不动产物权登记制度及公示分析

孙扬颂

摘 要：不动产种的物权登记制度和公示制度对其自身的交易和变动都具备一定的保障，但是公示制度的保障方法和保障方式与登记制度却有很大的差异。公示制度在国家活动基础下来监督不动产物权，让不动产物权的交易透明、清晰，从而进一步保障交易的合法性，而物权登记制度则是通过人为登记的手段来充分保护不动产物权的交易过程以及结果进行保障。本文先分析了不动产物权登记公示制度的概况，随后就物权登记制度以及公示制度进行了进一步的研究探讨。

关键词：不动产物权登记;登记制度;公示制度

我国不动产物权在登记过程中应该适当性的借鉴有关公示制度，在不动产物权变更登记之前也必须要执行公示的程序，从而进一步来审查不动产权变动的原因，从而保障其交易的安全性。

1 我国不动产物权登记及公示制度概况

不动产物权登记主要是指将土地以及土地定着物的所有权和其他权利进行变更、取得等，然后再按照相关的法律程序将其记载在机构的册子上，根据《物权法》、《城市房地产管理法》以及《担保法》中都有了明确指出了相关登记的流程和要求，从上述法律法规不难看出，在我国已经建立起了初级的不动产登记制度，也建立了相关的管理部门和登记部门，但是我国却没有特定的法规来约束不动产的公示制度[1]。

2 我国不动产物权登记公示制度的构建

2.1解决登记效率低下问题

在我国《物权法》中建立了严格的登记审查模式，主要是为了保障不动产的登记安全和交易安全，这完全符合我国现有的国情，但是除了建立起审查模式之外，还需要建立起相对应的制度来解决审查模式中的相关误区。一直以来我国房产登记的效率都不高，有些产权的登记更是一拖好几年都没有进展，而在我国《物权法》中也没有直接建立配套制度，这样便很难弥补审查模式所带来的弊端。如果仅仅是依靠登记部门自己的能力，是不能完全落实不动产的审查工作的，这样就需要建立起更大一批登记队伍，这样一来就与我国推广的不动产改革模式愈行愈远了。我国在参照了其他国家的经验之后，就开始全面施行了公示制度，并把其作为了登记制度的前置程序，并在实际工作中由政府的公示部门来全权负责此项工作，这样不仅仅能够有效提升不动产登记的效率，在大大减少了工作任务量的基础之上，也降低了以往登记工作中的错误率，此项做法在一定程度上保障了不动产权的登记制度的实施和推广。

2.2降低登记部门风险机制

在《物权法》中明确指出了，若是因为登记错误而给他人造成相关损失或损害的，国家登记机构应该承担起全部的责任，给予他人一定的赔偿，在机构完成赔偿之后可以向造成错误的当事人进行追偿[2]。目前我国在不动产权登记之中，因为各方面的原因多采用了形式登记的手段，随着越来越多的金融犯罪事件的发生，国家不动产登记机构开始重视起这项事情，并开始逐一排查形式登记所带来的风险。因此在不动产权登记之前先采取公示，就能够有效防范登记失误而造成的的损失。如今公示行业也已经全面建立起了相关的保险制度和赔偿制度，有了公示赔偿金以及责任保险金作为登记制度的支持，在不远的将来，公示制度将成为一个独当一面的行业，能够完全承担起法律责任，并给予当事人充足的赔偿。在公示制度建立之后，一定程度上更是促进了交易安全，也同样是减少了相关的登记风险。

2.3建立登记保障制度

我国除了在不动产物权进行变动登记实施了审查制度之外，还需要彻底审查不动产物权进行更变的主要原因，还需要检查相关登记文件是否完好无损，在进行反复确认之后才能够开始进行登记，也可以这样说在不动产权变更登记时，登记机构需要审查更变的原因以及事件的合法性等，只有在满足了上述条件之后才能够对不动产权进行登记和变动。在登记过程中要满足上述条件，就势必会导致登记效率过低，同时还可能会影响到登记的准确性。在近些年，我国各个区域也同样引进了公示制度，并进行了规定“若要更变不动产物权，应需由公示人做好不动产物权公示书”[3]。为了避免不动产物权的登记错误，在进行登记之前引入公示，能够有效降低差错率，并大大提升效率，可作为有效方法进行借鉴。

2.4充分发挥自然人及相关组织的职能作用

我国消费者的心理普遍还不够成熟，特别是在一些交易活动中存在着很多陷阱，让一些消费者防不胜防。针对多数消费者而言，若是利用自身的能力和知识去避免这些陷阱是一件非常困难的事情，虽然有媒体对此类事件进行了纰漏，但是欺诈手段还是不断在变化，掉进陷阱的人仍然是不断增多，在这种情况下为了不侵害消费者的合法权益，也为了避免出现登记错误的情况，因此在不动产权变更之中必须要引进公示制度，通过机构对不动产的交易情况进行全面审查，然后通过当事人和公示机构履行公示程序，从而有效保障交易的合法性和真实性，并从根本上保障当事人的权益。

2.5实践政府职能的转变

在经济发展的大背景之下，政府与市场、群众、社会之间的关系发生了明显的变化，而政府也不能够完全适应传统的发展模式了，因此需要按照相关原则和要求尽快实施职能转变的完成，并让政府中的各级部门完成自身的本职工作，全面打造塑立出一个完整服务型的政府[4]。政府作为不动产权的登记机关，需要彻底贯彻不动产权的审核工作，公示机构完全具有这样的审查能力，其次公示机构还可以通过公示对不动产权变更的实际原因进行核查，可充分降低交易风险，因此在变更不动产物权中实施公示运作，能够真正落实政府的相关职能。

3 结束语

总的来说，不动产物权登记是绝对离不开公示制度的支持的，或者也可以这样说公示制度也在一定程度上保护了不动产物权的法律领域和管理方面，这也成为了不动产物权平衡发展的主要选择。

参考文献：

[1]张罗丽.民法分则不动产物权变动模式的立法思考与建议[J].中国集体经济，2019，（10）：121-123.

[2]曹馨元.基于加强不动产登记管理工作的探讨[J].建筑工程技术与设计，2018，（33）：4114.

[3]祝史君，孙运群.谈我国不动产登记的现状及未来发展前景[J].房地产导刊，2018，（21）：27.

[4]李文文.不動产登记请求权及其制度构建[J].丝路视野，2018，（27）：79.