在分析我国婚姻市场中性别比失衡会对房价产生怎样的影响，并使用2001-2015年我国31个省市数据分别进行了固定效应模型、混合模型以及随机效应模型回归估计。结果表明性别比的上升将会推动房价上升，证实了婚姻市场中性别比的失衡所导致的。

得知性别比失衡对房价存在正向的影响是具有重要意义的。人口结构是具有较强的稳定性的，根据数据显示，我国人口性别比在5-9岁、10-14岁、15-19岁、20-24岁这四个区间中数值分别为为118.86、118.54、117.05、109.622，这意味着未来这些少儿人口进入婚姻市场时，可能由于婚姻市场上激烈的竞争又会为房地产市场带来新一轮的需求冲击，这不仅可能会影响到房地产市场的发展，更重要的是，当人们将更多的资金投入至房地产时，他们将不得不压缩自己的消费，而内需的释放对于我国经济发展和转型具有重要意义，一旦内需缩小，可能会对我国经济发展存在重要不利影响。其次，为了提升在婚姻市场上的竞争力而不断追求住房的质量，实际上将会使我国人民进入一个效用较低的均衡状况中，毕竟男女比例是固定不变的，这就意味着未来没有结婚伴侣的男性数量实际上是不变的，如果将这一部分购买住房的费用转化为消费，其边际效用应该比住房带来的边际效用更大，人们将会获得更大的幸福感。当然，老年人口抚养比的上升也会带来房价下降，所以我们在未来并不需要过度担心房价仍不断上涨。综上所述本文提出相对应的政策建议：第一，住房在现在能作为一个地位的标志，其高昂的价格是其中重要的因素之一，在前面的分析中我们发现了政府土地供给政策缺乏弹性导致了房价的上升，因此政府调整和改革现有的土地供给政策十分重要。如果房价下降，每个人都买得起住房，那么它带给人们的地位性效用也就随之下降，人们的消费需求也能释放出来。第二，性别比的失衡不仅仅会对房价产生影响，更重要地是它会影响到社会的安稳，过多的正常男性找不到结婚伴侣将会形成一个巨大的社会问题。因此我们需要从观念和偏好上扭转国人的生育选择，即我们要提高女性的社会地位和经济地位，让女性及其家庭在社会上拥有相比于以前更高的福利，使得人们逐步由对男孩偏好转变为“男孩女孩都一样”的观念。第三，加大对性别选择的管制，我国人口性别比例失衡除了人们传统观念中偏好男孩外，医疗技术的发展人为地放大了这一状况。我们要管制这种行为，避免人为地扩大人口性别比。第四，充分发挥政府职能，完善保障性住房政策以及租房政策。在城市中无法拥有自己住房的人是低收入的外来打工者，按照我们的模型，如果一个人没有住房，那么他将难以找到婚姻伴侣，也就无法在城市中拥有一个属于自己的家庭，成为社会中的不稳定因素。这时候就需要政府为他们提供保障性的住房和租房，帮助他们早日走向富裕的道路，也同时避免由于贫困而不能结婚可能导致的贫富差距越来越大的情况。

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[责任编辑：庞 林]