房产税对我国住宅市场价格的影响探讨及对策建议

【摘要】房子是人们生活的必需品，然而，一段时间以来，一部分大中城市的“搶购风”推动了房价的过快增长，房产购买中的不理性行为引起人们对购买活动和房价的广泛关注，开征房产税成为许多人讨论的话题，认为通过房产税可以对住房市场的房价进行调节，有利于规范人们的购房行为，稳定房地产市场发展，为此，本文就房产税对我国住宅市场房价的影响进行探讨，并提出了相关的对策建议，以期为有关方面提供参考借鉴。

【关键词】房产税；住房价格；影响；对策

近年来，由于城市房价过快增长，一段时期内，一部分大中城市购房活动中出现了“抢购风”一些不理性行为，对住宅市场影响较大，引起人们对房价和购房行为的高度关注，一部分人认为应当启动房产税政策，通过房产税对住宅市场价格进行调节，这一措施也在部分城市进行了开征试点，因此，探讨房产税对我国住宅市场价格的影响，对于规范房价，促进房地产市场健康发展具有重要的现实意义。

1、房产税概述

1.1房产税概念

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的一定价值或者租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

1.2房产税的历史演变

房产税是中外各国开征较早的古老税种。

国外：欧洲中世纪时，就开征了房产税，如“窗户税”、“灶税”、“烟囱税” 等。现在，美国房产税税率大约是 0.8%-3%。

中国：古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐，均属房产税性质。

新中国成立后，1950年规定全国统一征收房产税。同年将房产税和地产税合并为房地产税；次年公布《城市房地产税暂行条例》。1973年简化税制，将企业缴纳的城市房地产税并入工商税，只对有房产的个人继续征收城市房地产税。1984年对企业恢复征收城市房地产税。由于城市的土地属于国有，使用者没有土地产权，将城市房地产税分为房产税和土地使用税。1986年国务院出台《中华人民共和国房产税暂行条例》，于同年10月1日起执行。2011年1月上海、重庆开始进行房产税试点。

2、房产税对住宅市场价格的影响作用探讨

2.1房产税会遏制房价

有观点认为，在目前房价持续快速上涨的情况下，推出房产税有利于遏制房价快速上涨，改善目前的住房供应关系。首先，从上面对房地产演变过程中概述中可以看出，房产税推出的背境与房价上涨没有任何直接关系。古今中外都有开征房产税，征税只是政府课税增加收入的手段，通过房产税调节房价的意义不大。其次，从目前我国房价成本分析看，组成房价中，以城市房价为例，房价中包括了建设成本，即工料费用及融资成本；地价，即开发商通过招拍手段获得的国有土地使用权；土地开发配套费用，即办理土地相关证件过程中花费，包括城市建设配套费用及相关税费等；其中，后两项在房价中占有很大比重。此外，开发商在城市改造中有的还包括拆迁还建的费用，这些都需要分摊到房价中，导致房价成本过高，特别是城市发展过程中，土地成为稀缺资源，城市优质地段价格飙升，成为各方争夺的目标，导致土地“招拍”过程中土地出让金大幅度上涨，从近几年的土地出让金的快速增长中可以看出，土地出让金成为影响房价快速上涨的重要推手。

2.2房产税对住房房价的影响分析

一是供求关系与房价的关系。根据价值论原理，价格围绕价值在一定范围内发生波动，会随着供求关系产生一定变化。房价与供求关系也存在一定的联系，但总体上意义不大。原因在于，现阶段，我国的房子总量较大，特别是近年来全国开发的各类商品房较多，以至于提出了“去库存”的概念，这成为新一轮房价快速上涨的导火索，其背后的推手则是货币供应的开闸放手，起到推波助澜的作用。同时，由于我国人口流动性较大，“家”的观念根深蒂固，加之政府直管的公共租赁住房有限，不能为一些外来务工人员提供住房保障，租房成本超过了购房成本，增加了部分需求关系；另一方面，一些城市的限购政策作用有限，不断通过扩大限购范围方式增加需求，导致房子供求关系遭到政策破坏，出现短期购房压力，一部分开发商借机采用营销手段形成城市某个地段的“抢购风”。二是房产税对短期、长期房价的影响分析。理论分析，房产税的推出，短期内会对购房者心理产生影响，但是，如果是自住，属于生活中的必需品，购房者同样会选择购买，与房产税推出与否无关，而相关的因素则是由购房者的经济能力、银行信贷额度以及租房价格、政府能否提供住房保障等有关。从长期来看，由于房地产市场管理更加规范，政府推出的公共租赁住房更多，对于人们的住房需求能够提供充分的保障，相关政策日趋完善，人们的购房需求会更加理性，人们会综合考虑房子的持有成本，如果购买的房价高，房产税征收高，持有成本高，人们会减少对房子的持有量。这同样适用于住房投资类的群体，由于投资渠道窄而进行购房领域的炒房一族。

3、完善房产税与住宅价格的对策建议

3.1进一步加强房产税试点情况调研，理性看待房产税对住房价格的影响

通过分析可以发现，短期来看，房产税对房价的影响作用有限，可能会对人们的购买预期产生一定的影响，但是如果房价符合人们的心理预期，人们仍然会选择购房，特别是刚需一族，房产税与此无关。长期来看，房产税的开通会增加购买者的持有成本，因此，若非必需品，人们会理性选择。因此，在房产税开征方面要理性看待。

3.2严格执行国家政策，开征房产税加强对“炒房”活动监管

一是相关城市要继续落实限购政策，保持房子供求关系趋于平衡，使房价保持在合理水平。二是加大对“炒房团”和不良房产开发商的打击力度，加强购房活动的监督。一方面，可以通过开征房产税增加炒房人的购房成本；另一方面，可以通过延长交易期限，增加炒房人的投资成本，将交易期限限定在二十年以上，防止购房人在通过购房进行炒作的行为，增加其投资风险。长期持有会让购房者保持理性，使房价趋于合理。

3.3建立房产登记全国联网制度，加强房产持有监控管理

将房产登记进行全同联网，可以对房产人持有情况进行监控，可以更好地执行国家政策，使“炒房不住”向“住房不炒”转变，真正发挥房子居住功能。同时，政府要大力发展公共租赁住房市场，满足部分外来就业人员的住房需求。

结论：

房产税开征与住房价格关系影响不大，通过开征房产税使住房价格下降没有理论依据。但是，开征房产税可以增加房产持有者的住房成本，从而影响到住房供求关系，会间接影响到房价波动。

参考文献：

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[2]沈伟康，章曙.浅谈征收房产税对房价的影响[J].中国商论，2017，03：137-138.

[3]苏佳琪.房产税的推广意义与房价走势[J].河北企业，2016，08：91-92.

作者简介：

张振杰，浙江省长兴县自然资源和规划局，浙江湖州。