设计变更对房地产开发成本的影响及控制

麻晓勇

南京市东方置业房地产实业有限公司 江苏南京 210000

1 房地产项目设计方案变更对开发成本的影响

1.1 产生

对房地产项目实行开发期间，不论是国内有关政策的浮动，还是行业里面市场的变化，都会使得开发企业为了能够顺应变化，而致使项目的设计筹划方案产生改变。除此之外，由于设计企业没有对建设项目的场地以及四周的情况开展全方位的调研，使得设计筹划方案与现实情况不相匹配，在建设项目实际作业中一直修改方案内容。总之，产生设计方案变更的原因有两大类：其一，开发企业做出的设计方案变更；其二，设计单位调整设计方案，而致使设计方案产生变更。

1.2 类别

参照设计方案变更的特点差异，能够将其划分为多种类别。首先，着眼于载体类别来探析，能够将其划分为设计图纸方案变更、工程量清单变更；其次，从构成的因素来看，能够将其划分为设计原因引起的变更、政策原因引起的变更、作业场地中引起的变更；然后，参照变更形态来分析，能够将其划分为口头变更、文件变更；最后，设计图纸方案中，内容的优化和改进，以及作业完工内容中的再次返工情况，等等都属于设计变更的类别[1]。

1.3 引起设计方案变更的原因分析

通过汇总以前房地产项目开发期间所储备的大批量经验，能够归纳出以下几方面引起设计方案出现变更的原因：首先，政策原因，国内有关部门出台的建筑类规程标准在产生改变的时候，就肯定会致使设计方案产生变更，除此之外，如果房产类项目有限购的情况，就会致使销售的导向产生改变，这样也会使得设计方案有所改变。其次，市场原因，由于房产项目的总体建设时间非常长，而行业市场的改变速度却特别快，所以，会因为机械设施的成本以及建材价格的产生了变化，而致使设计方案出现了改变。然后，设计原因，因为在建设项目前期筹划阶段中的设计图纸方案与现实情况不匹配，使得有关设计人员在图纸方案中留下了很多潜藏的问题，致使在建设项目实际作业中，要参照现实情况对设计图纸方案做出优化，如此才可以确保其的实用性。最后，不可预估的原因，比方说在建设项目实际作业中，突遇了恶劣的天气、作业场地中水文等问题，均会使得设计图纸方案产生变化[2]。

2 房地产开发成本的管控办法

2.1 增强建设项目作业图纸方案的设计水准

针对于房产类工程项目而言，由于设计图纸方案与现实情况不相吻合，致使设计方案产生变更是最为普遍的一类影响原因。因此，为了能够改善这个现状问题，就需要有关设计人员务必要储备充裕的专业常识以及专业技能，在开展有关设计工作之前，亲自走到建设场地中去全方位调研场地的现实情况（如下图），并且将有关的数据信息记录下来。在实际开展设计工作中，有关设计人员应该调配好作业场地中各个环节的工作，以防止在建设项目实际作业中突遇各类别的矛盾情况。在此期间，有关设计人员应该运用高端的设计手段，比如，BIM技术等，如此才可以确保设计图纸方案的精准程度。除此之外，身为一名高品质的设计师，务必要让开发企业供应有关的初期筹划资料，亲自走入建设场地去开展实地调研，将此作为前提下，参照以前储备的设计经验，将设计规划方案以及遇急应对方案编制出来，以此来保证设计规划方案的实用性、精准性。建设项目正式开始之前，应该与监理方以及施工方将技术对接有关的工作做全面，如此才可以保证在场地中突遇各类别的问题，即便浮现了问题，也能够用最快地速度将问题处理掉[3]。

作业场地调研图

2.2 增强设计图纸变更的监管力度

房产类建设项目涵盖了设计方、施工方、监理方、有关职能验收部门等。目前，有很多开发企业为了能够减少投资成本的投放，经常会加快作业速度的情况。在建设项目实际作业之前忽略了对设计规划图纸的审核工作，致使在建设项目实际作业中才察觉到其中存留了很多的问题。所以，唯有开发企业严加管控各个环节，将设计图纸方案核实有关的工作做全面，并且要求施工企业在正式开展作业之前，核实有关的图纸方案。另外，还应该严加管控设计变更行为，不能任意对其实行更改，如果一定要做出更改，那么也必需要核实变更的原因，并且审核计算变更产生的影响。唯有对设计方案变更实行了严加管控，创建出有关的管控条例，才可以有关的管控工作供应参照根据，详细来说，应该重点关注以下内容：第一，设计方案变更要实行统一管控。在房产类建设项目实际作业中，突遇的设计方案变更有关的问题应该通过指定部门实行统一管控，同时应该让这个部门专管与之有关全部工作，这样才可以随时掌控设计方案变更的进展情况，为有关的领导者供应决策的参照根据。第二，创建出设计方案变更测评生效管控体制。房产企业应该创建出健全的设计方案变更执行之前的测评体制，换言之，应该硬性要求设计方案中产生改变的内容在正式执行之前，应该对作业工期以及工程造价等开展有关的测评，将此作为前提下，参照有关的规程标准来申请设计方案的变更，带有关部门审批通过以后，才可以落实使用。

3 结语

总而言之，房地产类工程项目的建设时间非常长，并且建设内容特别繁琐。为了能够减少建设项目实际作业中，由于设计方案产生变更而妨碍到开发企业的经济利润，就应该降低设计方案变更的可能性，对变更产生的原因、变更的内容，以及由于设计方案变更对成本产生的影响实行严加管控，如此才可以减少设计方案变更对建设项目的干扰，推进建设项目的照常开展，为开发企业获取更多的经济利润。