棚户区改造项目融资方式选择

2019-06-13付向东张掖市甘州区房地产管理局甘肃张掖734000

中国房地产业 2019年11期

文/付向东张掖市甘州区房地产管理局甘肃张掖 734000

1、引言

在国内通常所说的棚户区指的是一些简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用的年限较长、房屋功能不全、基础设施较为简陋的一些区域。棚户区一般情况下大多存在于城市老区周边、国有工矿企业、、国有林区以及国有垦区。在我国的经济发展大潮之下，尤其是城市内的棚户区严重的阻碍了城市的经济、交通发展，影响整个城市的总体规划和城市风貌。进行棚户区的改造，能够有效地解决当地居民的居住问题，推动整个城市的发展，还能改进社区的管理问题、改善城市的风貌，对于整个城市的发展都有着重要的意义，因此在进行城市化的建设过程中，城市棚户区改造已经成为城市现代化发展的头一仗。但是由于城市的棚户区改造通常需要投入大量的资金，并且投入资金的回收周期较长、收益率也较低，大多数的商业性金融都不愿意参与到其中，因此当地政府在进行城市内的棚户区改造时应该适当的改进融资模式，引入一部分社会资本以此来缓解政府财政投入的压力。

2、我国棚户区改造常见的融资方式

在进行棚户区改造的过程中，对于原来居民的安置、管理，对于棚户区的改制、建设、经营、管理都需要大量的资金投入。因此，在实际的过程中，筹集资金的方式主要有以下三种，分别是政府投资、商业集资以及社会筹资。政府投资主要是进行非营利性目的的资金投入，商业化集资的目的主要是盈利，而社会筹资则主要是依靠个人或者社会团体进行捐赠和出资，以社会福利为目的。在过去，通常情况下融资方式主要是财政资金投入和政策税收减免两种方式。融资渠道是在进行棚户区改造的过程中构建项目融资方案的基础，因此各个融资渠道取得资金的条件对于融资渠道的选择常常有着决定性的影响。

2.1 政府投资

由于在进行城市棚户区的改造项目建设的过程中，所建设的住房的商品属性是准公共用品，由此便决定了在进行棚户区改造的过程中政府投资成为支撑棚户区改造的主要手段。相关的地方政府可以通过中央、省、市等各机关或者政策性银行直接对棚户区改造给予资金的支持，具体如中央和自治区棚户区改造专项补助资金、市区两级财政性资金收入、保障性住房补助的全部资金、棚户区旧区土地收益以及中央代地方发行的用于棚户区改造的债券资金和出让搬迁改造区内国有资产增值收益等。上述的资金在进行实际的棚户区改造时应该直接的给予相关的改造单位。有相关的统计数据可知，棚户区每年的改造费用支出成上升的一个状态，而相应的该项目之初占据保障房建设总支出的比重也在不断地上涨。政府作为棚户区改造的主要融资对象之一，就应该充分的发挥其自身的优势和特点，积极的推动棚户区的改造和当地城市化的进程，发挥出撬动社会和市场资金的杠杆作用。表1为2010年-2015年棚户区改造全国公共财政支出决算表。

表1 2010年—2015年棚户区改造全国公共财政支出决算表

2.2 贷款融资

贷款融资指的是相关的政府部门或者企业通过向银行借贷的方式筹集资金，因此贷款融资也成为当下棚户区改造项目过程中政府融资的一种主要模式，并且在实际进行改造的过程中为项目改造工程提供了巨大的资金支持。在当前的发展情境下，我国在进行棚户区的项目改造时可以选择采用的棚户区改造项目贷款融资主要包括以下三种，分别是政策性融资、商业性融资以及公积金贷款。其中，开发性融资是进行棚户区改造项目贷款融资的主要融资来源。国家开发银行在对于各个地区的棚户区改造的过程中，突破了传统的资金问题，大力的资金投入对在进行的棚户区改造项目进行了大力的支持。但是国家开发银行投入了大量的资金对棚户区改造进行支持，因此在相关的投资部分应该对其产生的风险进行一定的评估，并投入足够的重视，制定合理的棚户区改造贷款的绩效考评办法来对相应的风险进行控制和预防。住房公积金贷款指的是建筑公司向当地的住房公积金管理中心来进行借款，并且以此来支持相应的棚户区改造工程的建设。但是总体而言，商业银行贷款仍然是棚户区改造项目建设过程中最重要的资金来源。商业银行贷款之所以在棚户区改造的过程中占据如此重要的位置，是因为商业银行贷款的贷款程序简单、办公环节较少，贷款的资金发放也较快，并且对于融资项目公司资质的要求相比发行债券和股票也较低。但是由于商业银行贷款的融资成本也较高，对于项目的资本金以及担保要求比较高，所以在实际的项目实行过程中，适用于棚户区自身相关商业价值较高的项目。

2.3 企业债券

公司债券发行的主要参与方为发行人、承销人以及中介机构。一般的情况下发行人主要指的是承建公司或者相应的承建企业，办理募投项目的手续、准备以及完善各项上报资料；主要承销商是发行人确定的证券公司，主要进行整体项目方案的设计、组建承销团、制作上报材料和向投资者推荐相应合适的债券。公司采用发行债券融资模式的操作流程如图1所示。

在棚户区进行改造的项目的过程中，如果使用债券融资，则会受到融资项目本金以及用于偿还债务的项目现金流两个方面的限制。对于一些不具备盈利条件的棚户区改造项目，这两个问题所带来的限制尤其严重。但是债券融资可以降低融资的成本、保证企业的股权稳定以及财务杠杆的作用。这对于许多无盈利、还款期较长的棚户区改造项目是一个极为重要的融资来源。

图1 债券融资的流程示意图

2.4 发行地方政府棚户区改造专项债券

棚户区改造专项债是目前主要融资方式，努力完善地方政府专项债券管理，规范棚户区改造融资行为,坚决遏制地方政府隐性债务增量，有序推进试点发行地方政府棚户区改造专项债券工作，探索建立棚户区改造专项债券与项目资产、收益相对应的制度，发挥政府规范适度举债改善群众住房条件作用。增加举借棚改专项债券安排的支出应当列入预算调整方案，包括本级支出和转贷下级支出。棚改专项债券支出应当明确到具体项目，在地方政府债务管理系统中统计，纳入财政支出预算项目库管理。探索建立棚户区改造专项债券与项目资产、收益相对应的制度，发挥政府规范适度举债改善群众住房条件的积极作用。

3、对于棚户区改造项目融资的建议

3.1 合理的制定融资期限和结构

在进行城市的棚户区改造过程中常会碰到许多极为棘手的问题，比如大多数的棚户区面积较大、人口较多，且其中的具体管理情况复杂、整体工程的建造周期较长，因此在进行棚户区实际的改造过程中，必须将项目实施周期与贷款周期以及利率等因素有机地联系起来，结合实际情况进行综合考虑。贷款的周期如果过短的话就会与项目实施的周期有所冲突，不仅会增加还贷的压力，还会增加信贷风险，还有可能会造成项目实施的周期延长，增加额外的项目投资，同时也会增加地方财政的负担。因此，贷款期限太长的话就会增加政府财政和项目公司偿还利息的负担，在实际进行建造的过程中，需要就实际的情况进行贷款周期进行合理考量。

3.2 正确的评估地方政府财政可承受能力

在进行当地棚户区改造的过程中，需要大量的融资。虽然该项目是当地政府主导的一项民生财政工程，但是在进行相关的项目融资时，也必须要考虑地方政府财政还本付息的综合能力，应该对当地政府的财政承受能力做出合理的评估，以防在工程建造的过程中对当地的其他民生工程造成影响。在进行当地政府的财政承受能力的评估的过程中，要根据国家颁发的相关规定和测算方法，对于当地财政的负债率、债务率、偿债率等指标都进行一定的计算，并且根据上述的办法对于当地政府债务的规模、结构以及安全性进行动态的监督和分析。

3.3 积极的筹集社会资金

棚户区的改造项目不是随便的进行新旧建筑的拆迁和重建就能完成的，棚户区的改造往往牵动着大量相关棚户区的居民在进行改造之后的住宿、就业、管理等问题，并且对于拆迁之后该地区的经济建设、社区管理、商业开发等问题，都急于得到处理。因此，在进行棚户区的改造过程中需要大量资金和人力物力，项目建设大都是动辄几十亿甚至上百亿的资金投入，这些投资来自政府的财政支持、土地出让金净收入以及银行贷款等渠道。但是在许多的城市仅仅依靠这些资金是无法将棚户区改造工程顺利实施的，因此通过社会资金的募集，是必不可少的。进行社会融资不但能够有效地确保棚户区改造这一项目的有效进行，更能有效地降低地方政府的财政压力，增加社会团体的参与性等。此外，当地政府还应该扩大其他的融资渠道，寻求更大的、更高效的、项目管理更加精细、风险更小的新型融资模式进行融资，以期能够更好的完成当地棚户区改造的任务。