基于综合定价法的上海市公租房租金定价研究

吴采萱

（上海师范大学 哲学与法政学院，上海 200234）

住房是人类赖以生存、生活的物质基础，但是在我国大多数中低收入家庭还是需要依靠政府的力量来解决最基本的住房问题。从1949年开始，我国的保障性住房制度经历了三次变革。这三次变革一定程度上可以看出国家与市场关系的变迁。根据罗意[1]在2013年的相关研究，我国的保障性住房系统经历了从无到有、从多到少和从少到全三个阶段。第一次变革（1949-1979）的特点是住房完全福利化，由单位负责分房，租金便宜，但是保障性住房的数量不多，难以满足大部分居民的需求。第二次变革（1980-1997）发生在改革开放以后，政府提倡市场化和商品化买卖，这个时期内的商品房数量迅速增加，保障性住房数量减少。第三次变革发生在1998年以后，随着住房市场的发展，房价升高，部分居民难以通过购买商品房解决住房问题，其中大部分是中低收入群体。在这一阶段，国家陆陆续续颁布相关文件，提倡商品房和保障性住房两者同时发展的重要性，重新重视和推动保障性住房的建设，形成了包含经济适用房、公租房、廉租房在内的保障性住房系统。根据2013年政府部门发布的相关文件，从2014年开始，我国各地区的公共租赁住房和廉租住房并轨。在两种保障性住房并轨之后，应该如何进行租金定价的问题是应该考虑的一个重要方面。

一、理论背景与现实难题

（一）理论背景

我国学者对于公租房租金定价的研究是从2009年开始，在近几年研究成果的数量较多。我国的住房保障制度是从1998年第三次住房变革开始慢慢发展起来的，公共租赁住房和廉租房并轨是在2013年12月正式提出，2014年开始实行。因此，我国对于“两房并轨”之后公租房租金定价方面的研究仍然处于初级阶段，目前公租房租金定价的研究主要分为以下几个方面。

从公租房租金定价的基本原则来说，大部分学者都普遍认可的定价原则包括公平性原则、持续性原则和保障性原则等。公租房属于准公共物品，准公共物品的定价不同于纯公共物品和一般的商品定价，一方面不能完全受市场调节，另一方面受到准公共物品特性的影响。所以在住房保障领域，公租房的租金定价既要考虑公租房供给方的成本与回报，又要考虑公租房保障对象的支付能力。

从公租房租金定价和调整的参考因素上来看，主要的参考因素包含成本、市场房价、租户的收入水平和支付能力。例如，魏中元[2]搜集几十个城市的公租房租金数据，利用主成分分析法，综合分析影响公租房租金定价的因素，认为保障对象的支付能力、住宅租凭市场租金水平和建安成本是对公共租凭住房租金价格影响最大的因素。还有部分学者对此进行补充。例如，虞晓芬、曾辉[3]基于效用最大化理论和公租房可持续发展原则，细致分析了影响公租房租金价格的影响因素，认为租金定价应该考虑到公租房的居住环境、保障对象的家庭结构以及现居住情况等。公租房和租户情况都具有一定异质性。从定价来看，公租房租金定价不仅需要考虑成本、市场房价、租户的收入水平和支付能力等因素，还需适度考虑租户家庭情况、居住环境、交通状况等方面。从租金调整来看，前人主要从前三个主要因素进行研究。

我国当前有关公租房租金定价的研究按照其参考的主要因素进行划分主要有四种情况，分别是基于成本考虑的成本定价法、基于保障对象收入情况考虑的收入定价法、基于市场租金情况考虑的市场调节定价法和综合两个或两个以上因素考虑的综合定价法。首先，成本定价法大多基于投资方、建设方的利益角度进行考虑，因为公租房一旦建成，其使用寿命相比于其他产品来说更持久，所以为了当前公租房出租的可持续性考虑和后期鼓励社会资本投资公租房建设的考虑，必须要保障投资方和建设方的利润，尤其是BOT模式下的公租房项目，例如高华丽、闫建[4]的相关研究。但是，使用成本定价法的学者相对其他方法研究的学者来说，相关的研究还是比较少。其次是收入定价法，这种收入定价方法主要基于住户的需求进行考虑，从保障对象的收入情况来计算其应该支付的租金金额，但是这种方法实际上有可能加大政府的财政负担。同时，也有部分学者主张市场定价法，市场调节定价法是指以住房市场租金为基准，通过一定折扣来确定公共租赁住房的租金的一种租金定价方法。市场调节定价法考虑了区位、住房品质的差异对住宅租金的影响，但是对于保障对象的货币支付能力的考虑有所欠缺。

但是，从当前研究成果的数量上来看，我国公租房租金定价的趋势是使用综合定价法。综合定价法的发展主要是因为成本定价法、收入定价法、市场调节定价法具有一定的局限，成本定价法可能导致租金过低，政府财政负担过大；收入定价法缺乏评定租户支付能力的系统，实际操作难度大；市场调节定价法有可能导致租金过高，公租房空置。所以，当前前人对于公租房租金定价的方式主要是综合定价法。综合定价法种类繁多，或是前三种方法不同组合，或是以某一种为主算出基准租金，配合其他因素进行调节决定实际租金，或是考虑到其他非主要影响因素，等等。

（二）现实难题

在上海，公租房租金定价的方法是市场调节定价法，但是由于其在确定公租房租金时所采用的折扣比例较低，直接按照市场租金的80%～90%的比例确定，这导致公租房租金定价偏高。当前公租房租金和同区位普通商品住房的市场租金差别不大，超出了较低收入家庭的租金支付能力，加之公租房的品质和普通商品住房存在一定差异，造成公租房空置。针对市场调节定价法的弊端，考虑到保障群体和公租房两者的异质性，以住房过滤理论和住房梯度理论为指导，主张采用兼顾保障对象的可支付能力和市场租金的综合定价的方法，以上海地区为例进行分析。

二、基于综合定价法的上海市公租房定价实证分析

兼顾保障对象的可支付能力和市场租金的综合定价的方法进行公租房租金定价，首先根据各个保障家庭的收入差异划分梯度，再通过剩余收入法计算基准租金R1，体现了公平性原则；其次，通过调查得出各个地区的市场租金，得出租金Ri2，体现区位差异；最后，设置权重，得出公租房的租金定价R。本文所用到的上海市全市常住居民家庭基本情况数据来源于《上海统计年鉴2017》[5]，具体来说包含户均人口、户均从业人口、人均可支配收入、人均消费支出等。本文所用到上海市各地区市场租金来源于上海市住房租凭公共服务平台。

（一）测试基础租金

符合公租房申请条件的申请人包含原来廉租房申请者和原来公租房申请者，本文参考景杨洋等[6]的方法将符合公租房准入条件的居民收入划分梯度，2016年上海市常住户家庭年人均可支配收入为54305元，换算成月人均可支配收入约为4525元，按照月收入进行划分五个梯度，将符合廉租住户准入条件的申请人划分一个梯度，余下每两个相邻梯度之间月人均可支配收入相差约为606元，具体见表1。

表1 月收入梯度表Tab.1 Monthly income gradient table

根据沪府发（2010）32号《本市发展公共租赁住房的实施意见》，公共租赁住房套均建筑面积一般控制在40～50平方米，但是在实际操作中，存在较多30平方米的用于个人使用的公租房，所以这里设定居住面积为 30、35、40、45、50平方米，根据住房过滤理论/住房梯度理论，五个居住面积分别与保障家庭的人均月收入梯度相对应。根据解海等[7]的说法，国际上通用的合理房租收入比区间为20%～30%，所以，这里将住房支付能力指数分别设为20%和30%。

R1为基准租金，A为人均月收入，B为居住面积，住房支付能力指数为C，这里将住房支付能力指数设置为20%和30%。用公式1表示如下：

根据公式1算得每个收入梯度对应的基准租金，具体如表2所示。

表2 基准租金Tab.2 Base rent

（二）调查市场租金

市场租金来自于上海市住房租凭公共服务平台，按照公租房的标准调查市场租金，以面积为30～50平方米，出租方式为整租，装潢为简装，分别搜索上海市各区房源，抽取八个为样本，计算其平均租金（元/月·m2），如表3所示。

表3 市场租金Tab.3 Market rent

（三）最终租金

R为公租房的最终租金，R1为基准租金，Ri2为各个地区的同等条件住房市场租金，φ1、φ2为权重系数，权重系数需要顾及到公租房保障家庭的可支付能力和市场租金的影响。用公式2和公式3表示如下：

按照最终租金是否在保障对象的可支付能力范围内进行划分，存在两种情况：其一，保障对象可以负担该公租房租金；其二，最终的租金不在保障对象的可支付能力范围内，这意味着政府需要进行一定的货币补贴。

李海涛[8]认为，这种赋权方法体现了包括使用者、建设者、管理者等不同利益相关者的租金诉求。由于相关数据获取困难和个人能力限制，难以对权重系数进行精确赋值。同时，鉴于上海市住房市场租金远远在基准租金以上，以及基于对公租房的保障性和福利性的考虑，本文暂且将φ1取值0.97，φ2取值0.03，以普陀区为例进行计算，普陀区市场租金为每月每平方米95.85元。最后算得的租金如表4所示。

表4 公租房最终租金Tab.4 Public rental final rent

（四）分析结果

首先，从以上图表可以看出，对于同一个处于保障范围的家庭来说，随着收入水平的提高，其应该承担的租金也随之提高。对于不同的处于保障范围的家庭来说，如果收入水平有所差异，根据收入水平的梯度划分，不同家庭应该承担的租金也可能有所不同，随着收入水平所在梯度的提高，租金也有所提高。虽然在本文中，根据住房过滤理论/住房梯度理论，不同收入家庭的居住面积随着收入水平提高而有所增加，但在两房并轨后，是允许不换房子，即月租金单价有所提高，住户可以继续居住在原来住房。从保障对象的住房可支付能力指数来看，随着住房可支付能力指数的提高，租金也随之提高。

由此可见，公租房的租金价格与保障对象的家庭收入和住房可支付能力呈正相关，公租房的租金价格会随着保障对象的家庭收入和住房可支付能力的增加而增加，一定程度上体现了垂直公平。马光红[9]认为，公平原则是公租房定价遵循的首要原则，其包括水平公平和垂直公平两方面，其中垂直公平指住房保障对象如果家庭收入状况不同、人口结构状况不同，获得的住房保障福利也应该有所不同。

其次，市场租金Ri2对于公租房租金定价的影响。一方面，市场租金过高是造成基于市场调节定价法下公租房租金定价高的重要原因之一。市区一般租金至少90元/m2·月。如果按照市场租金定价，按60%的折扣计算，房屋面积为40m2的话，如果在市区居住租金为2160元/月，如果住房消费占居民收入的30%计算，其收入为7200元/月，但是，这个收入高于人均可支配收入，不在公租房保障对象的范围内，不符合公租房的保障性原则。另一方面，在兼顾保障对象的可支付能力和市场租金的综合定价法下，市场租金对于区位因素进行考虑，由公式R=R1φ1+Ri2φ2可以得知，在 R1、φ1、φ2相同的情况下， Ri2的值越大，最后得出的租金越大，即公租房的租金价格与市场价格呈正相关，在市场价格高的地方，相应的公租房租金也比较高。所以市区的公租房定价会比郊区的公租房定价高一些。

总之，该租金定价方法充分考虑了保障对象收入的异质性和公租房面积、区位的异质性。

三、政策建议

（一）实行梯度租金

公租房的保障对象为中低收入群体。对于一些大城市和特大城市来说，符合公租房的保障条件的本市居民和外来务工人员数量较多，但目前来说，公租房的数量有限。虽然政府近几年都有建设相当数量的公租房，但是还是难以满足大部分的需求。如果对居民的收入进行梯度划分，则一方面有利于政府优先考虑那些更加需要住房保障的居民，另一方面有利于根据保障对象的不同收入，制定合理的租金。因此，在租金定价时建议采用梯度租金，针对不同的保障对象，采用不同的租金。实行梯度租金的前提是需要调查保障对象的实际收入，在实际操作过程中，还要考虑到保障对象的收入是否真实的问题。这是实行综合定价法的困难之一，对于收入定价法和综合定价法来说，能够获取充分的保障对象的信息对于增强保障性住房保障性和公平性来说至关重要。

（二）实行租金调整

租金调整包含两方面，分别是对于个人租金和整体租金。对于个人来说，公租房租金随着保障对象的收入水平的提高，其租金也有所提高，如果保障对象的收入水平高于公租房的准入标准时，就应该退出公租房系统，减少轮候家庭的轮候时间，提高住房保障的效率。对于整体来说，公租房租金定价的调整周期可以是2～3年。[10]从公租房的可持续供给来看，公租房租金的适当调整有利于刺激民间资本投资公租房项目。相反，如果长期没有调整，当周边商品住宅租金上涨到一定程度时，就会有较多的家庭申请入住公租房，造成公租房资源更加稀缺。换句话说，这种租金较长阶段的调整一定程度上反映了市场租金的波动情况。

（三）发放租金补贴

根据公租房保障对象的收入水平，通过发放租金补贴来保障其基本的住房需求。对于身患重病、重度残疾人员要加大公租房租金补贴支持力度，体现对中低收入家庭的保障。将收入按照梯度进行划分也有可能导致不公平，因为公租房的租金如果按照梯度划分会导致同一个梯度内，处于梯度中收入比较低的保障对象的支付能力有可能被高估，尤其是对于第一梯度范围内的保障对象。政府对于符合公租房准入条件的保障对象发放租金补贴，按照先租后补、租补分离的方式给予保障。同时，还应该定期对保障对象进行资格审查，对于不符合条件的，应该取消资格、停发补贴。

（四）保障公众知情权

保障公众对于公租房租金定价的知情权，主要是针于现实中各个地区公租房定价标准模糊的问题。比如上海市的公租房定价的形成依据是“略低于市场租金水平”，至于如何低于市场租金并未具体说明。对于大部分公众来说，虽然心存困惑，但是无处查询，只能被动接受既定的租金价格。信息公开是公众监督政府的重要途径，尤其对于一些存在住房问题的民众来说，尤其重要。从公租房保障对象中最活跃的刚毕业大学生来说，他们虽然当前收入水平不高并且流动性较强，但是这一部分人接受过良好的教育，维权意识较强，最有可能想要获取相关的制度规定的信息。

本文首先对四种租金定价方法进行比较，四种租金定价方法各有利弊。其中，综合定价法的发展主要是因为成本定价法、收入定价法、市场调节定价法具有一定的局限，成本定价法可能导致租金过低，政府财政负担过大；收入定价法缺乏评定租户支付能力的系统，实际操作难度大；市场调节定价法有可能导致租金过高，公租房空置。所以，当前前人对于公租房租金定价的方式主要是综合定价法。综合定价法种类繁多，或是前三种方法不同组合，或是以某一种为主算出基准租金，配合其他因素进行调节决定实际租金，或是考虑到其他非主要影响因素，等等。本文考虑到保障群体和公租房两者的异质性，以住房过滤理论和住房梯度理论为指导，主张采用兼顾保障对象的可支付能力和市场租金的综合定价的方法，以上海地区为例进行分析，建议实行梯度租金、进行租金调整、发放租金补贴以及保障公众知情权。