成都市房价上涨的理论分析

邓卫

摘 要：本文以马克思的平均利润理论作为理论基础，分析成都市房价上涨的原因。由于房地产行业存在相对于实体经济较高的利润率，所以社会资本向房地产行业转移。分别转移到开发商和居民手中，为房地产市场产生充足的供给和需求创造条件。通过分析近年来成都市的住房供求和摇号情况，发现房地产市场供不应求是导致房价上涨的主要原因之一。

关键词：成都房价；平均利润理论

一、马克思的平均利润理论

在资本主义自由竞争中，各部门资本家都要求获得与他们预付资本相符的利润，但由于资本有机构成的不同，不同部门的利润率是不尽相同的。所以，必然存在资本在部门之间流动，资本由利润率低的部门向利润率高的部门自由转移，这种转移是不同部门之间通过竞争实现的。马克思以食品、纺织、机械三部门为例，机械部门利润率最低，食品部门利润率最高。通过竞争，会使得资本从利润率低的机械部门转向利润率高的食品部门。这种转移，使得机械部门产量下降，导致供不应求，从而拉动产品价格，使利润率上升。正是由于不同部门之间资本的激烈竞争和反复转移，才使得原来不同的利润率趋于平均化，从而形成平均利润率和平均利润。

二、社会资本向房地产倾斜的内在逻辑

自从我国1998年施行住房制度市场化改革，住房分配货币化以来，我国房地产行业已取得长足的发展。据统计，截止至2018年，我国登记注册的房地产开发企业多达上万家。房地产行业的繁荣发展得益于社会资本不断向其倾斜。我国2011年新增房地产贷款金额为1.26亿元，2017年新增贷款金额达到5.56亿元，增长率为341.26%；2011年，新增房地产贷款金额占当年新增贷款总额的比例为17%，而到2017年，这一比例达到41%，增长了24个百分点。

根据马克思的平均利润理论，房地产行业能够不断吸纳社会资本的内在机理便是其高于其他实体行业的利润率。自2006年起，我国实体经济的净利润率与房地产和银行业的利润率之间的差距便越来越大。截至2018年，我国实体经济的平均净利润率始终维持在5%左右，而房地产行业则维持在10%以上的水平。利润上的巨大差异直接导致大量社会资本向房地产业转移。与马克思平均利润理论的分析不同的是，向房地产行业转移的社会资本会同时流向生产者和消费者手中，分别形成房地产开发贷款和居民住房贷款，为房地产产生充足的供给和需求创造条件。

三、资本流入为房地产市场供给和需求创造条件

从供给端来看，“高周转”是当前中国房地产企业比较推崇的发展模式。高周转的背后则是高杠杆的压力，因为我国房地产开发商大多数都是采取举债发展。2017年上半年，我国前十的房地产企业中资产负债率超过70%的多达8家，超过80%的也有6家。超高的资产负债率一方面反映了我国房地产企业高杠杆的发展特征，另一方面业说明社会资本向房地产行业转移的普遍性。因为房地产较高的利润率，使得银行等金融机构更愿意将资金贷给房地產企业，来分享房地产行业创造的利润。因此，房地产开发商往往更容易获得社会融资，以此来供给充足的商品房。

从需求端来看，成都市居民的购房需求始终维持在一个较高的水平，这是近年来房价上涨的直接动力。2017年成都市商品房价格达到8733元/平米，较2016年的7540元/㎡增加1193元/㎡，增长率为16%。为遏制房价过快上涨，2017年底成都市正式加入摇号售房行列，并将购房者区分为普通购房者和刚需购房者。其中刚需购房者偏向于居住需求，而其他普通购房者一般偏向于投资需求。对于投资性需求的购房者而言，购买商品房实际上是一种金融投机行为，其根本目的是让自己的财富增值。而促使居民做出这种投机行为的原因主要有两方面，一是我国居民投资渠道单一，资本市场长时间低迷；二是房地产行业的高额利润。充足的居民住房贷款为培育购房者的住房需求和投资需求创造了条件，而消费者强大的购房需求是推高房价上涨的主要原因。

四、商品住宅供不应求助推房价上涨

成都市商品房价格从2016年起迎来了一轮暴涨。2016年8月至2018年8月，住宅均价由7601元/㎡增长到10186元/㎡，增长2585元/㎡，增长率为34%。价格猛涨的背后是供求的不平衡，或者说是需求过于旺盛。这24个月成都市住宅的供应总量4396万㎡，而成交总量达到5698万㎡，供求比为0.77：1。通常来说，供求比在0.8到1.2之间均属于较为均衡的状态，所以成都楼市表现出的是需求量大于其供应量，住宅价格由此得到较大幅度的增长。

另外通过摇号的中签率也能说明成都楼市供需之间的巨大差异。摇号报名人数与所推房源套数之间的比例便是中签率，其大小可以反映当前成都市商品房供求之间的关系。自实施摇号买房政策以来，成都市整体摇号中签率在一个比较低的水平，尤其是3月、4月和5月，综合中签率不超过6%。2018年5月初，成都中铁青秀未遮山更是爆出近7万人抢1000余套房的盛况，中签率仅为1.71% 。“515新政”之后的几个月，大量有投资需求的购房者由于没有购房资格而退出，成都新房摇号中签率开始回升，6月份为11%，7月份达到35%，8月份为22%，但整体上仍然表现出供不应求。商品住宅供不应求最终导致房价上涨。

参考文献

[1]朱方明，张衔.政治经济学[M].四川大学出版社.2001

[2]杨善奇.实体经济困境与思考——一个平均利润率趋向下降规律的分析[J].经济学家，2016（08）：11-18.