“止跌令”发出前，恩施楼市发生了什么？

在100%的货币化安置政策下，恩施当地人的购房需求激增，并推动恩施楼价三年上涨。

价格战其实在2019年5月才爆发。随着外地大型开发商的纷纷降价，扛不住资金压力的当地中小房企，也只能着急推出各类清盘特惠“杀手锏”。

南方周末记者 卢宝宜 发自恩施

一份“止跌令”，让湖北省西南部的小城恩施市，突然成了全国舆论的焦点。恩施市是恩施土家族苗族自治州的州政府所在地。

这份《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》（下简称《通知》），是由恩施市房地产协会在2019年6月6日发布的。该通知指出，恩施市部分楼盘采取大幅降价的办法促销，恩施市房协要求开盘在售的企业纠正不良做法，并将协助主管部门对备案价格的下限低价进行制度性约束。

这一纸“止跌令”发送给恩施市各房地产企业，还同时抄送恩施市人民政府、住建局、自然资源和规划局。

恩施市房地产协会秘书长李大艳对南方周末记者表示，市政府已组成专项工作小组对通知的内容进行相关调查，所以目前不便接受媒体采访。

南方周末记者曾先后致电恩施市住建局和宣传部，双方皆回应，这是恩施市房协自行发布的自律性文件，不代表政府的官方意见。

在这份“止跌令”背后，恩施楼市究竟发生了什么？

“价格战”

在恩施市，要想买房，金龙大道沿线是新建楼盘最集中的区域，这里被当地市民称为新城区。

恩施市老城区是以舞阳大道为中心的舞阳坝商圈，这里集聚了各大商场和州、市的行政机构，但是近年来，以州中心医院、州政府为代表的多个商业体和行政机关正在陆续迁移至以金龙大道为中心的金子坝商圈，也就是新城区。

南方周末记者实地走访金龙大道发现，提前嗅到商业气息的房企早已驻满了整条街。从恒大御澜庭、欣华理想城、新湖巴山春晓，到盛和景园、北美花都、清江新城，同一条街上在建在售的楼盘就超10个。

由于该地区地段优越，进驻的多是大型全国性房企，销售单价平均高于恩施市整体均价约800元。

但从2019年2月起，金龙大道的房价出现大幅下跌。安居客数据显示，金龙大道的新房价格降幅为6.9%。刚过去的2019年5月，与全市新房的差距单价从800元缩小至5元。

该区域大部分楼盘都在进行优惠活动。如恒大御澜庭和碧桂园御宾府，是目前恩施市唯二的精装修楼盘，市面价最高，达7500-7800元/平方米。但是如若购买，最高可享8.5折优惠，约6300-6600元/平方米。同时，碧桂园还可享免费送3万元车位，恒大每日有5套低价房可享折上折的活动。

其他楼盘也不容小觑，如中梁国宾壹号直接打出“认筹1万元抵5万元”的广告；清江新城则是认筹2万元抵5万元，再送2万元车位抵用券；至于意利翠湖香榭，别墅直减2万元，高层直减5000元。

《通知》正是对当地多个房产项目开展“花式降价”活动的现象进行了批评。恩施市房协在《通知》中对当地楼市列出了十大问题，其中4条指向降价幅度过大，另外6条指向降价方式多样。

一家全国大型房企在恩施项目的销售人员对南方周末记者透露，这样的价格战其实在2019年5月才爆发，因为不少进驻恩施的全国性房企，要完成总部的年中业绩考核，所以迫不得已进行了降价活动。并且，大多全国性房企都是由当地的代理开发商进行销售，没有深耕的打算，眼看当地去库存压力增大，只想通过降价早日清盘走人。

被多个楼盘销售点名“降价尤其厉害”的，当属位于金山大道与金沙路交会处的奥山铂悦府。该盘也被认为是打响楼市价格战的第一家。目前在乐居恩施的官网上，该项目在2018年6月开盘，宣传价格约6500元/平方米。

南方周末记者实地了解到，目前该楼盘的实际售价仅为5200-5600元/平方米。而在销售大堂中展出的已预售备案的楼盘信息显示，该盘中高楼层的备案价格大多在7500元/平方米以上。

虽然价格大幅下降引来购房者的增加，但是有多位曾有意购买奥山铂悦府的市民对南方周末记者透露，该盘存在看中的房子短期内无法进行合同签约的情况。恩施州房地产市场管理平台显示，目前奥山铂悦府7幢在售楼盘中，有一半的房屋因在建工程抵押而限制销售中。

随着外地大型开发商的纷纷降价，扛不住资金压力的当地中小房企，也只能着急推出各类清盘特惠“杀手锏”。

当地房企恩施龙凤投资开发有限公司旗下的龙凤生态城打出了“认筹1万当5万”的广告口号，恩施州九尊房地产开发有限责任公司旗下的九尊上苑，则从2019年年初的官方宣传价6500元/平方米，降至5480元/平方米。

“不过，本土开发商对价格战是很反对的，因为资金本来就不够大房企雄厚，外地房企进驻往往还有政府招商引资的优惠空间。”当地一位项目销售负责人称。

值得注意的是，凤凰网房产恩施站报道显示，恩施龙凤投资开发有限公司的董事兼总经理尹锡峰和恩施州九尊房地产开发有限责任公司的执行董事兼总经理冯海江，皆为恩施市房地产协会的副会长。其他副会长也多来自当地房地产企业或房产项目的负责人。

棚改转向

当支持房价的购买力开始减少，即使房协发出警告，也难以扭转恩施的房地产市场。

和国内众多三四线城市一样，恩施缺乏支柱产业。虽然近年来在利用自然资源大力发展旅游业，打造出“华中药库”、“世界硒都”、“鄂西林海”的称号，但是整体发展依然靠后。

从整个恩施州来看，根据《2018年恩施州国民经济和社会发展统计公报》，恩施州是湖北省各州市中唯一一个GDP不到千亿元的地区，GDP增速也排在全省最末。

没有产业支撑，人口流失成为日益突出的问题。恩施州官方统计数据显示，2014年全州总人口为406.29万人，常住人口为331.77万人；到2018年，全州总人口反而变少了，降至402.04万人，常住人口为337.8万人。

人口减少意味着购房需求的减少。恩施近年来房价上涨的背后，依然靠的是棚改注入的动力。

2015年8月，恩施州住建局发布了《恩施州棚户区改造货币化安置实施办法》，提出积极推进棚改工作，扩大货币化安置比例，力争2015年全州棚户区改造货币化安置比例达到40%以上。

从2016年开始，恩施还推出了多项利好楼市的政策，包括调低首套房公积金贷款比例，首付降至20%，子女和父母的公积金亦可叠加使用于同一套房；每年可提取一次公积金偿还银行本息；农民工、个体户进入公积金覆盖范围，缴存足额连续6个月以上即可申请公积金贷款等等。

从那时起，为搭上棚改的护驾车，大型房企纷纷入驻恩施，碧桂园、恒大、中梁等多条外来“过江龙”相继在此落地。

根据恩施州住建局官网显示，2017年全州棚改货币化安置比例超过50%。恩施市亦如此，2017年这个比例超过50%，2018年更是直接达到100%。

2019年4月，湖北省政府还发出通报表扬，因恩施州2018年棚户区改造工作积极主动、成效明显，获得100万元奖励资金。

在100%的货币化安置政策下，恩施当地人的购房需求激增，对房价的推动作用自然显著。这也是为何2018年恩施在库存明显攀升的基础下，房价仍然获得23.59%的价格攀升，达历年来最高。

据恩施州与乐居恩施联合发布的《恩施州房地产市场报告》（下简称报告）显示，恩施市新建住宅成交均价从2016年的4396.16元/平方米，涨到2018年的6165.58元/平方米。

但到了2018年6月，国家住建部公开表示，要控制棚改货币化安置比例，更多采取新建安置房的方式，棚改风向发生变化。

恩施州2019年计划新开工改造城镇棚户区2784套，比2018年的8987套大幅减少了6203套。而恩施市2019年计划改造城镇棚户区也不足2018年的一半，仅为1013套。值得注意的是，恩施州并没有公布2019年货币化安置的比例。

当货币化安置不再，过去两三年来支撑恩施楼市上涨的主要动力丧失，一个三四线城市所面临的缺乏经济和人口支撑的问题也随之浮出水面。

土地依赖症

房价的下跌似乎早有预兆。上述报告显示，恩施市新建商品房的出清周期从2016年的不足4个月，拉长至2018年的10个月。不仅如此，2018年恩施市的新建住宅项目也达到了历史高峰，全年商品房屋新开工面积188.32万平方米，三年来首次超过销售面积。

供应量还在增长。恩施市住建局披露，截至2019年5月底，恩施已批准预售尚未售出的商品房达18523套，面积为189.9143万平方米。这一数据已大大超过了2018年全年的成交套数和面积，而今年下半年还有新盘持续推出。

在供应持续增加的同时，销售却在减少。据恩施市住建局的统计，2019年1-3月，恩施市新建商品住房销售2151套，销售面积28.777万平方米，同比减少38.71%。

面对持续增大的去库存压力，各大房企争先推出降价让利去库存，成为理所应当的事情。

多位恩施的地产中介向南方周末记者透露，前两年过快的楼市扩张，已经耗尽了恩施当地的需求。当前的确有多家房企迫切“吐货”，五字头的项目越来越多了。

恩施楼价下跌，也让当地政府感受到不可承受之重。

国盛证券2019年5月发布的《湖北48个区县2018年经济财政数据大盘点》显示，2018年恩施市的一般公共预算收入为21.2亿元，同比增加1.5%，但无论收入或增速仍在湖北各区县中排名倒数第一。

另一方面，其政府性基金收入却达到了27.7亿元，同比增加30.4%。主要由土地出让金组成的政府性基金收入，高于由各类税收收入组成的一般公共预算收入，可见恩施市对房地产业的依赖。

国盛证券的报告还将恩施市列为湖北各区县债务率最重的五大城市之一，2018年该市地方政府债务余额为67.4亿元，同比去年增加9.3%，债务率高达150.4%。

当地方政府偿债压力不断增加，而以土地出让金为主要来源的财政收入却正在减少，如何告别对土地财政的依赖成为当务之急。

经乐居恩施统计，2019年第一季度，恩施市共计拟出让土地13宗，包含11宗住宅用地和2宗商业用地。而最终，6宗地流拍，包括5宗住宅用地和1宗商业用地，流拍率高达46%。同时，溢价率显著下调。

不止恩施，进入2019年以来，如“房价止跌令”、“限价令”的各类通知正在席卷三四线城市。

2019年2月，江苏省邳州市房地产商会发布《关于邳州房地产市场近期出现销售乱象的通报》；2019年3月，江西省赣州市赣县区住建局亦发布了一则关于“停止特价房销售”的通知，要求所有开发商立即停止特价房销售。

棚改退潮后的三四线楼市正在集体降温，而各地的商品房销售放缓正在加大城市的去库存压力。上海易居研究院近日发布的《中国百城库存报告》显示，自2018年11月以来，三四线城市的库存总量已连续六个月攀升。