棚改类平台公司的转型升级路径研究

罗寅

[摘 要] 随着我国棚户区改造逐步进入尾声，以实施棚户区改造为主业的政府投资平台公司，正面临着一场迫在眉睫的转型攻坚战，其升级之路能否走得稳、走得好，决定着公司未来的命运。公司应从既有优势入手，明确市场化、专业化的总体定位，通过升级业务模式、优化综合融资体系和构建产业链投资生态圈等手段，由单一的建设投资商逐步向城市综合运营商转变，最终成为实现经济和社会效益兼顾的国有资本综合运营平台。

[关键词] 棚户区改造;平台公司;转型升级

[中图分类号] F271[文献标识码] A[文章编号] 1009-6043（2019）04-0108-02

一、背景

2014年3月，中共中央、国务院印发《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，将棚户区和城中村改造纳入国家新型城镇化发展战略中，并提出到2020年基本完成城市棚户区改造的任务。

在棚户区改造政策实施之初，为积极响应国家政策，完成棚户区改造任务，各地方政府纷纷成立了专门从事棚改工作的政府投资平台公司。这类公司由于政策性特征，其主要业务是棚户区改造回迁安置房建设。一方面，该类公司资金来源较为单一，绝大部分投资资金来源于政策性银行和政府，随着建设期的结束，银行资金的成本压力、还款压力逐渐显现。尽管最终还款责任在政府，但借款人实为企业，一旦出现还款风险，将对企业的信用造成巨大影响，严重制约企业的可持续发展。另一方面，该类公司业务模式单一，缺乏市场化盈利手段，一般以建设开发为主业，其盈利主要依赖于地方政府拨付的管理费，在管理费无法及时拨付的情况下，公司日常运营将受到直接影响。

棚改类平台公司作为兼具政策属性和市场属性的国有企业，其政策性优势应充分利用并继续保持，但尽快补齐市场化短板则更应当引起高度重视。同时，拥有自我造血的能力是成为一家可持续健康发展市场化企业的必要条件，也是朝市场化方向迈出的第一步。因此，随着棚户区改造逐步进入尾声，以实施棚户区改造为主业的政府投资平台公司，正面临着一场迫在眉睫的转型攻坚战，其升级之路能否走得稳、走得好，决定着公司未来的命运。

二、棚改类平台公司转型升级之路

随着43号文的出台，宣告过去纯粹以地方政府信用作为支撑的传统投融资体制逐步终结，承担着各类投融资任务的平台公司均面临或撤并、或转型的抉择。在这一过程中，除继续承担保障民生、服务社会、提供公共产品和服务为主要任务的公益类国企外，回归市场将是企业转型的必经之路。

棚改类平台公司在实施棚户区改造及回迁安置房建设的过程中，在土地整理、项目建设开发乃至配套商业运营维护等方面积累了丰富的经验，无论是规划设计、建设管理还是投资融资等方面均储备了大量专业人才资源。同时，公司也与地方政府建立了深入且良好合作关系，这正是该类公司的优势所在。

因此，公司的转型升级应从既有优势入手，明确市场化、专业化的总体定位，由单一的建设投资商逐步向城市综合运营商转变;以实现经济和社会效益兼顾的国有资本综合运营平台为转型方向，建立灵活高效的市场化机制，盘活既有资源，增强自我造血功能;更进一步积极发挥产业的引导作用，探索新型产业链投融资模式，形成企业核心竞争力。

（一）围绕建设优势不断深化，逐步向城市综合运营商转变

棚改类平台公司应充分利用其在开发建设方面的优势以及与地方政府的良好合作关系和资源，借助棚改项目土地一级整理的先入优势，力争获得部分区位较好的拆迁土地开发权。同时，积极拓展区域内其他基础设施建设项目，在扩大建设规模的同时逐步形成管理运营能力。在此基础上，结合区域特点和相关产业特色，不断深化运营服务能力，从参与到主导各类综合性开发项目，逐步提升公司队伍实力和区域内的品牌影响力，成为真正的城市综合运营商。

首先，在回迁安置房建设过程中，公司可形成占总建筑面积20%左右的商业、车位和其他配套资产，运营好、运作活该部分资产，能为公司实现自我造血功能和可持续发展构建一个重要支点。因此，可设立资产运营子平台，通过基金模式和资产证券化等手段，盘活现有资源，实现现有资产及未来新增各类物业资产的管理、运营及资本运作的各项职能。

第二，可利用公司在土地一级整理方面的先入优势，积极参与地方政府的各类建设项目，开展镇域土地平整拆迁、安置补偿，以及路网、基础设施、公共服务配套设施、生态绿化等市政配套的建设和运营服务等工作，逐步提升自我造血功能。

第三，以棚改项目还款和平衡用地的开发利用为契机，发挥公司与地方政府已有的合作优势，寻求外部优秀的战略投资者、开发商和运营商，共同参与综合性开发项目的全过程，在产业引导、项目包装、基础建设、管理运营、投资融资等方面汲取经验，形成自身软实力。

第四，在公司具备了一定开发运营经验和投融资实力后，独立、主导或是以资源整合者的身份，配合地方政府积极介入区域内城市规划、市政配套管理以及综合性项目的开发建设及运营，成为一个优秀的城市综合运营商。

（二）创新投融资体制，以多元化资本助力综合型融资体系建设

作為传统意义上的平台公司，其业务较为单一，融资渠道也并不开阔，这在很大程度上制约了公司的快速发展和转型。因此，应积极创新投融资体制，积极引入战略合作者，进行资本的多元化尝试，适时在子公司层面开展混合所有制改革，助推融资能力的提升。

打铁还需自身硬，公司前期应加强自身融资体系的构建。首先，寻求股东支持，获得增资，大幅扩增注册资本。其次，完成企业信用评级，为发行企业债券做好准备。最后，完善风险控制流程（包括投研分析、成本控制和实施措施等），优化资本结构，积极争取各类政府补助资金。

在此基础上，引进一到两家综合实力较强的地产公司作为战略合作伙伴。一方面，合资成立子公司，形成投融资子平台，为参与市场化股、债投资项目打好基础;另一方面，择机合作成立地产基金，为地产项目投资、商业资产的运营管理和融资做好准备;再者，在拿地或项目开发方面展开合作，借助合作方优质开发经验和资金实力，减轻自身出资压力。

通過内外两方面的努力，逐步形成以资产管理为核心，以信贷、债券、基金和证券化为手段的股、债融资相结合的综合型融资体系。

（三）发挥产业引导作用，形成企业核心竞争力

在后43号文时代，如何打造企业核心竞争力是诸多致力于转型为国有资本综合运营平台的企业们需要重点关注的问题。因此，以城市综合运营为出发点，通过纵向与横向相结合的多元化产业投资模式，逐步建立企业在产业布局、投研实力、资本运作等方面的优势。

一方面，企业可围绕既有建设项目或合作方，探索纵向产业链的拓展。例如，作为以安置房开发建设起家的棚改类平台公司，若单纯将建设任务发包给承建单位，在面临较大工程管理压力的同时也失去了获取建设利润的机会。因此，可在区域内收购一家具有优良资质的建设公司，构建自有建设团队，在增强对建设项目整体把控能力的同时也增强了公司的盈利能力。

另一方面，在横向多元化拓展方面，企业可根据所在区域的产业特点，围绕城市综合运营和管理这一主题，充分发挥国企在产业引导中的作用，择机介入一些前景可期、特色鲜明的新领域，在实现收入多元化的同时布局优势产业，逐步形成企业的核心竞争力。

三、结论

随着棚户区改造逐步进入尾声，以实施棚户区改造为主业的政府投资平台公司正面临着一场迫在眉睫的转型。如何有效发挥既有优势，迅速补齐短板，是这类平台公司转型升级路上面临的一大难题。

公司的转型升级应从既有优势入手，明确市场化、专业化的总体定位，通过对资产运营子平台、融资子平台和投资子平台的设立，不断完善市场化体系机制建设。首先，应围绕建设优势不断深化，以城市综合运营为主题，盘活既有资源，增强自我造血功能。其次，以引入多元化资本为手段，创新投融资体制，构建综合型融资体系。第三，结合公司所处区域的产业特点，发挥产业的引导作用，探索新型产业链投融资模式，形成企业核心竞争力。最终逐步转型成为以实现经济和社会效益兼顾的国有资本综合运营平台。

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[责任编辑：高萌]