商业资产轻资产转型战略实施策略之我见

崔艳

摘 要：企业竞争环境在二十一世纪发生显著变化，同时也历经了大规模生产往专业化分工再到产业链的经济全球化环节，愈加多的企业更加注重通过轻资产战略模式来逐渐取代传统重资产模式。轻资产战略是由美国管理咨询行业麦肯锡公司所提出的模式扩张战略。本文主要是通过万达商业通过轻资产战略模式转型的成功案例，结合企业落实轻资产战略模式实际情况进行分析，从而提出合理有效的对策。

关键词：商业资产；轻资产；转型战略

一、轻资产概念

对于轻资产定义主要从企业内部资源开始，同时也是企业核心竞争力相关因素，涵盖比较稀缺的、无法模仿替代以及整合资源创造价值的能力。资源主要是涵盖品牌与专利、知识产权、客户关系、渠道运营、人力资源以及模式创新等无形资产。主要是通过品牌优势，在长期运营环节中积累的无形资产，从而形成企业竞争优势。

轻资产战略运营模式通过对企业各方资源的综合性运用，以运营作为基础，通过最低的产业投入最终实现企业财务机制最大化。在轻资产战略模式下，将品牌、技术、资源等优势进行充分发挥，以价值作为驱动力，人力资源管理作为纽带，构建管理平台促进企业良好向上发展。整个运营模式的特征就是具有可持续性发展，重点强调高附加值与高排他性战略。而且在价值链中能够发挥出绝对的领导性作用，通过资本的不断运作使得多方资源能够快速整合，同时结合企业特点，落实企业运营模式，而且整个资金投入不大，、资产规模较小，能够使得投资效率大大增加。

二、万达商业中资产模式及存在问题

万达商业地产的主打项目就是城市综合体，也就是在城市中心通过构建万达广场的形式，在四周配套建设商铺、写字楼以及住宅等，通过配套物业销售为主所形成的现金流投资持有的万达广场。在该重资产模式下万达商业必须要将整体的投资、建设全部包揽，同时在该地产项目投入使用后获得所有的租金效益。万达重资产模式中最关键的就是现金流滚动资产，通过物业销售回款以及筹资模式，诸如通过抵押所获得融资为各个万达地产项目提供资本。

在该模式下的财务问题主要就是整个投入资金巨大，回收周期缓慢，资本运营成本较高。使得万达地产的净资产收益率大大降低，长期拥有较高的资产负债率，使得创新能力大大降低。

三、万达商业轻资产战略转型策略

万达商业在通过同国内多家金融机构构建战略合作方式。通过不断的引入金融机构注资或者战略投资者，协同构建数十个商业地产项目。在轻资产运营模式下，万达商业只需要将选址、建设落实，同时赋予冠名、招商、运营与管理的职责，完成后的地产项目的资金收益通过比例进行分红。

首先就是构建项目融资基金。主要是通過外部的融资渠道进行融资，将信托、基金、保险等多方金融机构作为资金中介，由投资者提供必需资金；其次就是开拓内部融资渠道，其内部构建商务财务公司，同时将快钱支付公司进行收购，从而推出新的项目理财产品的形式，充分的将网络众筹的作用彻底的发挥出来，能够为万达商业地产募集更多的项目资金。

其次就是将品牌与运营管理模式进行完全输出。万达商业已经在国内开发出各类型的地产项目，多年的成功经验使得其品牌价值取得市场的充分认可。而通过战略投资者或者是机构投资者所提供的资金又极大的帮助万达商业解放资金压力，从而将品牌、运营模式进行充分的输出，逐渐的完成从重资产向轻资产模式的转变。

最后就是收益分享。由于万达商业只是将品牌与运营模式进行输出，更多的是相当于通过知识产权的形式投入到地产项目，同时其他资金提供者也需要获得相应的效益。分享租金收益其实就是分红的环节，万达商业能够在其中占据更高的主动性，同是投资方也能够获得更高的回报效益，达到共赢目的。

四、企业轻资产战略模式方向

结合万达商业轻资产战略转型的案例，能够从中获得轻资产战略模式转型的重要启示，通过与多方合作者签订合约，由第三方提供项目所需资金，从而解放企业自身资金压力，能够更好地打造自身品牌与运营管理模式，为轻资产核心竞争力打下坚实的基础。

首先就是需要将企业的轻资产核心竞争力进行确定；一定要将能够发挥出企业核心竞争力的业务进行保留，将其他非核心业务通过外包的方式脱手。但是企业不能够简单的通过策略外包就减少对新兴技术的研发以及从前技术的改革优化，不然企业必将会丧失自身的核心竞争优势。

其次落实标准化管理；尽管轻资产模式是将重资产进行脱离，但是轻资产运营模式仍然是基于重资产才能够运作的。企业通过落实轻资产战略进行资源的优化配置，在构建新平台放大优势的环节中将重资产项目进行剥离。选择重资产合作企业一定要是行业中十分优秀的企业，同时具有严格的标准化管理模式，才能够与轻资产战略模式更好的结合 。

最后就是必须要拥有品牌运营能力；作为无形资产，品牌集中体现了企业的核心竞争力，也是企业轻资产中最具价值的因素。一些低成本扩张的企业，均是以品牌引领其轻资产扩张模式；强化轻资产战略运营实施的管理。企业在品牌优势突出时，可以考虑将品牌与运营结合，在运营管理的过程中融入品牌优势，形成良好的运营管理水平。

五、结语

总而言之，对于拥有大量重资产的企业应该结合自身品牌与运营模式适当选择轻资产战略模式，在转型的过程中也要结合大量案例，结合自身实际情况才能够制定出符合自身的轻资产战略模式。

参考文献

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[2]祁世芳.产业地产如何“轻资产化”[J].中国房地产，2016（32）：53-54.

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