人民币贬值对我国房地产的影响

邱明 田玉成 熊森彬 何小寒

【摘要】本文简要分析人民币贬值的因素，探究当下人民币贬值对我国房地产行业的影响，找到相应的对策与方法，以期为我国房地产行业健康发展提供帮助。

【关键词】人民币贬值;房地产;影响

一、人民币贬值对我国房地产业影响

（一）国内流动资金变化

1.房地产发展进入低谷

人民币贬值就意味着外资在中国所拥有的资产也贬值，为了稳住收益、最大程度降低经济损失，外资开始避免对于人民币物业的购入，并大量抛售手上持有的人民币物业。2017年，李嘉诚第18次抛售内地或香港的资产，强烈暗示着市场对于房地产市场的悲观或观望态度。同年12月初，孙国峰以中国人民银行金融研究所所长身份提出，低利率政策长期推行极具风险，建议货币政策依市场状况做出符合市场发展的调整。从2015年底，国家对于市场的金融调控力度加大，抑制了房地产对于杠杆融资以及其他渠道融资的依赖性，从银行等金融机构上收紧对于房地产的资金融通。

2.银行可贷资金减少，市场购房能力下降

外汇在我国银行占有一定比例，其所占比例影响着银行的可用资金与可贷资金。前者减少，将降低银行的资金流動性与资金的使用效率。在可贷资金有限的情况下，银行对于贷款的限制增多要求提高，民众在贷款过程中受到的阻力增大，抑制民间投资与消费的进行，市场陷入货物流通速度滞缓的局面，不利于经济发展。据央行统计，2017年，住户存款和非金融企业存款增量中活期存款占比为45.2%，比上年低11.2个百分点，住户存款、非金融企业存款分别同比少增5649亿元、3.2万亿元。

3.货币政策调整，为房地产减压

当国外资本在存款总额中所占比例变小，那么经济市场中可用资金相应减少，极其不利于金融稳定性。从央行角度，采取以下措施能够提高可用资金总额度：降低存款利率，推动民众对于存款的欲望，转而将资金挪作它用，增加市面金额;降低贷款利率，促使各方在利益驱动下贷款开展消费、投资等经济活动：以及加大市场逆回购力度。与此同时，国外欧美等市场正采取大肆印钞等降低本国汇率的举动，一定程度上增加了市面上的可用流动资金，央行对存款准备金率的按兵不动很能说明在人民币汇率下降的情况下，我国经济整体相对仍旧稳定。

（二）热钱外流，影响房地产稳定

据凤凰网财经新闻的数据，2017年，外资在债券和股票上，全年外资流入规模为2015年的7倍以上。人民币币值与经济投机行为关联密切，这一行为涉及范围广、涉及金额高，情况十分严重，不利于经济持续稳定发展。人民币长期贬值必然会对我国房地产行业造成深远的不利影响，通过洗钱形式，我国人民币市场将大受其害。热钱的大规模流出，会使得我国的房地产行业资产大量下降。一旦房地产开发商的资产价格出现了崩溃现象，就一定会因为资本的趋利性实现各种形式的转移，从而震荡我国国民经济中的消费与投资现状。

（三）房地产动荡影响我国经济稳定发展

前文可知，资金大量流出以后，开发商的投资意欲下降，企业的融资难度急剧上升。为了在在经济博弈中最大争睹降低经济损失甚至赢取微薄利益，投资者必然要将这一风险转嫁为消费，从而影响到投资行为，股市等等都产生较大波动。对于我国而言，也面临着这样的风险，一旦任由人民币长期贬值并放任后果不作干预，那么我国经济发展状况陷入低谷并一蹶不振也是存在可能性的。

（四）经济发达地区房价成倍增长

我国一些经济发达地区而言，其房价不仅出现了很高的局面，而且增长速度格外惊人。根据国际清算银行统计数据分析，美国自1997年之后，一直到现在为止，房产价格涨幅为60%左右，西班牙的房产价格上涨幅度为130%，而我国一线城市房价依旧居高不下，根据CCN网站，2018年合肥楼市较去年房价上涨3181元/m²，五年翻了两倍。从来自京燕网的统计数据看，2017年世界房价上涨最快的十大城市中，中国有五个城市位居其列，无锡市年度涨幅为22.9%，香港年度涨幅为20.8%，郑州年度涨幅为20.2%，长沙房价年度涨幅为18.5%，广州年度涨幅为17.9%，石家庄年度涨幅为16.1%。

二、应对措施

（一）加强金融监管，控制热钱数量

为了我国经济的稳定发展，面对人民币持续贬值、经济市场动荡的情况，对于金融行业的监管力度必须加大，在管理跨境资本的流动上更是要高度关注并采取必要手段。在资金的流动上，应仔细核对各企业的进出口情况和海关信息，以防止通过谎报虚报各类假账而使得热钱大量流出，避免出现货物贸易与实际的资金流动出现不符的现象，尽最大可能确保出口与收账的真实和统一性。通过对于国内外资本的流动方向的引导，能够避免恶意投资、市场波动过大而导致的房地产动荡。

（二）增强宏观调控，稳定人民币汇率

央行在管控人民币时，应保证人民币汇率基本稳定，避免出现大涨大跌的情况发生。保证人民币汇率稳定对于我国经济市场的稳定发展和国家的稳定有重要意义，有助于维护整个金融市场，同时也能避免因为人民币的大幅跌价或者升值而导致的世界经济的波动。在合理范围内对人民币的汇率采取浮动机制，能够保持人民币汇率变化保持在可控的弹性内，适度波动，从而使我国金融市场形成一种相对稳定和均衡的状态。通过国家干预，银行存贷款比例能够得到稳定，购房者获得贷款相对容易，则能够避免房地产出售困难与房地产有价无市的局面，稳定房地产发展。

（三）完善法律法规，稳定房地产发展

要通过各种政策法规的制定与对其遵守，经济生活井然有序。就房地产市场而言，相关管理制度能规范开发商、投资者的行为，相关方法的推行能够解决一些紧急情况。作为国家强有力的无形的手，宏观调控应发挥作用，制度相关政策与制度监控并引导房地产市场在人民币汇率下降的情况下平稳发展。

当前必须加强对于资本流动的监控力度，在经济态势的平稳走向上做出努力，大力打击各种类型的投机倒把的资本交易行为，避免因为资本大量而集中外流导致的对于房地产行业乃至于我国整体经济的震荡。在监控工作中，首先应该监控资金的流动渠道，严格把控银行的资金交易与海关进出口的账目处理是迫在眉睫的，避免资金通过各类洗钱方式外逃，稳定资金占比。